上半年上海房地產市場以投資型買家為主 大宗交易錄得208億成交

　　下半年，部分外資基金持有折價項目有望成交，同時法拍項目占比繼續增加。

　　在大宗交易市場活躍的上海，內資買家持續發力。

　　據戴德梁行統計數據，2024上半年，上海大宗交易市場錄得32宗、共計208億元成交，成交總額同比下降42%。

　　從內外資占比來看，2024上半年內資成交持續走高，占總成交金額的78%，為近三年來最高占比。相對應的，因美聯儲降息預期降低、外資觀望，外資成交僅占22%，其中近六成金額由領展收購七寶萬科廣場50%股權所構成，剔除該交易后剩余成交占比將有大幅下跌。

　　2024年上半年，上海依然以投資型買家為主，但自用型買家成交總額為75億元，交易占比大幅上漲至37%，這一數字在2023年同期僅為21%，漲幅明顯。

　　戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強指出，其中，又以內資傳統行業企業以及個人投資者為主，核心位置、沿江地帶辦公以及低價豪宅是其重點關注領域。

　　其中，金融業一直是自用型優質辦公的購買主力，典型成交包括財通證券收購富匯大廈；而金屬/能源/原材料買家共占自用買家成交總額的22%。盧強表示，此類買家從2022年起持續活躍，不斷布局一線城市，購買各類優質資產。

　　盧強認為，當前上海大宗交易市場出現一個新現象，即一些優質項目也不得不走向法拍的地步。

　　比較典型的是三和大廈，項目位于靜安區延平路121號以及123弄。6月21日，三和大廈在京東拍賣成功拍出，成交價格即起拍價格，為11.31886億元。

　　此次成交的標的物建筑面積共45179.96平方米，其中約37600平方米為經營性面積，成交單價約為3萬元/平方米，競得人為上海合靜延綿企業管理有限公司，其母公司為信達資本及中國信達資產。

　　優質酒店資產依然是交易市場中的香餑餑，不愁買家。

　　比如上半年上海五角場智選假日酒店完成75%股權出售，出售價為人民幣3.6億元。據了解，買方為鐵獅門集團旗下上海晶耀庭酒店有限公司，收購完成后，鐵獅門將翻新該酒店、打造為以“Modena by Fraser”為品牌的酒店式公寓。

　　整體來看，辦公/研發辦公以54%的市場占比依然占據上半年大宗交易成交的首位；商業因七寶萬科廣場成交的提升，占比提升至14%，位居第二。

　　另外，公寓與住宅類資產也備受投資人追捧，成交總額約25億元，占總交易額的12%。

　　以上海雅詩閣衡山服務公寓為例，于今年4月份完成出售，買家為廣東恒怡投資有限公司，成立于2005年，位于廣東省廣州市，是一家從事商務服務業為主的企業，由林偉桂和梁麗娟共同持股，持股比例分別是66.78%和33.22%。

　　“展望下半年，部分外資基金持有折價項目有望成交，同時法拍項目占比繼續增加。”盧強認為，得益于上海中國經濟橋頭堡的獨特地位，來自全國的實力自用企業和私人投資者將繼續成為辦公、酒店項目的主要買家。

　　此外，國內低息環境有望給內資買家創造良好的融資杠桿，潛在通脹增長將成為配置房地產的理由之一，而外資買家下半年或仍然保持謹慎。

　　寫字樓市場供求也同步升溫，新項目成交活躍。

　　戴德梁行數據顯示，今年第二季度，上海甲級寫字樓共有4個項目入市，共帶來24.1萬平方米新增供應，核心與新興區各2個項目，分別是黃浦區太平洋新天地商業中心T2、建信人壽大樓；徐匯區源點大廈及楊浦區中交濱江廣場。

　　得益于優質新增供應，以及部分樓宇關聯公司租賃辦公面積，二季度上海甲級寫字樓市場凈吸納量錄得263226平方米，全市平均空置率降至21.7%。其中，新興區域空置率較為穩定，降至28.08%；核心區空置率小幅上漲至15.79%。

　　不過，在新增供應持續入市的情況下，上海寫字樓市場整體租金下降趨勢依舊，大多數子市場板塊租金均有不同程度下調。

　　根據戴德梁行數據，二季度上海全市平均成交租金錄得7.61元/平方米/天，環比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米/天，新興商圈下降至6.11元/平方米/天。

　　戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英指出，下半年預計還有8個項目共計71萬平方米的體量入市，供求壓力下租金承壓，對于企業而言，辦公成本降低有利于更多整合型企業升級更新，尤其是租賃實力相對雄厚的大型企業及優勢發展行業。

　　“市場租賃活躍度較前幾季度有所回升，以搬遷類型的租賃活動為主。”戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，然而，隨著優質新增供應持續入市，上海寫字樓平均空置率將持續承壓，上海寫字樓租金將保持疲軟。