東莞CBD出現“價格刺客”，香港中心紫荊8號項目價格降至4字頭

　　在如今的市場環境下，新盤降價拼成交并不是什么稀奇事。

　　但強如東莞國際商務區這樣的核心板塊，也出現了“價格刺客”。

　　就在最近，香港中心紫荊8號甩出4字頭的房源，這在整個CBD板塊內，都算是特立獨行的了……

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　　開盤不到3個月自降身價

　　香港中心甩出4字頭房源

　　這兩天，樓市君從中介們的朋友圈中刷到了香港中心紫荊8號的一份折扣房源表。

　　據中介介紹，項目近期釋放了5套特惠房源，折后單價在4.13萬-4.25萬元/平之間。

　　與開盤折扣價格（約4.6-5.2萬元/平）相對比，現階段價格下降了1成左右。

　　樓市君也從東莞市住建局處，查詢到這批房源以及香港中心整體價格備案的具體情況。

　　據悉，本批次折扣房源位于香港中心2號商業、住宅樓，該樓棟整體備案均價約5.45萬元/平。

　　本批特惠房源優惠幅度約為19%，即相當于在原備案價基礎上打了8折。

　　這波以價換量的行動，成效有多大？樓市君也扒了扒莞e認購平臺的數據：

　　據平臺數據顯示，截至7月9日，香港中心紫荊8號2號樓，共17套房處于認購-備案階段，實際去化率約20%；

　　3號樓則有21套房處于認購-備案階段，實際去化率約25%。

　　項目若持續釋放價格優勢，有望進一步促進成交。

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　　CBD最低價新盤

　　香港中心不想當也得當

　　4字頭買CBD是什么概念？

　　樓市君先帶大家復盤一下CBD板塊2020年至今的成交戰況：

　　CBD板塊首個入市的住宅項目是華潤萬象府，2020年9月首開價格約4.07萬元/平，未釋放折扣，還實現“日光”的戰績。

　　隨后的幾次加推，萬象府均價穩步上漲，最后一批于2021年推售的房源價格，到達約4.65萬元/平。

　　2022年至2023年，隨著CBD潤府、悅府兩盤的入市，CBD板塊整體均價也從4字頭先后躍升至5萬+、6萬+。

　　但如今，香港中心紫荊8號開盤還不到3個月就自降身價，以2020年的價格沖擊市場。

　　同樣是CBD盤，為何萬象府、潤府幾個前輩價格能逐級抬升，到了香港中心紫荊8號這，就要“自刀”2成？

　　樓市君認為，這與其開發成本、產品設計及市場周期等因素有關。

　　首先來看項目內部的開發成本因素：

　　土地成本，往往占據了招拍掛拿地開發項目的大頭。但香港中心似乎并非如此。

　　2021年8月，香港中心紫荊8號所在的2021WR022號地塊，以約13.95億元的總價順利出讓。

　　當時，僅有2家房企參拍，競價僅2輪，地塊整體溢價率僅約0.36%。

　　同時，由于該地塊商務金融用地占比超4成，綜合地價相較于純住宅地塊更低，折算后的樓面價僅約9467元/平。

　　與香港中心相鄰，以住宅用地為主的保利地塊，地價則超2.9萬元/平。

　　土地成本相對更低，令香港中心紫荊8號有了更大的降價余地。

　　不過，若能以原價賣房掙多點，又有哪個開發商愿意自降身段？只是市場的拷打太嚴苛，香港中心要是再端著，恐怕只會流失更多客戶。

　　而面對外界的市場挑戰，香港中心紫荊8號也是不得不降。

　　一來，近年來中心城區多個純改善項目相繼上市，一批豪宅客早已物色好頂尖資產并上車，留給市場的高階購買力越來越少。

　　眼下保利天瓚院即將入市，旗峰潤府、萬科中天世紀水岸、建發縵云等多個在售盤的大戶型產品又步步緊逼，且同樣釋放出一定折扣。

　　在客源減少，競品價格擠壓的背景下，主動降價，就成為了最簡單應對之策。

| 香港中心紫荊8號效果圖

　　除了要應對搶客大戰，香港中心紫荊8號在產品力競爭上未拉開明顯優勢。

　　首先從項目位置來看，雖然身處CBD板塊中心位置，但香港中心紫荊8號無法享受中心公園這個板塊內最重要的景觀資源。

　　項目正南側為保利天瓚院，規劃有兩棟超高層住宅，直接遮擋了香港中心的南向視線。

　　在景觀資源方面，香港中心紫荊8號已略微遜色于同板塊的新盤。

　　而在戶型設計方面，香港中心紫荊8號與市面在售競品相比，也不具備明顯優勢。

　　以約143平四葉草戶型為例，香港中心的客廳、陽臺開間較競品小，贈送面積也略少于同期競品；

　　再以約143平豎廳戶型為例，香港中心有雙陽臺等優秀設計，但入戶玄關空間小、主臥動線曲折等小缺點也略微扣分。

　　綜上，在同期競品的大力擠壓下，香港中心紫荊8號唯有以價換量，拼出一條血路。

　　雖然項目本身戶型設計未能走在市場前列，但作為CBD上的商住綜合體，香港中心仍有可圈點之處。

　　據規劃，項目未來將引入大批港資企業分公司或者子公司，提供莞商與港企、外企聯系的服務平臺；

　　商業部分還規劃引入香港醫療中心等高端服務機構、設立港式國際性高端會所香港會，滿足CBD圈層的享受需求。

　　除去商住綜合體的優勢外，CBD板塊本身，也是價值所在。

　　今年已是CBD板塊建設大幕拉起的第五年，廣惠城際貫通、CBD北部學校已投入使用；

　　而萬象城、多棟地標寫字樓也火熱建設中，中心金融組團明年即完工，板塊價值進一步兌現。

　　若以價換量的策略不變，結合現階段購房政策，4字頭的香港中心，或成為購房者進入CBD核心的最佳跳板。