深圳盛龍時代廣場預計下周取證入市 主推建面約95-99㎡三四房

　　項目營銷中心和樣板房均正常開放接待、參觀，『盛璟潤府』還有大約4成（約300套）貨量可直接認購。『盛龍時代廣場』計劃下周備案入市。

　　壹 . 項目開發商

　　公開資料顯示『盛龍時代廣場』是由深圳龍華清湖股份合作公司、深圳盛宏置業投資有限公司合作開發。清湖股份是清湖村委集體股份制企業，而盛宏置業的母公司國鴻實業。

　　國鴻實業是深圳本土一家中大型綜合性民營企業，2004年注冊成立，業務涵蓋房地產開發、建筑施工、物業管理及酒店經營等，其代表項目多為工業園區類，較少涉足住宅，除本項目外還有盛璟潤府、御璟尚筑軒，商品住宅及集中式商業運營能力有待檢驗。

　　貳 . 項目基礎信息

　　『盛龍時代廣場』和『盛璟潤府』雖分屬兩宗土地，也獨立命名，但兩個地塊無縫銜接，可視作一個項目分兩期開發。

　　叁 . 項目自身規劃介紹

　　『盛龍時代廣場』位于龍華區龍華街道清湖片區，和平路路與清龍路交匯處南側，與地鐵4號線清湖站無縫接駁，臨清泉外國語學校、清湖益田假日廣場，旁邊還有同期在建的宏發悅見系列及聯潤大廈項目。

　　『盛龍時代廣場』前身為“清湖社區新業片區城市更新單元”的一部分，該更新單元兌現的項目還包括盛璟潤府和清泉外國語學校小學部，最早被列入“2011年城市更新單元規劃制定第一批計劃”，商住部分實施單位為盛宏置業，2018年開始建設，屬于工改商住+教育用地項目。

　　『盛龍時代廣場』和『盛璟潤府』項目總占地面積約4.1萬㎡，規劃總建筑面積約38.44萬㎡，計容積率建面約27.22萬㎡，是一個集甲級寫字樓、商品住宅、保障房、集中式商業、商務公寓、幼兒園及其它基礎配套設施于一體的中大型城市綜合體項目。

　　『盛龍時代廣場』占地面積約2.3萬㎡，規劃建筑面積約25.44萬㎡，計容積率建面約17.02萬㎡，包含約4萬㎡商業，約5萬㎡辦公，約3.8萬㎡公寓，約2萬㎡住宅，約7570㎡保障房及其它基礎配套設施若干。

　　『盛璟潤府』占地面積約1.8萬㎡，規劃建筑面積約13萬㎡，計容積率建面約10.2萬㎡，包含約7.9萬㎡，約5000㎡裙房商業，約2400㎡幼兒園，及其它基礎配套設施若干。

　　『盛龍時代廣場』底部1-3層（部分4層）為集中式商業，2-3層有連廊銜接兩個地塊，4或5樓是空中園林，5或6樓以上是商辦和住宅主體，規劃由4座建筑組成，呈四角對稱落位，1棟A座32F寫字樓，1棟B座37層公寓，1棟C座43層商品住宅+回遷，1棟D座21層保障房。

　　『盛璟潤府』住宅部分底部1-2層是商業和基礎配套裙樓，3樓為架空園林，4樓以上是住宅主體，規劃由4座住宅建筑+1座幼兒園學校組成，住宅樓呈四角對稱落位，總層高均為45層，且都是商品住宅屬性，另有一座3層幼兒園教學樓落位于地塊東側。

　　『盛龍時代廣場』和『盛璟潤府』兩個地塊的四座建筑均呈四角對稱落位，前后樓間距超80米，規劃空中三層（共六重）臺地式園林，內設有酒店式入戶大堂、露天泳池、體育活動場、兒童樂園、陽光草坪、會客及休憩等多主題空間，整個小區顯得規整、立體、通透、舒適！

　　『盛龍時代廣場』和『盛璟潤府』住宅建筑立面主材采用灰金鋁板+中空LOW-E玻璃幕墻+局部干掛石材板料+局部少量真石漆涂料裝飾+鋁合金門窗護欄杠件材料，園林設施大多采用花崗巖、黑金沙等石材，建筑風格符合現代化審美，用材用料也比較扎實、有質感、耐久、耐舊！

　　『盛璟潤府』已于2011年11月底開盤，去年（2023）底帶精裝修交付入住。『盛龍時代廣場』目前已經是現樓/現房狀態，正在進行最后的基礎設施完善、收尾工作，合同約定的交房時間是今年（2024）10月毛坯交付，網傳最快將于下周備案入市！

　　肆 . 戶型產品介紹

　　『盛龍時代廣場』有四座主體建筑，就只有1棟C座是住宅屬性，最大層高43層，最大高度148米，3梯6戶，其中3戶是回遷房，3戶是商品房，共用電梯廳，標準層高3.1米，可售房源約214套，回遷房約186套。

　　『盛璟潤府』有五座主體建筑，除了幼兒園外，其它四座均為商品住宅屬性，都是最大層高45層，最大高度148米，2棟B座為3梯4戶，2棟A、C、D座為3梯5戶，標準層高均為3.1米，可售房源約737套。

　　『盛龍時代廣場』產品：建面約95㎡傳統豎廳3房2廳2衛、建面約95㎡傳統豎廳+主臥通透3房2廳2衛、約99㎡雙龍抱珠3+1房2廳2衛。

　　『盛璟潤府』產品：建面約95㎡傳統豎廳3房2廳2衛、建面約96㎡橫廳通透3房2廳2衛、建面約118㎡橫廳隱藏式過道4房2廳2衛、建面約143㎡豎廳通透4房2廳2衛。

　　兩個地塊住宅樓頂部均為特色復式單位。

　　『盛龍時代廣場』有兩個區別于傳統的產品：

　　①95㎡主臥通透戶型廚房落位于靜區，始終覺得有點別扭，好在主臥通透；

　　②99㎡雙龍抱珠戶型市面上不多，本身對它的評價就褒貶不一，而它還多了一個開窗在內天井的多功能間，雖然也好利用，但還是避免不了因此加劇爭議。

　　『盛璟潤府』有兩個區別于傳統的產品：

　　①96㎡橫廳既有橫廳的傳統優勢，又能兼具真正的通透性，飄窗贈送也多一些，另一側飄窗雖視野受阻，但通風是沒問題的，也會多一點采光；

　　②143㎡豎廳通透戶型比大多數傳統豎廳通透戶型多了一個生活陽臺，可塑性和實用性更強。

　　其它就是一些比較常見的傳統結構戶型，項目整體得房率在76%左右，含贈送面積使用率在82%，數據方面表現一般，比較突出的標簽是雙陽臺。我們都知道城市更新+超高層項目產品力不強是通病，而『盛龍時代廣場』和『盛璟潤府』這樣的數據表現已經算是不錯的了。

　　朝向方面，『盛龍時代廣場』就只有一戶是朝東北的，其它兩戶是朝西南；『盛璟潤府』只有兩戶是朝東的，其它均為南、西南或東南朝向，整體來說優勢朝向占比高。

　　而視野和景觀方面則表現不太理想，基礎視距表現都不差，但周邊遮擋因素多，遠景視野局限，且基本以城市景觀為主，這種情況下建議大家可以多關注一下能看花園的位置、戶型、朝向。

　　如果對花園景觀不感冒，想住高樓層，又特別注重遠景視野和景觀的群可以多研究一下2棟D座朝南的那幾戶，因為確定性大，只要是不很低的樓層視野和景觀都相對較好，也比較有保障，能看龍華文體中心、文化廣場，觀感相對較佳。

　　伍 . 項目生活配套介紹

　　地鐵：『盛龍時代廣場』是4號線清湖站地鐵物業，且項目與站點是無縫接駁的，清湖站也是深圳唯一一條有軌電車的接駁站。此站點乘車5站可達深圳北站交通樞紐，10站可達福田CBD，地鐵出行較為便捷。

　　商業：項目配建有約4萬㎡的集中式商業，另有約5000㎡街鋪，同時與益田假日廣場相臨，1.5公里范圍還分布有大潤發、星河IOC等優質集中式購物中心，購物需求就近即可滿足。

　　學校：項目自身配建有幼兒園，小學對口的是清泉外國語學校，初中對口的是清泉外國語、龍華教科院附屬外國語、新華中學共享學校，可實現目送式幼、小、初階段的教育。

　　醫院：項目1.5公里范圍分布有龍華人民醫院、深圳人民醫院龍華分院、軍龍醫院等多所三甲級公立綜合醫院，醫療配套宜近不宜臨，這個距離比較合適，生活中如遇身體不適可就近就醫。

　　公園：項目距離龍華文化廣場距離較近（步行約1.1公里），它是深圳所有街道中建制最大的市民廣場，僅主廣場占地就有約5萬㎡，能夠較好地滿足片區居民的休閑娛樂需求。

　　文體：項目距離龍華文體中心、文化藝術中心、深圳書城龍華城步行約1公里，這些是龍華非常有代表性的文體配套，比較新，功能齊全，能夠較好的滿足片區文化活動、體育鍛煉需求。

　　陸路：項目1.5公里范圍內分布有和平路、石清大道、龍華大道等城市主干道，距離珠三角環線高速、沈海高速等快速路也不遠，自駕出行較為便捷，但龍華是出了名的人多、車多、紅綠燈多，通勤時效不太穩定。

　　陸 . 片區基本面及規劃介紹

　　項目的所處的清湖片區是高度建成區，因為富士康的存在，早期傳統工業聚集，商貿經濟繁榮，人氣也比較旺。隨著片區老齡化、傳統工業沒落，現在的清湖基本面沒太大問題，但面臨著產業能級不高、人居體驗不佳，向新發展依賴城市更新推動的瓶頸期。

　　通過舊改推動城市煥新周期確實會比較長，但清湖站周邊的成長性是可預見的，除了盛龍時代和盛璟潤府，在建的還有宏發悅見系列、聯潤大廈、正通研發廣場等項目，涵蓋品質住宅、甲級寫字樓、創新產業、集中式商業，它們的兌現能夠有效改善人居環境/體驗，提升產業能級！

　　除了上述那些在建的項目，清湖片區儲備的立項舊改項目也是比較多的，其中距離比較近的就有黃泥塘地塊、清湖西片區、德信昌工業區、弓村清泉路地塊等，這些地塊與正在建設的項目連成一片，它們的實施意味著清湖站周邊城市面貌將徹底煥新，板塊能級也將大幅提升。

　　柒 . 綜合點評

　　區位：龍華是特別講究市區外溢承載性的行政區，清湖位于龍華區中部、龍華街道北部，之于龍華它不偏，但之于市區它又不近，加上自身配套、產業、人居環境是不上不下的，沒有突出標簽，口碑也是兩級分化，關注這里的，要么是沖著性價比，要么是習慣了這里的地緣客群。

　　配套：單看項目在清湖片區的位置和配套還是非常好的，和平路首排，綜合體且帶4.5萬㎡商業、清湖站無縫接駁，九年制清泉外國語學校在側，龍華文化廣場、文化藝術中心、文體中心、龍華人民醫院、深圳市人民醫院龍華分院均在1.5公里范圍內，配套很全面，也都比較優質！

　　體質：項目是一個中小型綜合體，雖通過城市更新而來，但除了超高層，很多舊改項目的高容積率、車位不足、樓間距密等通病沒有出現，且自身整體規劃、基礎配套、樓棟布局、小區園林、梯戶比等給人感覺很通透、舒適，建筑主體及公區用材用料也很實在，體質很有談資。

　　產品：推95-143㎡三至四房產品，定位偏剛改型物業，戶型結構沒太大問題，主要是95㎡+做三房給人感覺不太實用，其實它的數據表現是及格的，只能說開發商在產品考量上更注重居住體驗。項目優勢朝向為主，基礎視距都有保障，但遠景視野和景觀不太理想，城市景觀為主！

　　價格：2021年底，盛璟潤府入市，均價約6.9萬，開盤只有一個99折，當時的市場行情挺好，但因為價格高，至今官顯去化只有約50%。如今行情遠不及當年，盛龍時代也很識趣，網傳預計備案均價約5.7萬，折后均價約5.2萬，這個價格比同胞兄弟盛璟潤府低了約1.6萬/㎡。

　　競品：最大的競品自然是與其相鄰的宏發悅見錦府、和府，它們不僅相鄰，產品和價格也有很大的重疊。論體質和產品盛龍時代要更勝一籌，但論價格宏發悅見系列更有優勢，雖然他們備案價格差不多，但宏發悅見系列帶裝修打85折，而盛龍時代預計毛坯打9折，差距顯而易見！

　　二手：最好的參照是幸福城，因為它不僅是清湖片區比較有代表性的小區，距離也很近。今年幸福城常規約90㎡的三房和雙拼大平層成交行情大概5.3萬左右，價格與新房差異不大，但幸福城的產品力會強一些，剩下的就是新房VS二手各自固有的那些優劣勢，就看怎么取舍！

　　價值基礎：清湖是成熟老片區，沒什么概念溢價，有穩定的價值基礎，值與不值就看個人需求和對環境、對項目、對配套的認可度了。清湖的項目去化差不是它不值這個價，而是片區自身購買力不強，談外溢它的區位又不占優勢，除非價格錯位競爭，否則很難讓外溢客群舍近求遠！

　　成長性：清湖是高度建成區，且城市老齡化特征明顯，向新發展依賴城市更新推動。隨著清湖站四周在建項目的兌現，短期周邊環境、配套、產業會有所提升，但片區立項舊改不算太多，中長期換新會比較緩慢，且根據法定圖則，片區功能偏生活化，產業和商業價值不會很突出。

　　客群：推薦清湖地緣客群及4號線沿線，能充分兼顧職住便利性和通勤時效性的自住兼資產保值類客群關注，清湖這個地方夠成熟，人居環境不差，公共配套也完善，自住生活沒啥問題，但是片區外溢承載性和成長性都相對弱一些，產業和商業價值不突出，不太適合偏投資型客群。

　　結語：項目作為一個中小型綜合體，體質和產品對比區域競品均有優勢，但它溢價也比較明顯。在剛需為主要購買力的片區，性價比是很多客戶都很在意的問題。如果開發商愿意同價體質錯位競爭會比較好賣，反之只能等待認可項目體質且愿意承受溢價的客群慢慢去化。