項目營銷中心和樣板房均正常開放接待、參觀,『盛璟潤府』還有大約4成(約300套)貨量可直接認購。『盛龍時代廣場』計劃下周備案入市。
壹 . 項目開發商
公開資料顯示『盛龍時代廣場』是由深圳龍華清湖股份合作公司、深圳盛宏置業投資有限公司合作開發。清湖股份是清湖村委集體股份制企業,而盛宏置業的母公司國鴻實業。
國鴻實業是深圳本土一家中大型綜合性民營企業,2004年注冊成立,業務涵蓋房地產開發、建筑施工、物業管理及酒店經營等,其代表項目多為工業園區類,較少涉足住宅,除本項目外還有盛璟潤府、御璟尚筑軒,商品住宅及集中式商業運營能力有待檢驗。
貳 . 項目基礎信息
『盛龍時代廣場』和『盛璟潤府』雖分屬兩宗土地,也獨立命名,但兩個地塊無縫銜接,可視作一個項目分兩期開發。
叁 . 項目自身規劃介紹
『盛龍時代廣場』位于龍華區龍華街道清湖片區,和平路路與清龍路交匯處南側,與地鐵4號線清湖站無縫接駁,臨清泉外國語學校、清湖益田假日廣場,旁邊還有同期在建的宏發悅見系列及聯潤大廈項目。
『盛龍時代廣場』前身為“清湖社區新業片區城市更新單元”的一部分,該更新單元兌現的項目還包括盛璟潤府和清泉外國語學校小學部,最早被列入“2011年城市更新單元規劃制定第一批計劃”,商住部分實施單位為盛宏置業,2018年開始建設,屬于工改商住+教育用地項目。
『盛龍時代廣場』和『盛璟潤府』項目總占地面積約4.1萬㎡,規劃總建筑面積約38.44萬㎡,計容積率建面約27.22萬㎡,是一個集甲級寫字樓、商品住宅、保障房、集中式商業、商務公寓、幼兒園及其它基礎配套設施于一體的中大型城市綜合體項目。
『盛龍時代廣場』占地面積約2.3萬㎡,規劃建筑面積約25.44萬㎡,計容積率建面約17.02萬㎡,包含約4萬㎡商業,約5萬㎡辦公,約3.8萬㎡公寓,約2萬㎡住宅,約7570㎡保障房及其它基礎配套設施若干。
『盛璟潤府』占地面積約1.8萬㎡,規劃建筑面積約13萬㎡,計容積率建面約10.2萬㎡,包含約7.9萬㎡,約5000㎡裙房商業,約2400㎡幼兒園,及其它基礎配套設施若干。
『盛龍時代廣場』底部1-3層(部分4層)為集中式商業,2-3層有連廊銜接兩個地塊,4或5樓是空中園林,5或6樓以上是商辦和住宅主體,規劃由4座建筑組成,呈四角對稱落位,1棟A座32F寫字樓,1棟B座37層公寓,1棟C座43層商品住宅+回遷,1棟D座21層保障房。
『盛璟潤府』住宅部分底部1-2層是商業和基礎配套裙樓,3樓為架空園林,4樓以上是住宅主體,規劃由4座住宅建筑+1座幼兒園學校組成,住宅樓呈四角對稱落位,總層高均為45層,且都是商品住宅屬性,另有一座3層幼兒園教學樓落位于地塊東側。
『盛龍時代廣場』和『盛璟潤府』兩個地塊的四座建筑均呈四角對稱落位,前后樓間距超80米,規劃空中三層(共六重)臺地式園林,內設有酒店式入戶大堂、露天泳池、體育活動場、兒童樂園、陽光草坪、會客及休憩等多主題空間,整個小區顯得規整、立體、通透、舒適!
『盛龍時代廣場』和『盛璟潤府』住宅建筑立面主材采用灰金鋁板+中空LOW-E玻璃幕墻+局部干掛石材板料+局部少量真石漆涂料裝飾+鋁合金門窗護欄杠件材料,園林設施大多采用花崗巖、黑金沙等石材,建筑風格符合現代化審美,用材用料也比較扎實、有質感、耐久、耐舊!
『盛璟潤府』已于2011年11月底開盤,去年(2023)底帶精裝修交付入住。『盛龍時代廣場』目前已經是現樓/現房狀態,正在進行最后的基礎設施完善、收尾工作,合同約定的交房時間是今年(2024)10月毛坯交付,網傳最快將于下周備案入市!
肆 . 戶型產品介紹
『盛龍時代廣場』有四座主體建筑,就只有1棟C座是住宅屬性,最大層高43層,最大高度148米,3梯6戶,其中3戶是回遷房,3戶是商品房,共用電梯廳,標準層高3.1米,可售房源約214套,回遷房約186套。
『盛璟潤府』有五座主體建筑,除了幼兒園外,其它四座均為商品住宅屬性,都是最大層高45層,最大高度148米,2棟B座為3梯4戶,2棟A、C、D座為3梯5戶,標準層高均為3.1米,可售房源約737套。
『盛龍時代廣場』產品:建面約95㎡傳統豎廳3房2廳2衛、建面約95㎡傳統豎廳+主臥通透3房2廳2衛、約99㎡雙龍抱珠3+1房2廳2衛。
『盛璟潤府』產品:建面約95㎡傳統豎廳3房2廳2衛、建面約96㎡橫廳通透3房2廳2衛、建面約118㎡橫廳隱藏式過道4房2廳2衛、建面約143㎡豎廳通透4房2廳2衛。
兩個地塊住宅樓頂部均為特色復式單位。
『盛龍時代廣場』有兩個區別于傳統的產品:
①95㎡主臥通透戶型廚房落位于靜區,始終覺得有點別扭,好在主臥通透;
②99㎡雙龍抱珠戶型市面上不多,本身對它的評價就褒貶不一,而它還多了一個開窗在內天井的多功能間,雖然也好利用,但還是避免不了因此加劇爭議。
『盛璟潤府』有兩個區別于傳統的產品:
①96㎡橫廳既有橫廳的傳統優勢,又能兼具真正的通透性,飄窗贈送也多一些,另一側飄窗雖視野受阻,但通風是沒問題的,也會多一點采光;
②143㎡豎廳通透戶型比大多數傳統豎廳通透戶型多了一個生活陽臺,可塑性和實用性更強。
其它就是一些比較常見的傳統結構戶型,項目整體得房率在76%左右,含贈送面積使用率在82%,數據方面表現一般,比較突出的標簽是雙陽臺。我們都知道城市更新+超高層項目產品力不強是通病,而『盛龍時代廣場』和『盛璟潤府』這樣的數據表現已經算是不錯的了。
朝向方面,『盛龍時代廣場』就只有一戶是朝東北的,其它兩戶是朝西南;『盛璟潤府』只有兩戶是朝東的,其它均為南、西南或東南朝向,整體來說優勢朝向占比高。
而視野和景觀方面則表現不太理想,基礎視距表現都不差,但周邊遮擋因素多,遠景視野局限,且基本以城市景觀為主,這種情況下建議大家可以多關注一下能看花園的位置、戶型、朝向。
如果對花園景觀不感冒,想住高樓層,又特別注重遠景視野和景觀的群可以多研究一下2棟D座朝南的那幾戶,因為確定性大,只要是不很低的樓層視野和景觀都相對較好,也比較有保障,能看龍華文體中心、文化廣場,觀感相對較佳。
伍 . 項目生活配套介紹
地鐵:『盛龍時代廣場』是4號線清湖站地鐵物業,且項目與站點是無縫接駁的,清湖站也是深圳唯一一條有軌電車的接駁站。此站點乘車5站可達深圳北站交通樞紐,10站可達福田CBD,地鐵出行較為便捷。
商業:項目配建有約4萬㎡的集中式商業,另有約5000㎡街鋪,同時與益田假日廣場相臨,1.5公里范圍還分布有大潤發、星河IOC等優質集中式購物中心,購物需求就近即可滿足。
學校:項目自身配建有幼兒園,小學對口的是清泉外國語學校,初中對口的是清泉外國語、龍華教科院附屬外國語、新華中學共享學校,可實現目送式幼、小、初階段的教育。
醫院:項目1.5公里范圍分布有龍華人民醫院、深圳人民醫院龍華分院、軍龍醫院等多所三甲級公立綜合醫院,醫療配套宜近不宜臨,這個距離比較合適,生活中如遇身體不適可就近就醫。
公園:項目距離龍華文化廣場距離較近(步行約1.1公里),它是深圳所有街道中建制最大的市民廣場,僅主廣場占地就有約5萬㎡,能夠較好地滿足片區居民的休閑娛樂需求。
文體:項目距離龍華文體中心、文化藝術中心、深圳書城龍華城步行約1公里,這些是龍華非常有代表性的文體配套,比較新,功能齊全,能夠較好的滿足片區文化活動、體育鍛煉需求。
陸路:項目1.5公里范圍內分布有和平路、石清大道、龍華大道等城市主干道,距離珠三角環線高速、沈海高速等快速路也不遠,自駕出行較為便捷,但龍華是出了名的人多、車多、紅綠燈多,通勤時效不太穩定。
陸 . 片區基本面及規劃介紹
項目的所處的清湖片區是高度建成區,因為富士康的存在,早期傳統工業聚集,商貿經濟繁榮,人氣也比較旺。隨著片區老齡化、傳統工業沒落,現在的清湖基本面沒太大問題,但面臨著產業能級不高、人居體驗不佳,向新發展依賴城市更新推動的瓶頸期。
通過舊改推動城市煥新周期確實會比較長,但清湖站周邊的成長性是可預見的,除了盛龍時代和盛璟潤府,在建的還有宏發悅見系列、聯潤大廈、正通研發廣場等項目,涵蓋品質住宅、甲級寫字樓、創新產業、集中式商業,它們的兌現能夠有效改善人居環境/體驗,提升產業能級!
除了上述那些在建的項目,清湖片區儲備的立項舊改項目也是比較多的,其中距離比較近的就有黃泥塘地塊、清湖西片區、德信昌工業區、弓村清泉路地塊等,這些地塊與正在建設的項目連成一片,它們的實施意味著清湖站周邊城市面貌將徹底煥新,板塊能級也將大幅提升。
柒 . 綜合點評
區位:龍華是特別講究市區外溢承載性的行政區,清湖位于龍華區中部、龍華街道北部,之于龍華它不偏,但之于市區它又不近,加上自身配套、產業、人居環境是不上不下的,沒有突出標簽,口碑也是兩級分化,關注這里的,要么是沖著性價比,要么是習慣了這里的地緣客群。
配套:單看項目在清湖片區的位置和配套還是非常好的,和平路首排,綜合體且帶4.5萬㎡商業、清湖站無縫接駁,九年制清泉外國語學校在側,龍華文化廣場、文化藝術中心、文體中心、龍華人民醫院、深圳市人民醫院龍華分院均在1.5公里范圍內,配套很全面,也都比較優質!
體質:項目是一個中小型綜合體,雖通過城市更新而來,但除了超高層,很多舊改項目的高容積率、車位不足、樓間距密等通病沒有出現,且自身整體規劃、基礎配套、樓棟布局、小區園林、梯戶比等給人感覺很通透、舒適,建筑主體及公區用材用料也很實在,體質很有談資。
產品:推95-143㎡三至四房產品,定位偏剛改型物業,戶型結構沒太大問題,主要是95㎡+做三房給人感覺不太實用,其實它的數據表現是及格的,只能說開發商在產品考量上更注重居住體驗。項目優勢朝向為主,基礎視距都有保障,但遠景視野和景觀不太理想,城市景觀為主!
價格:2021年底,盛璟潤府入市,均價約6.9萬,開盤只有一個99折,當時的市場行情挺好,但因為價格高,至今官顯去化只有約50%。如今行情遠不及當年,盛龍時代也很識趣,網傳預計備案均價約5.7萬,折后均價約5.2萬,這個價格比同胞兄弟盛璟潤府低了約1.6萬/㎡。
競品:最大的競品自然是與其相鄰的宏發悅見錦府、和府,它們不僅相鄰,產品和價格也有很大的重疊。論體質和產品盛龍時代要更勝一籌,但論價格宏發悅見系列更有優勢,雖然他們備案價格差不多,但宏發悅見系列帶裝修打85折,而盛龍時代預計毛坯打9折,差距顯而易見!
二手:最好的參照是幸福城,因為它不僅是清湖片區比較有代表性的小區,距離也很近。今年幸福城常規約90㎡的三房和雙拼大平層成交行情大概5.3萬左右,價格與新房差異不大,但幸福城的產品力會強一些,剩下的就是新房VS二手各自固有的那些優劣勢,就看怎么取舍!
價值基礎:清湖是成熟老片區,沒什么概念溢價,有穩定的價值基礎,值與不值就看個人需求和對環境、對項目、對配套的認可度了。清湖的項目去化差不是它不值這個價,而是片區自身購買力不強,談外溢它的區位又不占優勢,除非價格錯位競爭,否則很難讓外溢客群舍近求遠!
成長性:清湖是高度建成區,且城市老齡化特征明顯,向新發展依賴城市更新推動。隨著清湖站四周在建項目的兌現,短期周邊環境、配套、產業會有所提升,但片區立項舊改不算太多,中長期換新會比較緩慢,且根據法定圖則,片區功能偏生活化,產業和商業價值不會很突出。
客群:推薦清湖地緣客群及4號線沿線,能充分兼顧職住便利性和通勤時效性的自住兼資產保值類客群關注,清湖這個地方夠成熟,人居環境不差,公共配套也完善,自住生活沒啥問題,但是片區外溢承載性和成長性都相對弱一些,產業和商業價值不突出,不太適合偏投資型客群。
結語:項目作為一個中小型綜合體,體質和產品對比區域競品均有優勢,但它溢價也比較明顯。在剛需為主要購買力的片區,性價比是很多客戶都很在意的問題。如果開發商愿意同價體質錯位競爭會比較好賣,反之只能等待認可項目體質且愿意承受溢價的客群慢慢去化。
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