深圳二手豪宅賣家大幅降價(jià)出貨 一手日光盤每90秒賣一套房

　　筍盤占領(lǐng)了朱杰（化名）的朋友圈，越來(lái)越多掛牌房源貼上了“全城最筍”“急降千萬(wàn)”“一降再降”的標(biāo)簽。

　　朱杰是深圳老牌豪宅區(qū)華僑城的一名中介，入行已有十多個(gè)年頭，一直從事豪宅銷售。

　　最近半年來(lái)，朱杰發(fā)現(xiàn)，“業(yè)主急售”的房子多了起來(lái)——一套203平方米樓王單位，經(jīng)過(guò)業(yè)主多次調(diào)價(jià)，報(bào)價(jià)從3100萬(wàn)元降至2640萬(wàn)元；一套建筑面積近300平方米的大平層，業(yè)主斥資數(shù)百萬(wàn)裝修完兩年便“誠(chéng)意出售”“價(jià)格可以商量”；一套看湖看山的高層單位，業(yè)主急降1200萬(wàn)元，報(bào)價(jià)創(chuàng)數(shù)年新低。

　　二手豪宅賣家大幅降價(jià)出貨的同時(shí)，處于價(jià)格倒掛的一手豪宅卻是另一番風(fēng)景。

　　7月21日，深圳網(wǎng)紅盤海德園開盤，推出的116套千萬(wàn)級(jí)豪宅約3小時(shí)售罄，相當(dāng)于平均90秒賣一套房。更早的時(shí)候，深圳灣超級(jí)總部基地的中海深灣玖序開盤收金超100億元，前海的地鐵前海時(shí)代廣場(chǎng)三期開盤去化逾8成。

　　前述去化較好的豪宅盤有一個(gè)共性——高性價(jià)比。

　　海德園所在片區(qū)次新盤掛牌價(jià)在15萬(wàn)-20萬(wàn)元/平方米，較其12.85萬(wàn)元/平方米的備案均價(jià)高出不少，中海深灣玖序定位頂級(jí)豪宅，11萬(wàn)-14萬(wàn)元/平方米的售價(jià)在片區(qū)同樣具有一定的吸引力，地鐵前海時(shí)代廣場(chǎng)三期單價(jià)低至“8字頭”，遠(yuǎn)低于同類項(xiàng)目。

　　“長(zhǎng)期調(diào)整下，市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格確實(shí)較為敏感，再加上供遠(yuǎn)大于求，市場(chǎng)預(yù)期未反轉(zhuǎn)，即便是豪宅買家，也非常看重性價(jià)比，怕高位站崗，優(yōu)中選優(yōu)是自然現(xiàn)象。”深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉表示，近三年，豪宅產(chǎn)品去化逐步走低，只有性價(jià)比高的才能實(shí)現(xiàn)“日光”。部分定位、總價(jià)更高的產(chǎn)品銷售也是不如預(yù)期。

深圳老牌豪宅區(qū)華僑城，時(shí)代周報(bào)記者攝于2023年9月

　　價(jià)格倒掛助攻“日光”

　　海德園“日光”，在市場(chǎng)意料之中。

　　海德園于7月16日取得預(yù)售許可證，推出A區(qū)116套住宅。根據(jù)開發(fā)商披露的數(shù)據(jù)，截至認(rèn)籌結(jié)束，共有380批客戶通過(guò)審核并完成凍資，申購(gòu)比例1:3.3，創(chuàng)深圳樓市最近4年房客比之最。

　　7月21日，海德園正式選房，耗時(shí)約3小時(shí)全部房源售罄，開發(fā)商收金26.8億元。值得一提的是，這是海德園第四次開盤“日光”，海德園也是深圳今年首個(gè)開盤即售罄的樓盤。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，海德園取得屢開屢罄的去化成績(jī)，原因有二：一是頂級(jí)學(xué)區(qū)加持，二是價(jià)格倒掛。

　　海德園位于福田安托山二路與僑香五路交匯處。根據(jù)福田區(qū)教育局公布的最新學(xué)區(qū)地圖，海德園處于福田區(qū)紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)、深圳高級(jí)中學(xué)（集團(tuán)）南校區(qū)的招生范圍內(nèi)，紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)與深圳高級(jí)中學(xué)均是深圳名校。

　　價(jià)格方面，海德園此次推出的A區(qū)116套住宅，建筑面積87-450平方米，最低總價(jià)約1124萬(wàn)元，最高總價(jià)約5998萬(wàn)元，備案均價(jià)約12.85萬(wàn)元/平方米。

　　自2021年11月首次開盤至今，海德園四次備案價(jià)相差無(wú)幾，分別是12.6萬(wàn)元/平方米、12.6萬(wàn)元/平方米、12.6萬(wàn)元/平方米、12.85萬(wàn)元/平方米。

　　縱向比較，海德園價(jià)格保持不變，但與周邊二手房?jī)r(jià)格對(duì)比，存在一定的倒掛空間。“周邊有價(jià)格倒掛的二手房，是新房銷售的利器。”深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平表示。

　　海德園所在的安托山片區(qū)，是深圳較為成熟的高端居住區(qū)。根據(jù)貝殼找房，安托山片區(qū)的次新盤萬(wàn)科·瑧山府，掛牌均價(jià)約20.2萬(wàn)元/平方米，成交均價(jià)約19.9萬(wàn)元/平方米，安巒公館掛牌均價(jià)約17.12萬(wàn)元/平方米，近期暫無(wú)成交；樓齡稍長(zhǎng)的錦廬花園、天健公館、雅福居掛牌均價(jià)分別是17.6萬(wàn)元/平方米、16.8萬(wàn)元/平方米、14.5萬(wàn)元/平方米。這幾個(gè)二手樓盤的掛牌價(jià)均高于海德園。

　　另外，安托山片區(qū)的在售二手房源并不多，買家選擇有限。在貝殼找房，萬(wàn)科·瑧山府掛牌在售房源有5套，安巒公館6套，天健公館8套，大部分樓盤的放盤量為個(gè)位數(shù)。

　　除去周邊因素影響，豪宅自身的稀缺性也是其受歡迎的原因。

　　“在目前樓市供應(yīng)過(guò)大、需求不足的背景下，豪宅產(chǎn)品稀缺性導(dǎo)致其保值能力強(qiáng)，未來(lái)增值能力也更為突出。特別是市場(chǎng)反彈時(shí)，豪宅產(chǎn)品是反彈先鋒，引領(lǐng)市場(chǎng)，漲幅一般也會(huì)領(lǐng)先其他產(chǎn)品。”鄒少偉認(rèn)為，在市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)整后，豪宅產(chǎn)品有望率先企穩(wěn)，領(lǐng)漲市場(chǎng)，也自然會(huì)得到市場(chǎng)青睞。

　　豪宅降價(jià)成普遍現(xiàn)象

　　在多名業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，海德園的“日光”只是局部高溫，市場(chǎng)長(zhǎng)期低位調(diào)整，豪宅也走不出獨(dú)立行情。

　　筍盤不只是出現(xiàn)在朱杰的朋友圈，香蜜湖、深圳灣等或傳統(tǒng)、或新興的豪宅片區(qū)，都在降價(jià)。

　　來(lái)自貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，香蜜湖、深圳灣的二手房成交均價(jià)分別為9.93萬(wàn)元/平方米、13.89萬(wàn)元/平方米，環(huán)比分別下跌10.3%、14.1%。拉長(zhǎng)時(shí)間線，最近一年，香蜜湖、深圳灣的成交均價(jià)分別為13.72萬(wàn)元/平方米、16.05萬(wàn)元/平方米，跌幅為49.5%、58%。

　　具體到個(gè)盤，以深圳灣片區(qū)太古城為例。

　　太古城是深圳灣唯一主打小戶型的二手樓盤，“上車”門檻低，因此頗受投資客青睞，價(jià)格一度飛漲。2022年一季度，太古城南區(qū)成交均價(jià)約16.8萬(wàn)元/平方米，掛牌均價(jià)約20.6萬(wàn)元/平方米。可供對(duì)比的是，今年二季度，太古城南區(qū)的成交均價(jià)、掛牌均價(jià)分別為11.4萬(wàn)元/平方米、14.8萬(wàn)元/平方米，較2022年一季度分別下跌32.4%、28.15%。

　　深圳灣標(biāo)桿豪宅華潤(rùn)深圳灣悅府，價(jià)格雖持續(xù)跑贏大盤，但最近兩年其二期的成交均價(jià)亦跌去24.9%。香蜜湖香蜜原著一套高贈(zèng)單位，業(yè)主近期降價(jià)592萬(wàn)元，貝殼找房APP顯示，該房源已掛牌3個(gè)月。深圳灣恒裕濱城一期一套4房單位，業(yè)主最近降價(jià)220萬(wàn)元。

深圳部分豪宅降價(jià)情況，圖源：貝殼找房APP

　　豪宅降價(jià)，不再是個(gè)例，已成趨勢(shì)。

　　鄒少偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，無(wú)論是剛需、改善，還是豪宅產(chǎn)品都無(wú)法獨(dú)善其身，降價(jià)銷售成為必然。二手市場(chǎng)掛盤不斷創(chuàng)新高，成交雖然增幅大，絕對(duì)值仍然處于低位，業(yè)主之間競(jìng)爭(zhēng)壓力大。再加上客戶預(yù)期沒(méi)有反轉(zhuǎn)，看跌依然是市場(chǎng)主流，觀望情緒還是較濃。因此，即便是豪宅產(chǎn)品，近兩年降價(jià)同樣較為嚴(yán)重，是普遍現(xiàn)象。

　　整體來(lái)看，今年上半年，深圳豪宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供需雙降的走勢(shì)。

　　深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，深圳豪宅僅有4個(gè)項(xiàng)目獲批，批售面積環(huán)比下滑62.5%，同比下滑49.8%；推售面積環(huán)比下滑65.3%，同比下滑56.9%，供應(yīng)明顯回落，推售面積處于十年來(lái)低位。成交方面，上半年深圳豪宅成交1329套，環(huán)比下降46.9%，創(chuàng)同期六年來(lái)新低。

　　“受宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響，豪宅市場(chǎng)同樣受到影響，市場(chǎng)去化整體不如往年同期。下半年， 豪宅市場(chǎng)依然面臨較大挑戰(zhàn)，需求側(cè)還需政策進(jìn)一步支持，價(jià)格方面有望企穩(wěn)。”深圳中原研究中心表示。