天津上半年商品住宅成交面積降幅收窄 6月單盤周均到訪58組

　　2024年6月，天津樓市月報新鮮出爐，新房市場供求量行情如何？主力軍有何變化？詳細數據，歡迎查閱。

　　·新房市場·6月商品住宅成交約70萬方，“517新政”政策余溫疊加新盤入市，市場熱度得以保持。年中房企沖刺，撲面型降價現象未現，局部個案調降幅度明顯但收效一般。成交端，熱度基本延續，累計降幅持續收窄，新政疊加年中房企發力，6月全市商品住宅成交面積約70萬方，環比微降3%，同比上漲27%。2024年上半年，全市商品住宅成交365萬方，同比下降28%（23年上半年成交510萬方），同比降幅收窄9個百分點（24年1-5月同比下降37%）。

　　案場來訪端，6月全市項目單盤周均到訪58組，環比持平，同比上漲21%。單盤周均認購4套，環比持平，同比上漲21%。周度來看，端午假期周市場熱度小幅提升，單盤成交約5套，第2、3周受新盤入市拉升影響，單盤周度認購仍維持4套水平。

　　分片區訪購來看，市區順銷為主，熱度下降，其他三區結構性波動，內部分化。6月市區無新盤入市，周度單盤認購逐周下滑；環城、遠郊、濱海周度認購3-6套波動，片區市場熱度波動震蕩，主要受新盤入市影響較大。典型如遠郊，6月幾乎周周有新盤入市，6月1周武清商務區品悅萬瀾、3周武清下朱莊農墾含章棠華、4周寶坻城南弘業云邸，拉動區域訪購波動性上漲。

　　根據克而瑞天津機構監測，6月推盤去化率62%。

　　仍以新盤入市為主，代表項目如市區南開城更項目。南開天拖格調觀麟花園，天拖城更片區首個住宅入市項目，100㎡起改善戶型設計，入市價格接近周邊二手房均價，格調品牌加持首開全部去化。

　　統計6月一些典型特價房項目，主要有如下三大特點：特點一：多以滯銷老盤或競爭紅海板塊內項目為主。6月，部分項目采取特惠房形式輸出價格偶會，多以紅海競爭板塊在售項目降價跑量或老盤降價去存為主，典型如金鐘公路板塊的金地、中交等，板塊客戶較為有限，持續降價跑量。特點二：房企型集中節點性降價。以萬科為代表，“618”節點性推出降價促銷活動，全市北辰、濱海、西青在售多盤均出現價格下調情況，最大降幅可達20%。特點三：降價項目效果表現分化。津南大華為代表，周末節點性發布特惠房降價，短頻高效，周度認購維持15套+水平，效果明顯。西青愛情繽紛里等盤，降幅最高達20%，流速僅達周度認購10套水平，效果一般。

　　·二手房市場·6月二手房成交125萬方，為2024年上半年峰值，但端午假期后市場熱度逐步趨穩，伴隨后期教育需求及政策效果持續減弱，二手房市場規模呈下降趨勢。6月全市二手房成交面積125萬㎡，達今年上半年峰值。6月成交面積環比上漲14%，同比上漲33%，二手房/新房成交面積比值1.8，仍處高位。

　　一方面，二手房流動、轉化由增轉穩，伴隨著傳統淡季的到來，購買意愿將持續下降。6月全市二手房掛牌約2.3萬套，環比微降4%，成交4983套，環比下降12%，掛牌量為成交量4.6倍，流動性小幅滑落。

　　6月全市二手房帶看量約9.8萬次，日均帶看3655次，日均帶看環比下降9%，轉化率20進1，轉化率保持相對穩定。

　　另一方面，二手房日均成交量較高峰期下降約4成，政策效果邊際減弱。

　　5月第3周、第4周受學區及新政釋放促進影響，當周工作日日均成交套數200+套，休息日均成交套數300+套。

　　進入6月后，工作日及休息日均成交套數逐周下降。截至6月3周，工作日日均成交120套，較5月高峰數據下降44%，休息日日均成交220套，較高峰數據下降40%。

　　·土地市場·6月成交宅地12宗，成交金額42億元，成交面積69萬方，成交金額和成交量占比2024年上半年份額均達到45%。成交端6月份天津土地市場共成交12宗宅地，成交總價約42億元，成交總建面約69萬方。海教園6月再度成交宅地3宗，截至目前海教園24年成交宅地共7宗，合計建面近50萬方，板塊內短期將迎競爭紅海。綠城再摘空港一期宅地，臨近SM商業綜合體等，區位條件優質，地塊建面8.64，容積率僅1.6，案名“綠城桂月雲翠”已經公布。濱海新區塘沽航運服務區1宗宅地停牌。

　　供應端

　　6月，供應2宗宅地，均出自市內六區。1宗位于紅橋西站板塊，屬于西于莊城市更新片區；另一宗位于河西體院北板塊，是河西先達地塊城市更新項目中的住宅地塊。

　　【紅橋-西站】津紅子（掛）2024-09號

　　該地塊體量較小，容積率2.22，地塊起始樓面價12504元/㎡，周邊在售新房均30000元/㎡起。

　　地塊是繼今年3月份成交的西站南地塊之后，西站板塊出讓的第二宗宅地。

　　這一片區屬于西于莊城市更新范圍，同時也是紅橋當前重點發展的京津冀同城商務區。

　　【河西-體院北】津西紀（掛）2024-15號

　　該地塊為河西區2024年重點推進的城市更新項目之一先達地塊城市更新項目，周邊金茂、魯能在售，均為城市高端改善項目。

　　得益于5月以來從中央到地方利好政策不斷，目前仍處于存量需求釋放周期。加之當前供應、成交基本也降至階段性低位，后期大概率延續企穩態勢。