湖州長興縣開展商品房現房銷售試點 加強住宅交付質量監管

　　近日，湖州長興縣住房和城鄉建設局關于縣政協十屆三次會議第96號提案的答復函公開，其中提及：

　　積極探索房地產銷售新模式。實行現房銷售確實是一種從源頭化解房地產領域諸多矛盾糾紛較為有效的措施。

　　長興將密切關注有關城市商品房現房銷售試點成效，深入研究商品房預售制度改革，結合長興實際，適時開展商品房現房銷售試點。

　　關于縣政協十屆三次會議第96號提案的答復函

　　中共界界別活動組 、鄭經苑委員：

　　你們在縣政協十屆三次會議上提出的《關于進一步加強房地產項目質量監管的建議》及《關于房地產維權困難現象增多亟需關注的建議》提案已悉。針對你們提及的有關建議，經與縣市場監管局、自規局、司法局等單位共同研究，現將辦理結果答復如下。

　　一是規劃部門要加強房產項目前期規劃設計的科學性、合理性、便利性的監督把關的建議。

　　（一）強化審查力量，確保審查專業性。通過組建專家庫，吸納建筑、規劃、園林等領域專家，形成專家智囊團，根據審查項目類別，針對性組織邀請各領域專家對設計方案進行審查，確保規劃設計專業化。

　　（二）堅持問題導向，注重方案合理性。健全項目問題清單制度，持續收集分析群眾投訴反饋的規劃領域事項，并形成典型問題“一反饋，立審查”的工作方法，有針對性地從規劃設計源頭把控項目品質，進一步規避項目出現“合規不合理”問題。

　　（三）規范初步設計審查。縣建設局通過建立住宅項目初步設計審查機制，進一步強化初步設計成果質量，提升住宅建筑品質設計，最大限度避免類似“合規不合理”的問題。初步設計作為方案設計的深化設計，各專業應同步完善優化并系統集成。評審通過的初步設計文件應作為編制施工圖設計文件依據和施工圖設計文件審查依據。今年以來已有龍山新區25號道路東側F地塊、龍山街道原信豐特種水泥地塊項目等6個項目進行了設計初步審查。

　　二是房地產建設主管部門要加強質量監管，嚴格執行驗收標準，科學優化驗收流程的建議。

　　（一）對于房地產項目工程質量的監管，一方面依據《浙江省房屋建筑和市政基礎設施工程質量安全監督工作規范（試行）》的要求，分階段開展對工程建設責任主體的質量行為、工程實體質量以及主要建筑材料、建筑構配件的抽查抽測。另一方面，每年開展不少于四次的工程質量專項檢查，突出對重點領域、問題集中領域的專項整治工作。以節點到位加動態巡查的方式，最有效地監督項目現場在使用材料、施工工藝、施工質量等方面符合設計圖紙和相關技術規范要求，減少項目后期工程質量通病的發生。

　　（二）在住宅項目交付前，嚴格要求項目建設單位委托第三方檢測機構對每一戶進行分戶檢測，并隨機抽取10%的戶數進行監督抽測，第一時間對發現房屋開間尺寸、衛生間滲漏水、空鼓裂縫等問題督促建設責任主體及時整改，整改完成后方可進行下一步驗收。

　　（三）住宅工程的竣工驗收，依據《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收規定》來執行。目前我縣所有住宅項目在竣工備案前，必須通過五方主體組織分戶驗收、竣工預驗收、竣工驗收等多次驗收，對施工安裝質量、房屋滲漏水、空鼓裂縫、公區裝修質量、局部表觀缺陷等問題進行排查整改，提高工程整體質量，減少后續問題的產生。

　　三是市場監管部門主動加強開發商在住宅項目預售階段監管的建議。

　　（一）布置開展房地產領域違法行為專項整治工作。縣市場監管局已于3月開展全縣房地產營銷行為突出問題專項整治工作，重點檢查房地產廣告，著重整治房地產領域經營過程中虛假宣傳等問題，進一步落實經營主體責任。

　　（二）構建齊抓共管聯動治理的工作格局。縣市場監管局、建設局、自規局、綜合行政執法局等部門嚴格落實《長興縣人民政府辦公室關于加強長興縣加強房地產項目全過程監管實施意見（試行）》（長政辦發〔2024〕15號）中的相關規定，加強溝通聯系，建立聯合檢查機制，形成合力。主動加強房產預售階段的監督檢查，要求開發商制作或委托制作預售廣告，應當自覺履行信息真實義務，真實客觀反映預售商品房的信息。廣告宣傳的內容和發布形式，應嚴格依照相關法律、法規規定執行。

　　（三）嚴格執法，加強事中事后監管，堅決查處一批情節嚴重、性質惡劣的案件。強化虛假宣傳的日常監管執法，通過定期和不定期檢查方式，維護消費者合法權益。在開展日常檢查的基礎上，適時組織開展案件集中查處。今年以來，縣市場監管局已開展專項檢查行動2次，立案查處房地產領域違法案件5起。

　　（四）深化改革，規范中介行為，積極探索房地產銷售新模式。銷售過程中的所涉及的中介行為需進一步進行規范，特別是涉及收費的事項，需要透明、公開、公正、規范，既充分保障購房者的知情權和選擇權，又能優化服務質量。實行現房銷售確實是一種從源頭化解房地產領域諸多矛盾糾紛較為有效的措施，但是當前在全國范圍內實行的幾乎沒有，推行的條件尚不成熟。今年，省建設廳同意在溫州市等積極穩妥開展現房銷售試點。下一步，我局將密切關注有關城市商品房現房銷售試點成效，深入研究商品房預售制度改革，結合長興實際，適時開展商品房現房銷售試點。

　　（五）加強宣傳指導，引導企業守法經營。積極宣傳縣市場監管局在行政指導、行政處罰、信用約束等方面的政策和措施；通過召開會議、行政約談、制訂規范指南等多種形式，積極宣傳《廣告法》《反不正當競爭法》《價格法》等法律法規；印發宣傳資料，舉辦宣傳咨詢活動，發布違法提示、典型案例，進一步加強廣告監管法律、法規、政策的宣傳，暢通投訴舉報渠道，提高消費者的自我保護意識。

　　四是要切實發揮好監督管理職責的建議。

　　（一）實行屬地負責的穩控模式。屬地鄉鎮（街道、園區）負責建立轄區內房地產領域風險隱患化解工作專班，加強力量配置，由“一把手”任組長，政法、城建分管領導任副組長，落實接訪調解場地和專門人員，依托“屬地吹哨、部門報到”工作機制，切實擔負起涉房信訪問題和風險隱患處置的屬地責任。

　　（二）建立管控一體的工作機制。堅持管在平時、治在動態，積極推動行業管理與風險管控“兩手抓”。縣建設局、自規局、市場監管局、綜合行政執法局等相關部門牢固樹立“抓行業管理必須抓信訪處置”的責任意識，在履職監管中動態排摸項目建設存在的風險隱患，對癥下藥、靶向治理、有效化解，實現項目全過程閉環式管理。

　　（三）加大全過程執法力度。堅持行政執法權責清晰、有效銜接、形成合力。對行政處罰權限已經移交給縣綜合行政執法局的，縣綜合行政執法局應主動加強檢查，發現問題及時依法查處。縣建設局及相關行業主管部門應強化行業監管，發現違法違規問題及時移交。對行政處罰權限沒有移交給縣綜合行政執法局的，縣有關主管部門要加強建設過程中的監管，建立健全全過程執法長效機制，做到“違法必查，查必有果”。

　　五是推動調委會等力量配齊，提高消費者維權效率的建議。

　　為提高消費者維權效率，目前有以下做法：

　　（一）在項目交付前后，屬地鄉鎮(街道、園區)負責建立項目交付臨時指揮部，組織相關部門和屬地派出所，駐場指導房地產企業做好項目交付相關工作，牽頭處置涉房信訪問題和風險隱患。

　　（二）在日常工作中，實行屬地負責的穩控模式。各有關部門積極配合屬地鄉鎮(街道、園區)，堅持以維護房地產權利人的合法權益為導向，妥善處理好各類涉房信訪問題和風險隱患。下一步，縣建設局將聯合縣司法局等有關部門，探索建立房地產項目專業調解委員會，并將維權事件進一步總結分析分類處理，探索出更加規范化、便利化的“清單型”問題解決范式。

　　六是建立專項維權資金賬戶，為消費者提供兜底的建議。

　　目前沒有相關文件支持設立專項維權資金。根據《浙江省物業專項維修資金管理辦法》規定：新建物業首次交存專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積和本辦法第六條的規定交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取，專項用于建筑物內共有部分（以下簡稱共有部分）、建筑區劃內共有設施設備（以下簡稱共有設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　《浙江省住宅物業保修金管理辦法》第八條規定：建設單位在物業交付使用辦理權屬初始登記手續前，應當一次性向所在地保修金管理機構按照物業建筑安裝總造價2%的比例交納保修金，作為物業保修期內保修費用的保證，并存入按有關規定在指定的商業銀行開設的專戶內，作為保修期內物業維修費用保證的資金。（目前，長興縣按照《長興縣建設局關于落實房地產開發項目保修金交納辦法的通知》（長建設〔2006〕126號）文件執行，高層（小高層）、別墅（排屋）按每平方米建筑安裝造價1000元，即保修金20元/平方米；多層房屋每平方米800元計算，即保修金16元/平方米。）