上海7月二手房月住宅成交量18103套 環比下降約24.27%

　　原標題：二手住宅超1.8萬套!出乎意料! |上海7月二手房月報

　　2024年7月

　　上海二手住宅成交量18103套

　　環比上月同期下降約24.27%

　　7月的二手房，最終還是站上了2萬套！

　　雖然比不上6月，但就像網友說的：這么熱，7月還有2萬套，不容易

　　要知道7、8月份本身就是傳統房地產市場成交的淡季，天氣炎熱，購房者出行意愿降低，市場活躍度自然也低。能站上2萬套的成績，真的很不錯了~

　　更出乎意料的是，二手住宅成交量超1.8萬套!這個成績，誰能不嘆一句牛?

　　除了成交量，大家最關心的莫過于：房價究竟咋樣啦，是不是止跌了？

　　接下來，讓我們一同聚焦一房一萬7月二手房報告，深入洞悉市場的真實脈動與趨勢走向。

　　01

　　成交量出現回調

　　剛需市場占據成交主力

　　截至7月31日，全市二手房成交量約2.04萬套(房地網口徑，包含住宅、商業、寫字樓、車位等)，環比上月同期下降約22.5%。

　　全市二手住宅成交量約1.81萬套(純住宅)，環比上月同期下降約24.27%，而同比去年7月增長約47.5%。

　　從成交單價段結構看，5-7萬/㎡的價格區間依舊占據成交的主導地位，占比高達約26.21%;其次是3-4萬/㎡，占比約16.74%。這也顯示出了剛需客群對性價比的追求依然旺盛。

　　從成交總價段結構看，二手住宅交易量最多的是200-300萬總價段，占比高達約24.59%;其次是200萬以下價位段，占比約19.28%，進一步證明了剛需市場的活力。

　　從成交環線結構看，外郊環間的交易量最多，占比高達約36.27%;其次則是中外環間，占比約19.05%。

　　從成交區域結構看，浦東、寶山、閔行穩居成交前三名，此外松江、嘉定、普陀三區也分別成交了1000多套。

　　從板塊分布來看，成交量最多的依然還是除臨港以外的四大新城，套均面積90平左右，套均總價200多萬;其次周康板塊則憑借其張江外溢，成交量持續堅挺。

　　此外，金山新城和浦東惠南兩大板塊，憑借套均總價約100萬級的價格優勢，吸引了一部分預算有限的購房者，成交量同樣出色。

　　附7月二手住宅成交量TOP20板塊：

　　價格方面，截至一房一萬7月底的全市二手住宅市場價統計，全市小區基價約為59357元/㎡，環比上月再降約0.85%。

　　自去年5月起，全市二手住宅價格已連續15個月下降，當前價格基本相當于2018年12月和2020年6月水平。

　　(小區基價：小區成交還原價，即更貼合真實交易的市場價，規避二手小區房源價格做低的情況)

　　這一趨勢延續了近期市場調整的步伐，顯示出購房者與房東在價格預期上的持續博弈。

　　對于購房者而言，房價的回落無疑降低了置業門檻，提供了更加充裕的選擇空間，有助于實現居住升級或首次購房的夢想;

　　對于房東而言，則需要更加理性地評估市場形勢，調整價格策略，以適應當前的市場環境。

　　02

　　掛牌量小幅增長

　　鏈家掛牌價跌幅逐月收窄

　　盡管二手房成交量在7月勉強維持在了2萬套的水平，顯示出一定的市場活躍度，但供應端并未因此減少，反而呈現出不減反增的態勢，也反映出當前市場的復雜性和多變性。

　　我們基于掛牌房源用算法去重后統計得出，截至7月31日，全市二手房在掛總量約21.04萬套，數值較6月底增加約0.67%，增量超1700套!

　　這也預示著未來一段時間內，購房者在選擇空間上或將擁有更多余地，但同時也意味著房東需要面臨更為激烈的競爭環境。

　　而在市場供應端的另一重要觀察點——鏈家平臺上，我們同樣看到了掛牌量在增長!

　　截至7月31日，鏈家平臺全市二手住宅在掛總量繼續升至約10.65萬套，數值6月底上漲800多套，進一步印證了市場供應端的增長態勢。

　　與此同時，鏈家平臺最新的整體掛牌均價進一步降至62868元/㎡，與6月底的掛牌價(63158元/㎡)相比，下降了約0.46個百分點。

　　值得注意的是，自4月以來，掛牌均價的環比跌幅呈現出了逐月收窄的趨勢：

　　4月底環比下降約1.2%，5月底降至約1.1%，6月底進一步收窄至約1.0%，而到了7月，降幅再次收窄。

　　這一連串的數據變化，清晰地勾勒出了市場價格調整的節奏和幅度，顯示出市場正在逐步趨于穩定。

　　03

　　信心指數小幅回落

　　區域表現相對分化

　　上周(7月22日-28日)，全市房東信心指數約為6.15%，較6月底的7.41%出現小幅回落。

　　一房一萬獨家監測上海房東信心指數，通過在單個周期【周或月】中，統計一套房源的調價頻次，客觀反映房東信心指數變化。

　　（房東信心指數=漲價次數/價格變

　　從區域來看：

　　相較于5月末新政出臺后的大幅上漲，6月信心指數的大幅回落

　　其中，青浦、崇明、虹口三區相比6月底，房東信心指數明顯上漲，此外寶山、金山、靜安也微微上漲。

　　最矚目的還是青浦，16區中房東信心指數最高，相比6月末的增幅也是最大的。這一變化或許與7月華為青浦研發中心官宣建成密切相關。(詳情可閱讀：總投資超百億，為什么華為選擇了青浦)

　　重大產業的落地為區域發展注入了強勁動力，提升了房東對未來市場的預期。

　　從環線來看：

　　目前郊環以外信心指數最高，這可能源于該區域房源的性價比較高，吸引了較多購房者關注。

　　而中外環間的信心指數在整體回落的背景下實現微漲，雖然漲幅不大(0.45%)，但也顯示出該區域市場的一定韌性。

　　相比之下，內中環間的房東信心指數最低，這可能與該區域房源競爭激烈、購房者期望值較高等因素有關。

　　從總價段來看：

　　相對6月底，7月底各總價段房東信心指數整體還是小幅回調。

　　3000萬以上豪宅的房東信心指數波動尤為顯著，從之前的高位滑落至5.88%。這一顯著下降可能歸因于前期新房市場中豪宅項目的快速去化，導致高端市場的需求在一段時間內得到了較為充分的釋放。隨著這部分需求的階段性滿足，豪宅房東的信心自然有所回落，市場進入了一個相對穩定的調整期。

　　700-900萬的剛改房源，7月底房東信心指數最高，或許與新房市場7月份在600-800萬總價段成交量的顯著提升密切相關。

　　寫在最后

　　整體而言，7月二手房市場維持住了2萬套的成交量，剛需市場依然占據成交主力，顯示出購房者對性價比房源的強烈需求。

　　但掛牌量不減反增，也意味著當前市場供應端的充裕與競爭的激烈!

　　房東信心指數的小幅回落，也在一定程度上反映了市場調整期的心理波動，但區域間的差異化表現仍值得關注。

　　而價格跌幅也在逐月收窄，顯示出市場正在逐步趨于穩定，但后續走向仍需保持觀察。

　　最后，歡迎大家來預測一下你對8月的判斷！

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