上半年昆明51個住宅項目集中供應 新增近1萬套房源入市

　　2024年上半年結果已出，昆明房地產市場后市壓力依舊不小。作為剛需主導型城市，昆明樓會或因供需錯配、或因二手房低價分流影響，去化率或將延續同環比齊跌。

　　據昆明房協發布的數據顯示，今年上半年昆明全域共51個住宅項目供應，供應面積118萬㎡，向市場供應將近1萬套房源，供應量較去年下半年下降20%。

　　去年房企拿地信心不足，土地成交處于低位，是造成2024年上半年供應量持續下滑的主要原因。

　　上半年昆明全域共有375住宅項目銷售，銷售面積188萬㎡，較去年下半年下降25%，雖然有眾多政策刺激，但效果不及預期。

　　尤其是上半年多個配售型保障房項目迎來新進展，價格遠低于周邊在售新建商品房項目，對原本就持觀望態度的購房者帶來一定影響，不敢輕易出手。也因此，雖然多個熱銷的剛需樓盤項目以價換量，降價促銷，但收效甚微。

　　從房價來看，上半年昆明全域成交均價11268元/㎡，較去年下半年上漲6%。其中，主城成交占比全域的72%，較去年下半年上漲9個百分點，均價呈現結構性上漲。

　　從榜單來看，僅有萬科、龍湖和省房3家房企上半年銷售額超10億；云南康旅、招商、大華、新希望、中海、俊發和筑友榜上有名，房企進前十的門檻為5.68億。

　　從企業端排名來看，變動劇烈，邦泰、安居集團新上榜，大華、中海、保利發展等11家房企排名上升。頭部房企憑借交付口碑、項目品質、項目配套等要素，仍具備較高集中度。

　　從項目來看，萬科城、建投·春城華府和萬科·公園城市三個樓盤包攬項目銷售金額排名前三，成交金額分別為6.41億元、5.89億元、5.34億元，頭部房企業績斷層越來越明顯。

　　這三個項目均有區位+品牌學校的優勢配套資源，建投·春城華府則以企事業單位定向團購，即使高價也實現熱銷上榜。

　　樓盤項目進入榜單前十的門檻為3.74億，筑友雙河灣、華潤悅府、邦泰臻境、華發書香云海、山海灣8號、美的北京路9號、保利天珺也榜上有名。其中，品質豪宅項目有5個，位于二環周邊的項目有4個。

　　除呈貢新城的邦泰臻境成交單價低于萬元外，2024年上半年昆明（商品房）項目成交金額TOP10中，高端改善型樓盤占據了半壁江山，帶有教育、地段等配套資源的剛需樓盤是市場成交主力。

　　土地方面，2024年上半年，昆明主城累計成交土地約307畝，同比小幅下降3%；成交計容建面約70萬㎡，同比下降14%；成交樓面均價約1660元/㎡，同比下降57%；成交總金額約12億元，同比下降63%。

　　總的來說，上半年土地市場數據和成交計容面積都有不同程度下降，成交金額及成交樓面地價相對降幅較大。

　　造成上述數據差異的主要原因為兩點，一是上半年度成交的8宗土地中，有6宗土地分別為官渡、西山的城市更新項目所關聯的回遷安置用地。這類土地成交畝均單價及總價低，會拉低上半年數據樓面地價及成交總金額數據，導致出現同比大幅下降的態勢。

　　二是，上半年度僅1宗商品房住宅用地成交，即邦泰璟和項目用地。雖然土地品質總體較高，容積率一般不超過3，溢價也很高達到了9.36%，但再無其他商品房用地成交。

　　這類優質、低密土地的推出，從數據上看成交面積基本相當，但計容面積降幅相比較大，對計容面積影響甚微。