上海二手房市場：整體回暖，部分區域強勢上揚

　　近日，上海二手房市場呈現出引人注目的動態。在整體市場迎來 “小陽春” 之際，部分區域更是展現出強勁的發展勢頭。

　　據上海中原地產最新發布的數據，今年 3 月，上海二手住宅的成交量迎來大幅攀升，達到了 2.69 萬套。與 2 月的 1.53 萬套相比，環比漲幅超過 75%，相較于 2024 年同期的 1.85 萬套，同比增長幅度高達 45%。值得關注的是，3 月的成交量成功超越了 2024 年 12 月的 2.5 萬套，成為階段性的高點。與 2015-2016 年房地產市場上升周期的月度成交巔峰數據相比，3 月市場的活躍度也絲毫不落下風。

　　從區域成交情況來看，浦東新區、閔行區以及寶山區在 3 月的二手房交易中表現突出，成交量分別為 5704 套、2845 套和 2647 套，位居全市前三。這三個區域的同比增幅均超過 70%，頭部效應顯著。深入剖析區域內板塊的交易數據，產業集聚所帶來的人口吸引力、城市更新項目釋放的發展紅利以及區域配套設施的持續升級，成為推動各區域市場呈現差異化競爭態勢的三大關鍵因素。

　　以浦東新區為例，憑借高科技產業的高度集聚，吸引了大量年輕高收入群體。受此影響，張江板塊在 3 月的二手住宅成交量達到 1200 套，占浦東新區成交總量的 21%。而購房需求的外溢，也讓鄰近的唐鎮板塊在 3 月成交了 600 套，占浦東新區成交總量的 11%。

　　在價格方面，58 安居客研究院數據顯示，3 月上海二手房掛牌均價為 50155 元 / 平方米，較上月略有下滑，跌幅為 1.7%，這表明上海二手房市場整體仍處于通過價格調整來促進成交量的階段。不過，當對各區域價格數據進行單獨分析時，會發現部分強勢區域已經打破這一局面，呈現出 “量價齊升” 的良好態勢。比如閔行區，3 月二手房掛牌均價達到 52646 元 / 平方米，同比上漲 1.1%;寶山區 3 月二手房掛牌均價為 39177 元 / 平方米，同比也有 0.2% 的微漲。

　　隨著成交量的快速放大以及部分區域價格的強勢表現，二手房買賣雙方的交易心理也發生了變化。市場反饋顯示，上海二手房市場的議價空間正在逐漸縮小。中介機構透露，總價處于 500 萬元至 800 萬元、800 萬元至 1000 萬元以及 1200 萬元至 1500 萬元這三個價格區間的二手房源，議價空間尤為有限，部分房源甚至出現了實質性漲價，像大虹橋蟠龍天地、古美萬源城、唐鎮仁恒東郊等項目就是典型代表。

　　此外，近期上海土地拍賣市場以及新房市場的火熱行情，也給二手房房東帶來了心理支撐，使得他們在價格談判中更加堅定，拒絕大幅度降價。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，“近期，但凡區域內有土地高溢價出讓的情況，如虹口瑞虹新城八期、九期的業主，降價意愿明顯降低，因為他們對市場有了更積極的信心和預期。”