樓市變局下，珠海房企拿地與銷售并進，三年擴表1300億

　　一家珠海房企，在圈內日益矚目。

　　6月19日消息，華發股份18日披露，旗下珠海灣，將成全國首個無人機配送的智慧住宅小區。

　　其5月的銷售，也格外亮眼。

　　據克爾瑞，華發的增幅一騎絕塵，當月大漲六成，收獲119億元的銷售額，殺進前十，同期，全國百強房企均跌46%。

　　過去三年，董事局主席李光寧掌舵下，這家粵系房企，拿地與銷售并進，大幅擴表1300億，總資產達到4600億元。

　　樓市變局下，李光寧團隊不敢放松，帶隊變陣。

　　吃下猛藥

　　1-4月，華發與同行一樣，銷售額未見起色。

　　5月，政策利好頻出，熱門城市掀起久違的購房熱潮，華發趕上一波紅利。

　　新政頒布一周內，其全國多地項目熱銷，比如廣州中央公館，開盤三天，銷售額超7億元，成都華發閱天府、杭州華發武珹云府、珠海華發橫琴璽等多個項目，單周賣超1億元。

　　華發力推“以舊換新”，以“幫賣 直購 補貼”的模式，爭搶客源。

　　截至5月，單單此渠道，公司成交了超115套，還有236余套在進行驗房、評估。

　　華發起勢，李光寧團隊非一日之功。

　　過去三年，地產局勢動蕩， 華發規模一直穩中有升。

　　2023年，全口徑合同銷售額達1259.9億元，增長4.8%，在克而瑞排名升至14位，比2021年升了25位。

　　同行裁員，華發擴員，2023年增加6770人，員工數增至14948人。

　　高度聚焦的投資布局，支撐其穩住基本盤。

　　華發的土儲重點，聚焦于高能級的核心城市，比如上海、杭州、成都、廣州等是重中之重，占比超75%。

　　行情低迷時，這些城市的需求相對強，回暖時，也能率先反彈。

　　同行保守，李光寧團隊動作激進，大手筆拿地。

　　單是2023年，華發就出手競拍超100個地塊，將23個項目收入囊中，全口徑新增貨值727億元，拿地建面達497萬平方米，為近3年最高值。

　　低谷期，一手做多，李光寧也一手去化，拿出大力度促銷政策、更有誠意的價格。

　　2023年，他大幅加大營銷投入，銷售費用增至24億元，其他開支則全線收縮。

　　如，華發的管理費用，砍減了2億元，員工年均收入下降14萬元。

　　連帶計提16億元的資產減值損失，上一年華發，凈利下降三成，只有18.38億元。

　　可是，李光寧將收入體量，推高到680億，逆勢增加約兩成。

　　核心推手

　　掌舵華發的李光寧，是進擊背后的核心推手。

　　1993年，他從中山大學畢業后，便入職華發， 2012年，他出任集團一把手，開始領導這家地方國企。

　　李接棒之初，華發的存在感不強，偏安于珠海一隅，體量只有七八十億，在克而瑞榜單中排名90開外。

　　他提出“立足珠海、面向全國”， 推動全國擴張，于2020年沖進千億房企陣營。

　　上海是李光寧團隊重倉的城市，其全國擴張的第一槍，就打在這。

　　2014年，他首次進擊，便以89.9%的溢價率，舉牌100多輪，拿下浦東張江宅地，此后瞄準核心區域，持續加倉下注，逐步挺進上海市場“前五”行列。

　　2022-2023年，李光寧團隊對上海的熱情不減，豪擲超340億元。

　　單是去年，就入手5宗地塊，權益拿地金額123億元，占全年投資額近一半。

　　不負所望，華發多個上海項目暢銷，如浦東的華發半島華庭，首開認籌率達到500%，三次開盤三次售罄；閔行區古美華府，認籌率高達3倍以上，連續兩次開盤日光，賣出47.64億元。

　　當下，上海已成華發最大的單一市場，去年賣出301億元，占總銷售額的四分之一。

　　高歌猛進之時，華發管理團隊，也得到市場化的激勵。

　　據財報披露，撇開5位獨立董事及兩名監事，16位高管在2023年的薪酬，高達6425萬，人均在400萬左右。

　　其中，李光寧為683萬元。

　　一季度，市場低迷，李的團隊遇到風浪。

　　年初，上海項目海上都薈開盤，共計315套房源參與搖號，購房者僅認籌114組，認籌率僅36%。

　　5月固然大賣，依然難抵前期的拖累，1-5月，華發全口徑銷售額，為358.6億元，同比大降45%，

　　“如果后續銷售不理想，公司會想盡各種辦法促銷售。”華發股份相關負責人表示。

　　組織動刀

　　李光寧領導的華發，有融資優勢。

　　2023年11月，其定增募資約51億元，至年末，有息負債1440億元，平均融資成本5.48%。

　　一年要支付的利息，高達81.5億元左右，好在長期負債較多，占比超83%，財務相對較安全。

　　這兩年，李光寧下棋更穩，以聯合拿地方式，減輕現金流壓力。

來源：圖蟲

　　去年，華發聯手華潤置地、招商、綠城等拿地，權益拿地金額達280億元，權益占比41%。

　　截至年末，在全國的18個儲備項目，僅5個獨立開發。

　　今年，李光寧的投資策略更謹慎，前5個月，權益拿地金額僅24億元。

　　刻下，市場緩慢復蘇，李光寧要保持業績，仍有壓力。他的發力重點，轉至華南區域。

　　華發將全國市場分為四大區：華東、華南、珠海、北方，其中，前三個區域占比近95%，尤其華東大區，長期占據半壁江山。

　　去年，華東大區罕見下滑，跌掉一成多，毛利率跌至12.2%左右。

　　一度表現平平的華南區，打了翻身仗，去年賣了310億元，增加120多個億，毛利率是華東大區的兩倍，盈利能力好得多。

　　年初，李光寧對華南的組織架構動刀，把長沙公司降為事業部，合并到廣州公司；廣州公司作為區域性的平臺，下設6個事業部，輻射華南全境。

　　他也已推進人事換防，總部執行副總裁向宇，受命前往華南、珠海兩大區域，擔任副董事長兼總經理。

　　同時，李引入至少5員大將，其多有中海、金地、華潤置地等頭部房企任職履歷。

　　李光寧也用一手資本，改善利潤。

　　5月，華發稱，擬私有化華發物業，以加強與主業協同。

　　2023年，華發物業凈利2.5億元，連續兩年增長近30%，且有穩定現金流，在港股估值較低。私有化完成后，華發凈利將增加超過1.4億元。

　　對當下形勢而言，李光寧這招不失為一步好棋，至少能夯實報表，對沖波動。

　　圖片來源：華發股份，除標注外

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