梁志堅(jiān)反駁香港樓市“一潭死水”論 預(yù)計(jì)到年底房?jī)r(jià)最少有5%升幅

　　香港在2月底宣布樓市全面撤辣，香港樓市進(jìn)入新局面。 「星島房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)向論壇2024」今日（11日）舉行，在第一個(gè)專題討論中，嘉賓聚焦下半年樓市前景。 浸會(huì)大學(xué)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)及金融學(xué)系副教授預(yù)期，今年內(nèi)美國(guó)或減0.25至0.5厘，惟對(duì)樓市未必有明顯推動(dòng)作用。 都會(huì)大學(xué)李兆基商業(yè)管理學(xué)院高級(jí)講師林一鳴更指，因人口老齡化，預(yù)計(jì)港樓前景「一潭死水」，但會(huì)德豐地產(chǎn)主席兼地建會(huì)執(zhí)行委員會(huì)主席梁志堅(jiān)不同意，指樓市雖然困難仍在，但香港正積極招攬人才，不少人到香港投資，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可期。

　　梁志堅(jiān)提到，現(xiàn)時(shí)全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，香港難以獨(dú)善其身，惟香港樓市復(fù)蘇的速度比其他很多地方快，住屋情況比不少地區(qū)好。

　　梁志堅(jiān)認(rèn)為，香港特區(qū)政府一直都只顧及如何協(xié)助市民上樓，但其實(shí)以香港住屋市場(chǎng)計(jì)，私樓數(shù)量比公營(yíng)房屋多約1倍，認(rèn)為臺(tái)當(dāng)局亦需顧及私樓市場(chǎng)利益，地產(chǎn)發(fā)展商私人項(xiàng)目都是幫市民置業(yè)的重要一環(huán)。

　　他指，過(guò)去好多地產(chǎn)商銷聲匿跡，目前有好多掙扎中，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)差地產(chǎn)亦難以獨(dú)善其身，只要經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好地產(chǎn)才會(huì)好轉(zhuǎn)，「經(jīng)濟(jì)唔好地產(chǎn)無(wú)得做」，希望政府與市民聯(lián)手處理好經(jīng)濟(jì)。

　　梁志堅(jiān)又表示，香港樓市每5至7年一個(gè)循環(huán)，當(dāng)中最困難時(shí)間不長(zhǎng)，但現(xiàn)時(shí)世界整體經(jīng)濟(jì)欠佳，令香港難以如過(guò)往好快反彈，樓市亦受經(jīng)濟(jì)影響，經(jīng)濟(jì)唔好就「無(wú)得玩」。

　　麥萃才料有機(jī)會(huì)減息0.25至0.5厘

　　香港浸會(huì)大學(xué)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)及金融學(xué)系副教授麥萃才表示，自由2010年開(kāi)始推出各項(xiàng)辣招，打壓炒家、非本地買家及當(dāng)?shù)赝顿Y客3類買家，令往后10多年樓市由用家主導(dǎo)。 而用家購(gòu)買力受制于香港經(jīng)濟(jì)，買樓能力收限于自己收入，而近期香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差，樓市在撤辣前難免受壓。

　　現(xiàn)時(shí)樓市處于樓價(jià)不升，但交投上升中（較往年有上升）的情況，主要受制減息，現(xiàn)時(shí)有用家入市，但炒家、投資者沒(méi)有大規(guī)模入，主要受息口影響，現(xiàn)時(shí)定存息口達(dá)4厘，但租金回報(bào)只有3厘，故相信息口調(diào)整1厘至1.5厘才可見(jiàn)成效。

　　麥萃才預(yù)期，今年內(nèi)美國(guó)有機(jī)會(huì)減0.25至0.5厘，惟對(duì)樓市未必有明顯推動(dòng)作用。 始終在高息環(huán)境下，炒家投資者都會(huì)受影響，若選擇定存可無(wú)風(fēng)險(xiǎn)下享受4厘回報(bào)。 購(gòu)買住宅的租務(wù)回報(bào)在相對(duì)下比較失色。 估計(jì)要減息達(dá)1厘，并配合租務(wù)回報(bào)上升，才能對(duì)該批客源有更明顯的入市動(dòng)力。

　　對(duì)樓價(jià)走勢(shì)，麥萃才抱持審慎樂(lè)觀態(tài)度，表示由于年內(nèi)減息幅度有限，估計(jì)樓價(jià)會(huì)再下跌少少，然后于明年復(fù)蘇機(jī)會(huì)較大。 主要待減息后美元變?nèi)酰罡喾钱?dāng)?shù)刭I家愿意入市。

　　林一鳴：樓宇需求來(lái)自「新香港人」

　　林一鳴認(rèn)為，撤辣后只有一手樓受惠，二手樓價(jià)沒(méi)有升幅估計(jì)下半年一手樓成交會(huì)繼續(xù)增加，但二手樓會(huì)慘淡。 至于撤辣后刺激一手成交增加，而新香港人傾向大單位、近地鐵站，「要3至5個(gè)站就到CBD地方」。

　　他表示，現(xiàn)時(shí)房屋階段已斷裂，大部分樓宇需求來(lái)自「新香港人」，回歸后超過(guò)180萬(wàn)內(nèi)地人移居香港，加上近年政府人才計(jì)劃后，每年都會(huì)增加，是香港地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的客源。

　　梁志堅(jiān)反駁一潭死水論

　　林一鳴又提到，撤辣后樓價(jià)升幅在近期已蒸發(fā)，預(yù)計(jì)香港樓市前景「一潭死水」，主要原因是由于老齡化，及大部分住宅物業(yè)由55歲以上人士持有。 他解釋，年長(zhǎng)人士的家庭人數(shù)不會(huì)再轉(zhuǎn)變，沒(méi)有換大屋需求，大部分亦沒(méi)有按揭供款，「無(wú)壓力、無(wú)按揭、叫我劈價(jià)睬你都傻」。

　　不過(guò)梁志堅(jiān)認(rèn)為，林一鳴用詞似乎夸張，「一潭死水會(huì)好凄涼」。 他認(rèn)為樓市困難仍在，但亦有很多機(jī)會(huì)，例如香港正招攬人才，亦有很多人到香港投資，重申希望香港經(jīng)濟(jì)可以盡快復(fù)蘇。

　　梁志堅(jiān)出席論壇后表示，香港樓市有機(jī)會(huì)慢慢復(fù)蘇，重申并非「一潭死水」，相信政府推出吸引人才和外來(lái)投資的措施，并可帶動(dòng)需求，只要有需求支持，樓市就不會(huì)下跌，并很快反彈，預(yù)料樓價(jià)今年底起碼會(huì)有5%的升幅。 他又指，樓市短期內(nèi)未必可以大升，惟內(nèi)地和香港都正促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相信可帶動(dòng)樓市。