遠(yuǎn)洋集團(tuán)頻頻出售旗下核心資產(chǎn) 國資下場(chǎng)紓困房企

　　國資接盤時(shí)，會(huì)綜合考慮多方面因素，力求實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的最大化。

　　近日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告稱，于2024年6月7日，公司將目標(biāo)公司（主要負(fù)責(zé)頤堤港二期項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營）64.79%的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)出售給大股東中國人壽（601628）及合作方太古地產(chǎn)，總代價(jià)為40億元（人民幣，下同）。

　　交易完成后，頤堤港二期將由中國人壽、太古地產(chǎn)、將臺(tái)管理機(jī)構(gòu)實(shí)體（將臺(tái)鄉(xiāng)政府全資擁有）分別持有49.895%、49.895%及0.21%的權(quán)益。

　　遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，估計(jì)本次出售項(xiàng)目虧損約17.63億元（未經(jīng)審核），所得款項(xiàng)預(yù)期將用于償付有關(guān)優(yōu)先級(jí)債務(wù)及必要的支付義務(wù)。

　　頤堤港二期易主

　　據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)官網(wǎng)顯示，頤堤港是由遠(yuǎn)洋商業(yè)與太古地產(chǎn)聯(lián)手打造的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，位于北京朝陽區(qū)酒仙橋地區(qū)麗都商圈，與地鐵14號(hào)線直接相連。

　　其中，頤堤港一期已建成并投入使用，包括一座購物中心、甲A級(jí)寫字樓頤堤港一座及休閑式商務(wù)酒店北京東隅。而二期是一個(gè)以辦公為主的綜合發(fā)展項(xiàng)目，目前地庫及上層建筑工程正在建造當(dāng)中，預(yù)計(jì)將于2025年至2026年完成。

　　對(duì)于出售該項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋集團(tuán)明確表示，目前集團(tuán)流動(dòng)資金較為緊張，頤堤港二期為規(guī)模可觀且適合變現(xiàn)的物業(yè)資產(chǎn)之一。

　　根據(jù)公告，頤堤港二期計(jì)劃投資總額為230億元，截至2024年4月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已出資約63億元。

　　而鑒于遠(yuǎn)洋集團(tuán)目前流動(dòng)資金的狀況，后續(xù)集團(tuán)在對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)投資上會(huì)遇到極大的困難。同時(shí)該項(xiàng)目作為一個(gè)以辦公為主的商業(yè)綜合體，未來現(xiàn)金流入將主要來自物業(yè)的未來租金收入，項(xiàng)目預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)為集團(tuán)帶來現(xiàn)金回報(bào)。

　　由此，目前對(duì)于遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言，出售事項(xiàng)不僅可使集團(tuán)變現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資，立即收回現(xiàn)金資源用于償債及必要的支付義務(wù)，亦可解除集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的未來出資義務(wù)。

　　值得注意的是，此次遠(yuǎn)洋雖然“割肉”頤堤港二期全部股權(quán)，但協(xié)議賦予了其優(yōu)先報(bào)價(jià)權(quán)，集團(tuán)還有機(jī)會(huì)于財(cái)務(wù)狀況改善時(shí)重新參與其中。

　　大股東頻出手

　　在頤堤港二期項(xiàng)目交易中，遠(yuǎn)洋第一大股東中國人壽的再次現(xiàn)身讓業(yè)內(nèi)并不感到意外。近2年，為回籠資金以及向商業(yè)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)移，遠(yuǎn)洋集團(tuán)頻頻出售旗下核心資產(chǎn)，中國人壽多次接盤。

　　于2022年4月底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)以30億元出售北京頤堤港一期項(xiàng)目股權(quán)，引入大股東中國人壽；2022年10月，又以2.33億元出售所持中國人壽金融中心（北京）10%股權(quán)，接盤方同樣為中國人壽。

　　中國人壽也在持續(xù)認(rèn)購遠(yuǎn)洋發(fā)行的金融產(chǎn)品。2022年12月27日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)于上交所發(fā)行13.03億REITs產(chǎn)品，發(fā)行獲得包括中國人壽、招商銀行等保險(xiǎn)和銀行投資人參與認(rèn)購。

　　遠(yuǎn)洋集團(tuán)之所以不斷“賣賣賣”，究其原因是為了“活下去”，受中國房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響，該集團(tuán)目前面臨較大的流動(dòng)性壓力。

　　企業(yè)財(cái)報(bào)顯示，從2022年開始，遠(yuǎn)洋集團(tuán)連續(xù)兩年的經(jīng)營處于虧損狀態(tài)，2022年公司擁有人應(yīng)占虧損達(dá)190.37億元，2023年虧損擴(kuò)大到210.97億元。

　　在債務(wù)方面，于2023年年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的流動(dòng)負(fù)債超出流動(dòng)資產(chǎn)約84.5億元。此外，集團(tuán)的借款總額約為961.4億元，其中約697.5億元須于一年內(nèi)償還及約110.3億元須于一至兩年內(nèi)償還，而集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅約為19.9億元。不僅如此，集團(tuán)境外債務(wù)還處于整體重組階段。

　　國資紓困房企

　　當(dāng)前，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未出清，部分房企面臨較大償債以及經(jīng)營壓力。在此背景下，今年以來，“國家隊(duì)”正在加速入場(chǎng)，紓困房企。

　　其中，面臨退市及債務(wù)危機(jī)的迪馬股份，迎來了重慶國資的支持。6月13日，東銀集團(tuán)、迪馬股份戰(zhàn)略重整專題會(huì)議在重慶市政府召開。會(huì)議上，市政府要求重慶市國資委全資控股的企業(yè)重慶發(fā)展投資公司要加快與迪馬股份的戰(zhàn)略合作，推動(dòng)迪馬股份資產(chǎn)、債務(wù)及股權(quán)重整，深化智能安防、城市更新等業(yè)務(wù)合作。不過此次戰(zhàn)略合作協(xié)議暫不涉及具體金額。

　　相比之下，也有國資拿出“真金白銀”下場(chǎng)馳援。為增加現(xiàn)金流改善財(cái)務(wù)狀況，2024年6月6日，綠景中國地產(chǎn)發(fā)布公告稱，以8.14億元將虹灣購物中心的59個(gè)商業(yè)單位、地庫一層及地下426個(gè)車位及相關(guān)物業(yè)設(shè)施出售給一家國企即深圳市福田產(chǎn)業(yè)投資服務(wù)有限公司。同時(shí)，綠景將該物業(yè)回租五年，首個(gè)租賃年度租金為每個(gè)月417.8萬元，其后四個(gè)租賃年度每年遞增1.5%。

　　于2024年5月，萬科國資大股東深鐵斥資約10億元認(rèn)購中金印力REIT近30%的份額，創(chuàng)下迄今為止國資對(duì)消費(fèi)類REITs認(rèn)購金額最大的一筆投資。同在5月，萬科將深圳超級(jí)總部地塊掛牌出售，最終被深鐵以22.35億元競(jìng)得，雖然折價(jià)成交，但也解決了萬科資的燃眉之急。

　　事實(shí)上，通過眾多案例可以看出，房企在陷入資金困局的情況下，會(huì)加速出售資產(chǎn)變現(xiàn)，其中，商辦類成為出售首選。而國資在接盤時(shí)，會(huì)綜合考慮多方面因素，力求實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的最大化。

　　對(duì)此，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析認(rèn)為，國資傾向于選擇地理位置優(yōu)越、開發(fā)成熟度高、資產(chǎn)流動(dòng)性較強(qiáng)的項(xiàng)目，此類項(xiàng)目具有較高市場(chǎng)價(jià)值、較大發(fā)展?jié)摿Α⒛茌^快產(chǎn)生現(xiàn)金流和回報(bào)等特質(zhì)。

　　“不僅如此，國資接盤行為往往與國家政策導(dǎo)向和市場(chǎng)趨勢(shì)相一致，例如支持某些重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域或產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的需要；也會(huì)考慮到社會(huì)效益和公共利益，比如保障住房供應(yīng)、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。同時(shí)，也會(huì)考慮與自身發(fā)展戰(zhàn)略的協(xié)同性，選擇那些能夠與國資自身業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)的項(xiàng)目。”他進(jìn)一步表示。