6月房地產(chǎn)市場持續(xù)低位運行 百強房企銷售門檻同比降低

　　2024年6月，市場供求環(huán)比持增、延續(xù)弱復蘇走勢。重點30城6月供應、成交環(huán)比分別增7%和2%，高于一季度月均3成以上。上半年累計同比降41%，降幅收窄2個百分點。分能級來看，4個一線城市成交環(huán)比持增17%，二三線城市成交環(huán)比微降1%。

　　企業(yè)層面，6月中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持低位運行。TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4389.3億元，環(huán)比增長36.3%，同比降低16.7%，單月業(yè)績規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。累計業(yè)績18518.3億元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7個百分點。

　　預判7月，我們認為，得益于5月以來從中央到地方利好政策不斷，目前仍處于存量需求釋放周期。加之當前供應、成交基本也降至階段性低位，后期大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢。環(huán)比持平6月，基于去年7月為全年低點，預期單月同比降幅也將大幅收窄。

　　2024年6月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4389.3億元，環(huán)比增長36.3%，同比降低16.7%，單月業(yè)績規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。累計業(yè)績來看，上半年百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額18518.3億元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7個百分點。

　　整體來看，2024年以來雖然政策面有明顯優(yōu)化放寬、核心一二線城市調控政策松綁，但上半年企業(yè)銷售仍延續(xù)筑底調整、保持低位運行，市場信心和預期修復還需時間。

　　2024年6月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低50.2%至443.5億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低45.3%和40.1%至118.4億元和79.9億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低41.4%至33.2億元。

　　從企業(yè)表現(xiàn)來看，2024年6月近六成百強房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，近三成房企實現(xiàn)單月業(yè)績同比增長。其中，中海地產(chǎn)6月單月實現(xiàn)全口徑銷售金額466億元，單月銷售居百強之首，創(chuàng)近一年來新高。此外，保利發(fā)展、綠城中國、華潤置地、濱江集團、中國金茂、越秀地產(chǎn)、中國鐵建、保利置業(yè)等企業(yè)也都實現(xiàn)了單月業(yè)績同比提升。

　　6月因房企年中沖刺和核心一二線城市新政落地影響，供求環(huán)比持增、延續(xù)弱復蘇走勢：重點30城6月供應、成交環(huán)比分別增7%和2%，高于一季度月均3成以上。上半年累計同比降41%，降幅收窄2個百分點。

　　分能級來看，4個一線環(huán)比持增17%，韌性顯著好于二三線。4月末以來，北上廣深四個一線城市“四限”政策均有不同程度松綁，刺激了一波前期存量客戶入市，尤其是上海、廣州、深圳環(huán)比增幅均在2成以上，6月成交量顯著好于一季度月均。以上海為例，527新政之后樓市熱度顯著提升，第七批次新房項目中已有3個項目觸發(fā)積分制，前期項目來訪、認購穩(wěn)步回升已在成交端有所體現(xiàn)。

　　二三線城市成交表現(xiàn)平平，環(huán)比微降1%，同比持降30%。按照成交表現(xiàn)，大體可分為以下幾類：

　　（1）短期內熱點恒熱的西安、成都等中西部大市，市場熱度微降，但是仍處于相對高位。單月成交規(guī)模均在80萬平以上，位列二三線單月成交規(guī)模TOP3，與一季度熱度持平，累計同比降幅均在3成以內。主要得益于適銷對路的改善盤入市，支撐市場成交熱度延續(xù)。

　　（2）內陸二三線表現(xiàn)平平，成交不增反降，以天津、鄭州、長沙、濟南等為典型代表，短期內降首付、降利率政策落地對市場提振效果一般，主要源于該政策出臺前，開發(fā)商積極自救，已經(jīng)出臺了低首付甚至“0首付”購房，透支了一波需求，目前這些城市基本以剛需剛改客群為主導，購買力降級已是不爭的事實，加之二手房持續(xù)以價換量分流客戶，也使得新房成交增長動能轉弱。

　　（3）還有部分城市諸如青島、南寧、廈門、珠海、常州等迎來了階段性放量，這些城市經(jīng)歷了長時間的低迷行情，本月成交略有修復，但是累計同比降幅仍處高位，成交增長持續(xù)性存疑。

　　預判7月，我們認為，得益于5月以來從中央到地方利好政策不斷，目前仍處于存量需求釋放周期，加之當前供應、成交基本也降至階段性低位，后期大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比持平6月，基于去年7月為全年低點，預期單月同比降幅也將大幅收窄。

　　不同城市仍然呈現(xiàn)出顯著的分化行情：對于熱點恒熱的成都、西安而言，短期內市場韌性較強，即便局部熱盤降溫，整體市場仍有望高位運行。北上廣深杭等核心一二線城市受短期新政影響，仍有一波購房需求有待釋放，尤其是因二手房回暖之后，部分潛在置換需求被激發(fā)，有望帶動新房成交回穩(wěn)。對于多數(shù)弱二線和三四線城市而言，短期降首付、降利率新政落地效果較差，后續(xù)若無明顯擴充購買力新政出臺，成交大概率沒有起色。