深圳樓市現狀剖析：二手房與新房市場的不同走向

　　網友 @小 E 準備置換房產，將自己的房子掛牌 450 萬。中介詢問 418 萬是否出售，稱買家可直接簽約。原來，該買家原本看中同戶型的另一套房子，因下手慢被他人以 418 萬成交。小 E 表示自己 500 多萬入手，這個掛牌價已虧損不少，且并不著急賣房，拒絕了這一價格。據了解，小 E 所在小區掛牌房源中，其掛牌價已是同戶型最低。近期，她家房源迎來 “小高峰”，每天都能接到中介帶看與詢價電話。而此時，深圳樓市正處于持續升溫狀態，樂有家研究中心最新數據顯示，上周日(3 月 9 日)深圳二手住宅單日看房量再創新高。那么，當下深圳樓市的真實情況究竟如何?

　　二手房：單日看房量創新高，成交量實現 5 連漲

　　2 月樓市成績亮眼，為 3 月 “小陽春” 奠定了堅實基礎。進入 3 月第一周，各項數據指標顯示 “小陽春” 迎來 “開門紅”。據樂有家研究中心數據，上周日(3 月 9 日)深圳二手房住宅看房量超過去年 10 月新政后峰值的 15%，創歷史新高。同時，二手房住宅周成交量環比上漲 2%，實現連續 5 周上漲，且維持在近期高位。

　　成交量的穩定上升對房價產生了一定影響。最直觀的表現是市場筍盤不斷被消化。隨著低價盤逐漸清出，房價有了一定的拉動空間。除了網友 @小 E 所在小區，不少網友反映其關注項目的筍盤基本售罄，帶有優質學位的房源價格也沒有下調空間。從核心區域來看，一些熱門樓盤近期成交價格明顯上漲。例如華潤城潤璽一期，據 @小鹿選房平臺成交數據，2 月底到 3 月初各成交一套建面約 100㎡的房源，最新成交價較 2 月 27 日高出 110 萬，一周內價格漲幅驚人。后海的海月花園二期，2 月成交的一套 151㎡4 房成交價為 1390 萬，而同樣中低樓層在 2024 年 9 月成交價僅 1200 萬，半年左右上漲了 190 萬。當然，個別熱盤案例不能代表整體市場情況。目前深圳房價仍處于底部，但許多熱門小區已不再出現 “價格戰” 式的拋售現象。筍盤消化后，不急于出手的業主心態較為穩定，房價大概率不會出現大幅波動。

　　新房：去化周期一降再降，不少熱盤準備跑步進場

　　與二手房市場相比，新房成交量受供應量影響較大。節后，深圳新房供應速度顯著放緩。返工一個月以來，僅有 3 個商品房住宅獲批預售許可證，僅 1282 套房源上新。新房庫存方面，克而瑞數據顯示，今年 2 月深圳一手住宅(含普宅、別墅)庫存去化周期約為 12.9 個月，環比上月縮短 0.9 個月。深圳新房去化周期已連續六個月呈回落態勢，部分區域新盤庫存告急。庫存壓力減輕，加上 3 月 “小陽春” 勢頭強勁，開發商推盤意愿增強。據深圳中原研究中心統計，3 月預計有 11 個新盤項目計劃入市，其中包括位于前海、龍華等多個熱門區域的樓盤。

　　位于前海板塊的觀山海家園，本批加推房源采取線下直接認購方式，于 3 月 8 日加推 295 套住宅，戶型包括建面約 95㎡的 3 房、110 - 115㎡的 4 房產品，備案均價約 8.56 萬 /㎡。備受市場關注的前海時代三期尊府，已于上周末開放樣板間，本批項目將推出 58 棟新品，共 77 套房源，包含建面約 245㎡4 房 3 衛、285㎡4 房 4 衛的純改善產品。位于龍華紅山片區的紅山華府，已于 3 月 9 日開放營銷中心，項目主推 63 - 78㎡2 - 3 房，為小體量社區，僅有 186 套可售。由于該項目目前劃定在深高北學區范圍內，且主力戶型為小戶型，入手門檻相對較低，受到市場高度關注。位于民治的前日光盤 - 鵬宸云筑預計 3 月底加推二期 6 棟新品，共 154 套，戶型為建面約 104 - 121 - 148㎡的產品，計劃 3 月中旬(本周)開放實體樣板間。

　　綜上所述，深圳二手房市場看房量與成交量雙升，房價在筍盤消化后有一定拉動;新房市場去化周期縮短，開發商推盤積極性高，熱門區域新盤不斷涌現。深圳樓市在 “小陽春” 期間展現出了積極的發展態勢。