深圳東海國際公寓“5折”清盤 十多年未售罄的背后故事

　　近日，深圳香蜜湖的東海國際公寓傳出“5折清盤促銷”的消息，這一消息立刻引起了市場的廣泛關(guān)注。作為一處高端商務(wù)公寓，東海國際公寓在過去十多年里經(jīng)歷了多次價格波動，至今未能賣完，且價格逐漸下調(diào)。此次“5折”促銷，折扣力度相當驚人，低至每平方米6.5萬起，與同區(qū)域的高端住宅相比，價格可謂相差懸殊。那么，是什么原因?qū)е逻@座曾經(jīng)被譽為“亞洲第一高公寓”的項目，至今仍未賣完且價格不斷下調(diào)呢?

　　東海國際公寓的輝煌時刻

　　東海國際公寓，位于深圳市香蜜湖板塊，屬于東海國際中心的一部分。項目整體采用雙子塔設(shè)計，樓高超過300米，曾一度被譽為“亞洲第一高公寓”。自2013年入市以來，東海國際公寓一度引發(fā)市場轟動。當時，項目定位高端豪宅，其獨特的地理位置和奢華配套吸引了大量購房者的關(guān)注。項目南望深圳灣紅樹林，遠眺香港，周邊配套完善，擁有5萬平方米的商業(yè)綜合體“繽紛天地”，以及毗鄰的香蜜湖高端住宅區(qū)和車公廟寫字樓區(qū)，具備非常優(yōu)越的地段條件。

　　在設(shè)計和建筑上，東海國際公寓更是奢華無比，單單入戶大堂的水晶燈組合就價值上千萬，而項目內(nèi)還有150米高空的恒溫天際泳池、空中會所和空中園林等高端配套。2013年中間樓層的售價已達到每平方米8萬元以上，部分高層單位的售價更是高達每平方米11萬元。那時，深圳市的新房住宅普遍價格為2-3萬元每平方米，東海國際公寓的售價堪稱頂級，迅速成為市場中的焦點。

　　然而，這樣的高定價，雖然讓東海國際公寓一度成為“超級豪宅”，但也埋下了未來銷售困難的隱患。

　　為何十多年仍未賣完？

　　雖然曾經(jīng)的東海國際公寓聲勢浩大，但十多年過去，項目依然未能完成銷售。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，截至2025年2月19日，東海國際公寓仍有約120套房源待售。這一現(xiàn)象的背后原因值得深思。

　　首先，項目的定價過高。盡管東海國際公寓一度成為深圳豪宅市場的風向標，但隨著市場變化，購房者對高端公寓的需求逐漸發(fā)生了變化。當時的超高售價使得該項目在市場上存在明顯的價格泡沫，尤其是作為一種高端商務(wù)公寓，其定位與市場需求出現(xiàn)了錯位。隨著樓市的調(diào)整，高定價逐漸顯得無法承載市場需求。

　　其次，東海國際公寓的銷售策略過于激進，項目自2013年開盤以來采取“分層分批”銷售方式，這種策略雖然能夠在初期迅速吸引購房者，但隨著時間推移，市場需求逐漸飽和，項目的銷售進度嚴重滯后。此后，開發(fā)商不得不頻繁降價，甚至推出大幅度的折扣來吸引買家。隨著項目的不斷降價，市場對其的興趣逐漸減退，投資者和購房者的信心也大幅下降。

　　再者，項目的戶型設(shè)計也存在一定問題。東海國際公寓的高層單位采用一梯一戶設(shè)計，而低層單位則為每層8至10戶，導致樓盤內(nèi)部的居住舒適性和私密性受到影響。特別是高層的豪宅產(chǎn)品，購房者往往更看重獨立性和私密性，這種設(shè)計使得東海國際公寓在豪宅市場的競爭力進一步削弱。

　　最后，土地使用年限問題也不容忽視。東海國際公寓所占地塊于1994年取得，按照當時的土地政策，土地使用年限為50年，意味著項目剩余的土地使用年限僅為20年。這在一定程度上影響了購房者的購買決策，尤其是對于高端物業(yè)來說，土地年限的限制可能成為影響其未來轉(zhuǎn)手或升值的關(guān)鍵因素。

　　市場的變遷與價格的倒掛

　　如今，東海國際公寓與同一區(qū)域的其他樓盤價格相比，已經(jīng)形成了明顯的倒掛。例如，東海花園作為同一板塊的老牌豪宅，目前的二手房報價已接近每平方米13萬元。而東海國際公寓的“5折”促銷后，價格僅為每平方米6.5萬起，這一差距可謂非常顯著。

　　此外，與其他新建豪宅相比，東海國際公寓的價格也呈現(xiàn)出較大的倒退。比如深圳灣翡翠海岸項目，當初開盤時的均價僅為4.5-5萬元每平方米，而如今二手房的報價已經(jīng)突破25萬元每平方米。相較之下，東海國際公寓的價格表現(xiàn)顯得尤為尷尬。