深圳東海國(guó)際公寓“5折”清盤(pán) 十多年未售罄的背后故事

　　近日，深圳香蜜湖的東海國(guó)際公寓傳出“5折清盤(pán)促銷(xiāo)”的消息，這一消息立刻引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。作為一處高端商務(wù)公寓，東海國(guó)際公寓在過(guò)去十多年里經(jīng)歷了多次價(jià)格波動(dòng)，至今未能賣(mài)完，且價(jià)格逐漸下調(diào)。此次“5折”促銷(xiāo)，折扣力度相當(dāng)驚人，低至每平方米6.5萬(wàn)起，與同區(qū)域的高端住宅相比，價(jià)格可謂相差懸殊。那么，是什么原因?qū)е逻@座曾經(jīng)被譽(yù)為“亞洲第一高公寓”的項(xiàng)目，至今仍未賣(mài)完且價(jià)格不斷下調(diào)呢?

　　東海國(guó)際公寓的輝煌時(shí)刻

　　東海國(guó)際公寓，位于深圳市香蜜湖板塊，屬于東海國(guó)際中心的一部分。項(xiàng)目整體采用雙子塔設(shè)計(jì)，樓高超過(guò)300米，曾一度被譽(yù)為“亞洲第一高公寓”。自2013年入市以來(lái)，東海國(guó)際公寓一度引發(fā)市場(chǎng)轟動(dòng)。當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目定位高端豪宅，其獨(dú)特的地理位置和奢華配套吸引了大量購(gòu)房者的關(guān)注。項(xiàng)目南望深圳灣紅樹(shù)林，遠(yuǎn)眺香港，周邊配套完善，擁有5萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體“繽紛天地”，以及毗鄰的香蜜湖高端住宅區(qū)和車(chē)公廟寫(xiě)字樓區(qū)，具備非常優(yōu)越的地段條件。

　　在設(shè)計(jì)和建筑上，東海國(guó)際公寓更是奢華無(wú)比，單單入戶大堂的水晶燈組合就價(jià)值上千萬(wàn)，而項(xiàng)目?jī)?nèi)還有150米高空的恒溫天際泳池、空中會(huì)所和空中園林等高端配套。2013年中間樓層的售價(jià)已達(dá)到每平方米8萬(wàn)元以上，部分高層單位的售價(jià)更是高達(dá)每平方米11萬(wàn)元。那時(shí)，深圳市的新房住宅普遍價(jià)格為2-3萬(wàn)元每平方米，東海國(guó)際公寓的售價(jià)堪稱(chēng)頂級(jí)，迅速成為市場(chǎng)中的焦點(diǎn)。

　　然而，這樣的高定價(jià)，雖然讓東海國(guó)際公寓一度成為“超級(jí)豪宅”，但也埋下了未來(lái)銷(xiāo)售困難的隱患。

　　為何十多年仍未賣(mài)完？

　　雖然曾經(jīng)的東海國(guó)際公寓聲勢(shì)浩大，但十多年過(guò)去，項(xiàng)目依然未能完成銷(xiāo)售。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年2月19日，東海國(guó)際公寓仍有約120套房源待售。這一現(xiàn)象的背后原因值得深思。

　　首先，項(xiàng)目的定價(jià)過(guò)高。盡管東海國(guó)際公寓一度成為深圳豪宅市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，但隨著市場(chǎng)變化，購(gòu)房者對(duì)高端公寓的需求逐漸發(fā)生了變化。當(dāng)時(shí)的超高售價(jià)使得該項(xiàng)目在市場(chǎng)上存在明顯的價(jià)格泡沫，尤其是作為一種高端商務(wù)公寓，其定位與市場(chǎng)需求出現(xiàn)了錯(cuò)位。隨著樓市的調(diào)整，高定價(jià)逐漸顯得無(wú)法承載市場(chǎng)需求。

　　其次，東海國(guó)際公寓的銷(xiāo)售策略過(guò)于激進(jìn)，項(xiàng)目自2013年開(kāi)盤(pán)以來(lái)采取“分層分批”銷(xiāo)售方式，這種策略雖然能夠在初期迅速吸引購(gòu)房者，但隨著時(shí)間推移，市場(chǎng)需求逐漸飽和，項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度嚴(yán)重滯后。此后，開(kāi)發(fā)商不得不頻繁降價(jià)，甚至推出大幅度的折扣來(lái)吸引買(mǎi)家。隨著項(xiàng)目的不斷降價(jià)，市場(chǎng)對(duì)其的興趣逐漸減退，投資者和購(gòu)房者的信心也大幅下降。

　　再者，項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)也存在一定問(wèn)題。東海國(guó)際公寓的高層單位采用一梯一戶設(shè)計(jì)，而低層單位則為每層8至10戶，導(dǎo)致樓盤(pán)內(nèi)部的居住舒適性和私密性受到影響。特別是高層的豪宅產(chǎn)品，購(gòu)房者往往更看重獨(dú)立性和私密性，這種設(shè)計(jì)使得東海國(guó)際公寓在豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步削弱。

　　最后，土地使用年限問(wèn)題也不容忽視。東海國(guó)際公寓所占地塊于1994年取得，按照當(dāng)時(shí)的土地政策，土地使用年限為50年，意味著項(xiàng)目剩余的土地使用年限僅為20年。這在一定程度上影響了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)決策，尤其是對(duì)于高端物業(yè)來(lái)說(shuō)，土地年限的限制可能成為影響其未來(lái)轉(zhuǎn)手或升值的關(guān)鍵因素。

　　市場(chǎng)的變遷與價(jià)格的倒掛

　　如今，東海國(guó)際公寓與同一區(qū)域的其他樓盤(pán)價(jià)格相比，已經(jīng)形成了明顯的倒掛。例如，東海花園作為同一板塊的老牌豪宅，目前的二手房報(bào)價(jià)已接近每平方米13萬(wàn)元。而東海國(guó)際公寓的“5折”促銷(xiāo)后，價(jià)格僅為每平方米6.5萬(wàn)起，這一差距可謂非常顯著。

　　此外，與其他新建豪宅相比，東海國(guó)際公寓的價(jià)格也呈現(xiàn)出較大的倒退。比如深圳灣翡翠海岸項(xiàng)目，當(dāng)初開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)僅為4.5-5萬(wàn)元每平方米，而如今二手房的報(bào)價(jià)已經(jīng)突破25萬(wàn)元每平方米。相較之下，東海國(guó)際公寓的價(jià)格表現(xiàn)顯得尤為尷尬。