2024年樓市觀察：新房均價上漲與二手房持續下跌的背后分析

　　在中國房地產市場，8月總是一個相對淡季的月份。然而，最新數據顯示，全國100個城市(以下簡稱“百城”)的新房成交均價在8月份卻呈現出同比和環比雙雙上漲的趨勢。這一現象引發了市場的廣泛關注與討論。

　　新房成交均價上升的趨勢

　　根據中指研究院的數據，2024年8月百城新建住宅平均價格為16461元/平方米，同比漲幅達到 1.76%，環比則小幅上漲 0.11%。這一數據令人意外，因為通常在樓市的傳統淡季，價格往往會有所回落。

　　在這100個城市中，有35個城市的新房價格環比上漲，而46個城市則出現了下跌，其余19個城市的價格保持不變。這表明，盡管整體市場仍在調整，不同城市之間的表現卻存在明顯差異。

　　一線城市的表現優于二線、三四線城市

　　對于不同層級城市的表現來看，一線城市的新建住宅價格環比上漲0.27%，同比則上漲 3.41%;而二線城市環比微漲0.09%，同比上漲1.50%;反觀三四線城市，價格環比小幅下跌0.09%。

　　在8月份，新房價格漲幅最高的城市包括合肥（+1.40%）和金華（+1.06%），而東莞、揚州和寧波則分別出現了0.71%、0.61%和0.52%的環比下跌。這種分化現象提醒我們，在熱銷和降溫之間，市場的反應其實是復雜而多元的。

　　豪宅市場的強勁表現

　　高端住宅的熱銷是推動新房均價上漲的主要因素之一。例如，在上海，中原地產的統計顯示，當月新建商品住宅成交面積達59.3萬平方米，環比增加9.6%。尤其是那些單價超過10萬元/m²的豪宅項目，在市場中的表現尤為活躍。

　　剛需產品遭遇瓶頸

　　相比之下，剛需產品的市場表現卻顯得乏力。業界分析師指出，盡管市場存在高端產品的需求，但對于中低端項目的買家來說，其交易量和熱度相對較低。隨著“金九銀十”傳統交易季節的到來，房企加快了優質產品的推盤速度，預計這將對成交量產生一定的提振作用。

　　二手房市場持續低迷

　　與新房市場形成鮮明對比的是，二手住宅價格卻依然處于下行趨勢。8月，百城二手住宅平均價格為14549元/m²，環比下跌0.71%，已連續28個月出現下跌，而且同比跌幅達到 6.89%。

　　整體市場表現不佳

　　中指研究院的分析指出，二手房市場的低迷主要是由于“以價換量”的策略導致的。具體來看，從7月29日至9月1日的周均成交套數較7月周均下降了 11.6%。盡管在低基數下，成交數量較去年同期增長22.3%，但增幅相較于7月有所收窄。

　　特別是在一線城市方面，北京、上海、廣州、深圳四個城市的二手住宅價格環比下跌0.72%，同比跌幅達到6.41%。在二線城市，環比下跌0.76%，同比下跌7.09%。這顯示出整個市場的萎縮趨勢。

　　部分城市價格跌幅顯著

　　在56個城市中，有17個城市的二手住宅價格環比跌幅超過1%。其中，馬鞍山的跌幅最大，達1.36%。而在某些城市如常州，更是出現了超過10%的年同比跌幅，顯示出市場分化問題的嚴重程度。

　　未來市場的展望

　　隨著“金九銀十”傳統旺季的臨近，市場對二手住宅能否迎來量價回升的猜測不斷增多。中指研究院的專家徐躍進對此表示，短期內新房市場活躍度或將小幅回升，但前期土地供應的緊縮可能限制房企的供貨能力，從而影響銷售的恢復。

　　居民收入預期尚未改善

　　長期來看，居民收入預期等基本面因素尚未有明顯改善，這對新房市場整體產生持續壓力。因此，在“以價換量”的大背景下，重點城市的二手房市場預計將保持一定活躍度，但難以根本扭轉下行趨勢。

　　總結

　　綜合來看，2024年8月份中國房地產市場呈現出新房均價微漲與二手房價格持續下滑的雙重表現。盡管部分城市的新房市場出現了回暖跡象，但整體市場仍然面臨較大的調整壓力。未來，隨著政策的進一步落實與市場需求變化，房地產市場可能會呈現出更多的機會與挑戰。

　　在這個充滿不確定性的市場中，各方參與者要保持敏銳的市場洞察，靈活調整戰略，以應對即將到來的機遇與挑戰。