三年籌備一朝停？福田中心超級舊改陷入沉寂

　　新春伊始，深圳眾多項目紛紛步入 “春忙模式”，建筑工地一片熱火朝天。然而，在福田中心的核心地段，一個 “超級舊改” 項目卻顯得格外安靜，仿佛被按下了暫停鍵。

　　從車公廟地鐵 F 口出來，便能看到車公廟泰然工業區第一更新單元二期項目正在施工。這里原是泰然科技園，如今一期泰然立城已建成運營，二期的兩個地塊也即將崛起兩座分別約 250 米和 300 米高的摩天大樓。

　　在泰然項目的西側和南側，是規劃容積超 168 萬㎡的車公廟片區連片改造升級城市更新單元。未來，這里將搖身一變，成為新型產業空間和居住空間，還會引入義務教育及高等教育資源，填補片區教育配套的短板。

　　這一位于福田中心的黃金地段的更新項目，一直備受市場關注。那么，2025 年開年，它的進度如何?是否快要拆除了呢?

　　日前，@搜狐焦點深圳 進行了現場實探。結果發現，目前車公廟片區連片改造升級城市更新項目，除了之前拆除的皇冠羽毛球館和體育中心外，部分區域雖設置了圍擋，但尚未拆除。大家熟悉的十畝地以及規劃要舊改的臨街商鋪仍在正常營業，宿舍也有人居住。走訪過程中，甚至還有部分街鋪正在裝修升級，完全沒有拆遷的跡象。

　　車公廟五金店商家李女士向 @搜狐焦點深圳 透露，片區的舊改拆遷工作一拖再拖，似乎不著急了。“去年年底就聽說要拆，又有人說今年 3 月、5 月要動工，可現在看來不太像。” 周邊開便利店的車女士也表示，暫未收到舊改搬遷的消息，一直在正常經營。“前幾年商鋪房東就說要拆，但一直沒接到搬走的通知，如果要拆，房東會提前告訴我們。”

　　難道車公廟連片升級舊改真的就此暫停了嗎?車公廟對于深圳人來說，有著特殊的意義。這里不僅是吃喝玩樂一應俱全的休閑勝地，也是深圳最為密集的商務辦公區之一。據不完全統計，車公廟一平方公里內聚集著 20 多萬上班族，每天從車公廟樞紐穿梭的人流量高達 19.07 萬人次。

　　因此，車公廟片區的連片改造升級，不僅是市場關注的焦點，對城市發展也具有重大意義。追溯項目舊改歷程，最早可回溯到 2020 年 6 月，福田區發布《福田區現狀工業區分區劃定》(征求意見稿)方案，車公廟連片改造升級片區項目成為福田唯一的第一批試點片區項目。2021 年 6 月，福田區政府發文宣告該城市更新項目正式啟動并征集意愿;2023 年 7 月，項目更新單元規劃(草案)公示;2024 年 2 月取得城市更新單元規劃批復。可以看出，車公廟連片改造升級一直在穩步推進，但實際拆遷建設或許面臨諸多難題，導致實體進程較為緩慢。

　　根據最新規劃草案，該片區總用地面積約 32.4 萬㎡，其中開發建設用地面積約 17㎡，規劃容積率面積約 168 萬㎡。整體以產業研發用房(約 78.8 萬㎡)和配套用房(約 25.8 萬㎡)為主，另外規劃有約 33 萬㎡的住宅(含約 11.3 萬㎡保障性住房)、5000㎡的居住配套商業等。規劃中的 3 個教育用地，將分別用于建設高等教育學院、九年一貫制學校和 24 班小學;1 個文體用地，將打造 8000㎡的文體活動中心。

　　可以預見，未來的車公廟將升級成為一座以產業發展為驅動，同時兼顧居住、商業、科教、文體的宜居新城。

　　當然，168 萬㎡的超級舊改，改造范圍廣泛，根據規劃分 8 個項目實施。目前項目 1(皇冠工業區)實施主體已確權，為深圳皇冠電子有限公司，其余項目則還在持續推進中。

　　車公廟地處城市核心，片區住宅用地稀缺，長期沒有住宅入市，現有小區老舊，急需提升居住質量。因此，本更新項目的住宅用地備受市場關注。根據規劃草案，項目規劃住宅規模約 33.2 萬㎡(含保障性住房 11.3 萬㎡)，包含 4 個項目(具體以官方最終公示數據為準)：

　　項目 2：02 - 01 地塊，規劃容積 109230㎡(含保障房 37040㎡);

　　項目 3：03 - 02 地塊，規劃容積 30800㎡(含保障房 10450㎡);

　　項目 5：01 - 03 地塊，新型產業用地 + R2.規劃容積 46560㎡(含保障房 15780㎡);

　　項目 8：05 - 01、02 地塊，規劃容積 145210㎡(含保障房 49240㎡)。

　　在貝殼找房平臺上，片區內有部分二手房源在售，樓齡均超 20 年，其中泰然小區樓盤超 30 年，掛牌價在 7 萬 /㎡左右，房源以小戶型為主，總價較低，但二手房交易市場并不活躍。在社交平臺上，有網友已經打起了 “搏拆遷” 的主意。不過，需要提醒的是，舊改之路漫長，投資務必謹慎。最后，全新的車公廟，你期待嗎?