房價重回2021年！深圳最抗跌的小區出現了

　　2025 年開年，深圳樓市延續上年末 “翹尾” 態勢，二手房錄得量同比增長 12.7%，喜迎開門紅。樂有家數據顯示，深圳二手房單日帶看量已恢復至去年 10 - 11 月樓市高峰期水平。市場行情向好，眾多業主期待房價重回高峰，而龍華紅山板塊的綠景公館 1866 已率先實現這一目標。

　　綠景公館 1866 雖不在南山、福田等傳統核心區域，也不屬于 “新貴” 寶安，但其建面 160 平的 4 房成交單價漲至 9 字頭，基本回到 2021 年水平。該小區位于梅龍路與民安路交匯處，是紅山片區代表性樓盤，交通便利，樓下有公交站點，臨近地鐵 4 號線紅山站，周邊生活配套完善，有華潤萬家、蘇寧等商超。2015 年入市便成為紅山頂流，容積率低、綠化面積大、品質高，戶型使用率達 90%，大平層產品深受地緣客戶及福田高階客戶青睞。

　　不過，2016 年深高北學區劃分后，綠景公館 1866 熱度下降，因學區優勢不明顯，炒作資金流入少，成交均價集中在 8 萬 - 9 萬 / 平。但也正因如此，加上穩定本地客群，在深圳樓市下行的 3 年，其大戶型成交價維持在 8 萬 + / 平，整體跌幅不到 10%，抗跌性遠超深圳九成以上小區。去年底市場好轉，大戶型成交價迅速回升至 9 萬 + ，如今小區大戶型報價均不低于 9 萬 / 平，且業主基本不議價。

　　除綠景公館 1866 外，龍崗、坪山等非傳統核心區也有大戶型產品地緣客穩定、價格抗跌的代表小區。龍崗中心城的公園大地，容積率超低，有別墅、洋房等多種產品，被譽為龍崗第一豪宅，在樓市調整期，大平層產品成交價維持在 7 萬 - 8 萬 / 平。去年底成交的一套建面 176 平樓王單位，與 2022 年成交價相比跌幅 11%，與 2023 年成交價相比波動僅 1% ，保值性顯著。

　　龍崗布吉百鴿籠的信義金御半山，是片區標桿，位于核心商業區，其三期體量最大且在華潤萬象匯樓上。小區建面 97 平復式 5 房，實際套內面積 140 平，實用率達 144%。即便住宅新規出臺，該戶型在同等總價預算下也無競品。此前售價 10 萬 + ，市場調整期波動約 15%，成交價穩定在 8 萬 - 9 萬后未再下跌，穩定性良好。

　　坪山大東城二期處于坪山公認的豪宅區，周邊有區政府、六館一城等配套。小區建面約 143 平復式，搭板后可拓展成五房兩廳四衛，實用面積約 220 平，使用率超 150%。成交單價率先突破 6 萬，一度逼近 8 萬，雖有 20% 波動，但底價仍能保持 6 萬左右。

　　對于普通購房者而言，這些小區大戶型保值性高，但小戶型總價低、資金進出容易、炒作空間大，波動性與市場大勢相近，跌幅少則 30%，多則超一半。目前小戶型適合剛需或剛改購房者，因其地段、配套、品質、戶型等在片區中表現出色，居住屬性佳，且價格已跌到底，上車門檻與區域新盤相近，部分甚至低于新房價格。 深圳樓市的這些變化與趨勢，值得購房者持續關注。