6月重點30城新房住宅成交實現二連漲 去化周期仍處歷史高位

　　6月新房市場成交持續活躍，單月成交量達年內小高峰。

　　進入6月份，房企加大促銷及推新力度，刺激一波購房需求釋放。另一方面，在史詩級政策的引導下，各地落地效應持續發酵，尤其是一線城市限制性政策的松動，給市場釋放積極信號，助力成交持續上升。

　　一線城市單月及累計表現更具韌性

　　諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年6月份重點監測的30城新建商品住宅成交面積為1282.46萬㎡，環比上升21.2%，同比下降16.7%；累計來看，1-6月30城新建商品住宅成交面積為6090.21萬㎡，較去年同期下降35.5%。

　　諸葛數據研究中心認為，今年新房市場熱度不及去年，單月及累計成交規模同比下滑，新房復蘇持續性還有待增強，預計7月新房成交量可能會出現季節性回落。

　　從各等級城市來看，一線城市單月及累計表現更具韌性，單月環比漲幅最大，累計同比降幅最小；二線城市成交熱度持續，但上半年總體成色不足；三四線城市則顯露出成交持續性不足的特征，作為營銷旺季總體成交卻現趨落態勢。

　　數據顯示，6月一線城市新建商品住宅成交面積為276.91萬㎡，環比上漲38.2%，同比下降8.4%；1-6月成交面積為1223.19萬㎡，同比下降29.7%；二線城市成交面積環比上漲21.4%、同比下降18.5%，前6月累計同比下滑37.8%；三四線城市成交面積同環比分別下降19.7%、0.5%，累計同比下降32.5%。

　　值得注意的是，北上廣深6月成交量全部上升，環比漲幅均超30%。杭州、蘇州、長沙全面解除限購政策持續發酵，再疊加房企促銷發力，6月成交量顯著上升，單月環比均漲超60%。但大多數二線城市上半年總體表現不及去年，成交端仍有較大恢復上升的空間。三四線城中，舟山、麗水、鎮江熱度仍在，成交量呈現“二連升”，平頂山、張家港等城市則缺乏穩定的復蘇動力，成交量基本連續性下行。

　　新房去化周期仍處歷史高位

　　在近兩月新房去化動力持續增強下，庫存量略微下降，去化周期也有縮短跡象，但從絕對值看，當前去化周期仍處于歷史較高位，去化壓力仍然較大。

　　根據諸葛數據研究中心監測數據，2024年6月監測15個城市的新房庫存面積為12318.63萬㎡，環比下降1.6%，同比持平。去化周期方面，達到18.4個月，較上月減少0.1個月。

　　從各城市庫存量及去化周期來看，一線城市中，深圳當前庫存量有相對明顯的下降趨勢，去化周期縮短約0.5個月至22.1個月，但去化壓力大于北上廣。上海去化周期最短，為8.2個月；北京和廣州去化周期均約20.6個月。

　　二三線城市中，長沙、溫州在成交發力的情況下，短期內庫存量出現較為明顯的下降態勢，去化周期縮短，但仍高于去年同期；與此同時，青島、西安則因成交動力減弱，去庫存節奏放緩，去化周期進一步拉長，不過西安去化壓力相對并不大，去化周期約12個月。

　　下半年仍面臨調整壓力

　　由于居民收入預期、房價下跌預期尚未明顯改善，預計2024下半年，新房市場或仍面臨一定的調整壓力。

　　對此，諸葛數據研究中心分析認為，今年全年熱度或不及去年，房企銷售回款呈現“弱修復”。同時，針對于新房去庫存，央行建立3000億元保障性再貸款用來收購已建成未出售的商品住房等，為新建商品房的去化指明路。

　　目前，政府收儲未售新房、國企“收舊換新”等模式尚處于初步探索階段，未來隨著各城市大面積推廣，預計將對去化庫存、穩定市場起到明顯的積極作用，將有利于加快房地產市場的企穩恢復。