國貿(mào)地產(chǎn)深耕上海10年 累計(jì)布局12宗宅地項(xiàng)目

　　國貿(mào)地產(chǎn)又在松江拿地了！

　　5月28日，即“滬九條”新政發(fā)布次日，上海二批次土拍中，一塊位于松江廣富林的宅地，僅有國貿(mào)地產(chǎn)&松江交投一組報(bào)名，最終以底價(jià)26.98億成交，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格達(dá)到6.3萬/㎡。繼年初摘得佘山北宅地，國貿(mào)也由此拿到了耕耘松江的第九個(gè)住宅地塊，一舉刷新區(qū)域宅地單價(jià)新高。

　　對于國貿(mào)地產(chǎn)來講，松江是其在上海的“大本營”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國貿(mào)地產(chǎn)自2014年進(jìn)入上海市場以來，十年間已經(jīng)累計(jì)布局12宗宅地（含聯(lián)合拿地），其中9宗在松江，國貿(mào)地產(chǎn)對松江的情緣，不可謂不深！

國貿(mào)地產(chǎn)上海十年十二宗宅地（來源：億翰智庫）

　　從其拿地情況看，國貿(mào)地產(chǎn)近年來發(fā)力很猛，是這一輪地方國資房企中較為激進(jìn)的代表，成為逆地產(chǎn)周期提速的房企縮影。隨筆者一起走進(jìn)今天的焦點(diǎn)觀察，具體了解國貿(mào)地產(chǎn)在上海十年的發(fā)展與布局。

　　01

　　國貿(mào)，成也松江

　　十年前，起勢于廈門的國貿(mào)地產(chǎn)，冥冥之中早已情定松江。

　　2014年，國貿(mào)地產(chǎn)初來乍到，連拍松江佘山北三幅住宅地塊，打造了國貿(mào)天悅這一超級大盤，并順勢成立國貿(mào)地產(chǎn)上海公司。

　　就在市場和行業(yè)對國貿(mào)地產(chǎn)側(cè)目并期待其下一步深度發(fā)展計(jì)劃時(shí)，打了勝仗的國貿(mào)突然來個(gè)“鳴金收兵”，偃旗息鼓，一度沉寂數(shù)年。

　　直到2019年，國貿(mào)地產(chǎn)再度拿下松江三宗地塊，分別位于松江老城和佘山，打造國貿(mào)鳳凰原、國貿(mào)梧桐原、國貿(mào)佘山原墅三部“原系”作品。到了這個(gè)階段，國貿(mào)地產(chǎn)在上海的發(fā)展，才算奠定了良好的基礎(chǔ)。

實(shí)景圖

　　誠然，每個(gè)房企都有自身熟悉的區(qū)域，在開發(fā)過多個(gè)項(xiàng)目后，對區(qū)域板塊和購房者會(huì)有更深的理解，因此在拿地時(shí)會(huì)有偏向性。但是市場是動(dòng)態(tài)的，固守一方的國貿(mào)地產(chǎn)，也面臨著發(fā)展的掣肘。

　　“布局”決定全局，“格局”決定結(jié)局，如何走出松江，是國貿(mào)地產(chǎn)上海公司的命題。同時(shí)，市場在變化，震蕩中仍未筑底，市場已由賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，助力國貿(mào)地產(chǎn)成功的松江區(qū)，還是那個(gè)最好的“良配”么？

　　02

　　國貿(mào)，敗也松江

　　都說“營銷時(shí)流的淚，都是拿地時(shí)腦子里進(jìn)的水”，足以顯見拿地的對與否，直接決定項(xiàng)目一半生死。

　　6月11日，國貿(mào)地產(chǎn)上海公司官微發(fā)布公告，佘山家園鷺苑（即為國貿(mào)鷺原）因登記認(rèn)購期間認(rèn)購人數(shù)較少，經(jīng)松江區(qū)住房保障和房屋管理局同意，將不再采取以隨機(jī)搖號排序方式確定選購房屋順序的方式開盤銷售。同時(shí)，撤回原定于2024年6月14日舉行的《佘北家園鷺苑》2024年6月開盤銷售搖號排序活動(dòng)的現(xiàn)場監(jiān)督公證。

來源：國貿(mào)地產(chǎn)上海公司公眾號

　　這也就意味著，國貿(mào)鷺原成為“滬九條”新政后上海首個(gè)官宣取消搖號的新房項(xiàng)目。

　　當(dāng)然，這也不是本項(xiàng)目第一次取消搖號。

　　2022年，國貿(mào)底價(jià)23.1672億拿下松江區(qū)佘山北基地23A-01A號地塊，也就是國貿(mào)鷺原。項(xiàng)目于2022年12月29日首次開盤，推出234套房源，但通過東方公證處官網(wǎng)及國貿(mào)地產(chǎn)上海公司官微等渠道并未查詢到該批次認(rèn)購結(jié)果和搖號記錄。

　　2023年4月19日，國貿(mào)鷺原第二次開盤，推出201套房源，認(rèn)籌人數(shù)17組，認(rèn)籌率8.46%。

　　2023年7月18日，第三次開盤推出337套，認(rèn)籌人數(shù)7組，僅為個(gè)位數(shù)，認(rèn)籌率降至2.08%。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至2024年6月16日，國貿(mào)鷺原前三批次共推出772套房源，在將近一年半的時(shí)間里累計(jì)已售441套，銷售率57%。加上本次加推的359套，存量還有690套之多，如按今年月均去化不足10套的銷售進(jìn)度，國貿(mào)鷺原離清盤還有很長的時(shí)間。

來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)

　　國貿(mào)鷺原項(xiàng)目，為什么這么“難賣”？

　　首先在于拿地投拓失誤。打開地圖不難發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所在佘山北基地，正好位于佘山、泗涇、趙巷接壤之處，較為偏僻，距離核心商圈和地鐵站點(diǎn)遠(yuǎn)是硬傷。國貿(mào)鷺原距離9號線佘山站約3公里，到17號線嘉松中路站約5公里，對于依賴地鐵出行的剛需置業(yè)家庭來說，這樣的距離非常不友好。項(xiàng)目備案均價(jià)4.7萬/㎡，即使是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，加上“滬九條”政策利好刺激，但對于這個(gè)項(xiàng)目來說并不奏效。

　　其次是，面臨市場的競爭層面，項(xiàng)目也處于被動(dòng)的防守狀態(tài)，未向市場輸出行之有效的營銷策略。從去年至今，國貿(mào)鷺原一直面臨區(qū)域及周邊多個(gè)競品項(xiàng)目擠壓。首開階段即遭遇中鐵建花語天境、星樾云棲、金地豐盛道等項(xiàng)目的全方面圍攻，一度被行業(yè)戲稱為板塊“炮灰”盤；續(xù)銷階段又迎來趙巷金地虹橋峯匯、中鐵建花語江南及自家兄弟國貿(mào)虹橋璟上的競爭，又是毫無還手之力。今年又迎來第三波更慘烈的打擊，一邊是趙巷華發(fā)虹橋四季上新、一邊是泗涇TOD招商時(shí)代潮派，洞涇地鐵口的華發(fā)海上四季、洞涇地區(qū)的興云間、保利西郊和煦等眾多項(xiàng)目陸續(xù)入市，國貿(mào)鷺原遠(yuǎn)看不到出頭之日。

國貿(mào)鷺原實(shí)景（搜狐焦點(diǎn)5月航拍）

　　在這樣的一個(gè)背景下，既然已有國貿(mào)鷺原無法解套前車之鑒，國貿(mào)地產(chǎn)竟然又單槍匹馬拿下旁邊20A-04A號地塊，無疑是給自己平添煩惱。

　　新地塊設(shè)計(jì)成“高低配”產(chǎn)品，住宅套數(shù)由510套減少到484套，套均面積提升至104.8㎡左右，價(jià)格上漲了2000元/㎡。國貿(mào)鷺原加之新地塊，兩個(gè)項(xiàng)目共計(jì)還有超1170套住宅供應(yīng)。按目前的競爭格局，國貿(mào)地產(chǎn)在佘山北片區(qū)，何時(shí)才能看到解套的希望？

佘山北地塊實(shí)景（搜狐焦點(diǎn)5月航拍）

　　03

　　國貿(mào)，加碼松江刷新區(qū)宅地最高單價(jià)

　　開篇提到的國貿(mào)聯(lián)合松江交投拿下的廣富林地塊，聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到了6.3萬/㎡，不僅刷新松江新城待售新盤價(jià)格上限，而且還是五大新城新房價(jià)格“天花板”。

　　事實(shí)上，松江新城這幾年新房價(jià)格不斷在攀升。

　　2021年，金地豐盛道開盤，均價(jià)約5.1萬/㎡；

　　2022年，中國鐵建星樾云澗微漲，均價(jià)約5.54萬/㎡；同年，首創(chuàng)禧瑞云庭和中駿璟薈，均價(jià)來到了約5.81萬/㎡；

　　2023年，萬科海上印象均價(jià)達(dá)到了約5.95萬/㎡，中企譽(yù)品銀湖灣更是達(dá)到了約5.98萬/㎡。

示意圖

　　伴隨房價(jià)逐年上漲的同時(shí)，新項(xiàng)目銷售去化之難肉眼可見。根據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，以上6個(gè)項(xiàng)目7次推盤，平均認(rèn)購率僅有61%，并且沒有一個(gè)觸發(fā)積分制。而如今，本次國貿(mào)地產(chǎn)&松江交投拿下的新地塊聯(lián)動(dòng)價(jià)更是高達(dá)6.3萬/㎡，三年時(shí)間，均價(jià)漲了1.2萬/㎡。這樣的聯(lián)動(dòng)價(jià)，可以說壓力給到了國貿(mào)地產(chǎn)，就看它能不能打造出松江的封面作品。

　　繼龍湖、中企、萬科之后，國貿(mào)地產(chǎn)也來松江新城拿地。但此一時(shí)彼一時(shí)，萬科、中企在廣富林項(xiàng)目的去化上，已然是壓力很大，銷售速度遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期，且市場競爭格局在發(fā)生大的變化。國貿(mào)地產(chǎn)項(xiàng)目6萬多的聯(lián)動(dòng)價(jià)，對標(biāo)全市其他板塊，比如南大、徐涇、川沙，競爭優(yōu)勢明顯弱于對手。

　　地塊西側(cè)緊鄰廣富林文化遺址公園、廣富林郊野公園、辰山植物園等景點(diǎn)，南側(cè)靠近松江大學(xué)城，環(huán)境低密。不過地處松江新城西部，向東約3公里可到松江印象城，距離松江大學(xué)城站約4公里，距離萬達(dá)廣場商圈約5公里，生活配套相對較遠(yuǎn)。

廣富林地塊實(shí)景（搜狐焦點(diǎn)5月航拍）

　　從地塊周邊看，二手房價(jià)格多在5萬/㎡+，只有佘山瓏原在6萬/㎡左右，但后者容積率僅有0.8，更為低密。本地塊容積率1.2，不難預(yù)測后續(xù)供應(yīng)主要是別墅產(chǎn)品。但6.3萬/㎡的聯(lián)動(dòng)價(jià)格，沒有任何倒掛優(yōu)勢可言，對于購房者吸引力大打折扣。

　　根據(jù)拿地要求，其中小戶型比例不小于30%，裝標(biāo)不低于2500元/㎡。地塊內(nèi)住宅套數(shù)，從963套降低為771套。減少套數(shù)，意味著提升套均面積，總價(jià)門檻相對更高，不難預(yù)測又是一個(gè)“難啃的骨頭”。國貿(mào)地產(chǎn)又在這兒，當(dāng)了一回高位“接盤俠”！

　　04

　　國貿(mào)，走出松江的新嘗試

　　2020年底，廈門國貿(mào)發(fā)布公告計(jì)劃逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)板塊獨(dú)立發(fā)展。于是，我們看到國貿(mào)地產(chǎn)在上海有了新的突破，開始走出松江，在浦東臨港、青浦趙巷先后成功拿地。

示意圖

　　2022年底，國貿(mào)溢價(jià)一舉拿下青浦趙巷地塊，靠近17號線嘉松中路地鐵站，落地在上海的首個(gè)“上系”作品，也就是國貿(mào)虹橋璟上，是國貿(mào)地產(chǎn)近年在上海最為出彩的在售項(xiàng)目，一度也是西上海紅盤，位置相對較好，去化速度相對較快。

　　很少涉足上海市區(qū)的國貿(mào)地產(chǎn)，今年終于尋得契機(jī)。2024年3月15日，國貿(mào)地產(chǎn)+中鐵建聯(lián)合體“搖中”浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C11-01、C11-05地塊，成交總價(jià)49.7517億元，溢價(jià)率10%，樓板價(jià)約55674元/㎡，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)92000元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于3000元/㎡。

　　5月24日，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在浦東新區(qū)規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公示。方案顯示，南北雙地塊合計(jì)擬建16幢10層至16層高層住宅，容積率2.0，可至少供應(yīng)911套住宅。

北蔡地塊效果圖

　　地塊位于浦東中環(huán)內(nèi)，東側(cè)靠近張江，距離18號線北中路站、羅山高架路較近，自駕和公交出行相對便捷。可以說是國貿(mào)地產(chǎn)合作項(xiàng)目位置最佳、也是單價(jià)最貴的一個(gè)高端項(xiàng)目。

　　眼下看，借中鐵建聯(lián)合之手，落子浦東北蔡地塊，意味著國貿(mào)地產(chǎn)終于擺脫“十年剛需盤專業(yè)戶”標(biāo)簽，跨出打入上海中環(huán)的第一步，為國貿(mào)地產(chǎn)入滬拿地十年征程獻(xiàn)禮。實(shí)際情況看，國貿(mào)地產(chǎn)在上海沒操盤過千萬級以上改善項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，最終這塊地是由中鐵建操盤。

　　05

　　媒體點(diǎn)評

　　1、區(qū)域公司人員頻繁調(diào)動(dòng)

　　在進(jìn)入上海初期，國貿(mào)地產(chǎn)在上海之所以發(fā)展順利，區(qū)域公司人員穩(wěn)定是重要因素之一。而最近數(shù)年，上海公司營銷負(fù)責(zé)人無一不是外地調(diào)任，且待的時(shí)間都不甚長久。不穩(wěn)定因素也決定著職業(yè)經(jīng)理人沒有環(huán)境和心態(tài)下沉市場，去應(yīng)對上海地產(chǎn)的競爭變化。

　　2、投拓思路不清晰，市場研判不準(zhǔn)確

　　2021年之后，國貿(mào)地產(chǎn)終于走出松江，先后落子臨港、趙巷，其中臨港項(xiàng)目歷經(jīng)多年才告售罄。更別提今年又回松江再拿兩幅宅地，導(dǎo)致庫存巨大、去化艱難，也佐證區(qū)域公司投拓思路不夠清晰，對松江市場的動(dòng)態(tài)變化研判不準(zhǔn)確。

　　3、產(chǎn)品力平平

　　在當(dāng)下上海極卷的市場環(huán)境下，房企都在鉚足勁頭拼產(chǎn)品力和交付力。反觀國貿(mào)地產(chǎn)卻還盯著“原系”沒有升級迭代，旗下拳頭產(chǎn)品“天琴系”目前仍未在上海落地，整體產(chǎn)品力表現(xiàn)一般。

　　結(jié)語

　　國貿(mào)地產(chǎn)之于上海，十年沉浮，助力了上海的發(fā)展的同時(shí)，也留下數(shù)個(gè)不錯(cuò)的作品。但是目前公司的戰(zhàn)略方向不夠清晰，投拓研判也有失精度，同時(shí)面對買方市場，也沒有在產(chǎn)品力方面及時(shí)打磨和加碼，面對2024年的競爭格局，國貿(mào)地產(chǎn)的仗會(huì)越來越難打。后繼該企業(yè)在上海市場的表現(xiàn)如何，將持續(xù)關(guān)注和報(bào)道。

免責(zé)聲明：本頁面旨在為廣大用戶提供更多信息的無償服務(wù)；不聲明或保證所提供信息的準(zhǔn)確性和完整性。本站內(nèi)所有內(nèi)容亦不表明本網(wǎng)站之觀點(diǎn)或意見，僅供參考和借鑒，購房者在購房時(shí)仍需慎重考慮。購房者參考本站信息，進(jìn)行房屋交易所造成的任何后果與本網(wǎng)站無關(guān)，當(dāng)政府司法機(jī)關(guān)依照法定程序要求本網(wǎng)站披露個(gè)人資料時(shí)，我們將根據(jù)執(zhí)法單位之要求或?yàn)楣舶踩康奶峁﹤€(gè)人資料。在此情況下之任何披露，本網(wǎng)站均得免責(zé)。本頁面所提到房屋面積如無特別標(biāo)示，均指建筑面積。 注：本站所有信息未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載，復(fù)制，抓取等，如有違者必追究法律責(zé)任。如有異議可投訴至：Email：133 46734 45@qq.com