2025年上半年樓市止跌預期增強 深圳樓市成交站上“繁榮線”！

　　原標題：深圳樓市成交站上“繁榮線”!2025或迎大轉變，這些城市領跑復蘇

　　2024年的最后一天下午，參加完小朋友幼兒園的迎新活動，帶他去喝了杯奶茶，算是我們迎接2025年的小儀式!

　　坐在電腦桌前寫這篇文章時，窗外已是華燈璀璨，遠處馬路上車流不息，秩序井然;去年的今天，坐在同樣的位置，回望當年所感觸的點滴，與此刻心情完全不同。

　　這一年里，周遭的世界仿佛被一股無形的力量悄然推動著，無論是身邊的人還是事，都在變化著。生活中所見的，比如旁邊商業街的餐飲店如走馬燈般更迭，樓下的商場一番大改造后，一連幾家茶飲店競相入駐;曾經早高峰時打車難，而今大多時候有車在等待乘客;到年末，身邊聽說在“休息”的朋友也多了起來……

　　似乎，這一年每個人所面對的“難”都不一樣，但真正的具象化起來，沒有一個很好的詞來概括，卻又真實的在影響著我們。

　　2024年的房地產市場，同樣跌宕起伏，宛如過山車般的。

　　這一年，對于購房者和開發商而言，都是變化與機遇并存的一年。購房者迎來了前所未有的購房利好，購房門檻和成本不斷降低，積壓的購房需求得以釋放。

　　而開發商則繼續采取“以價換量”的策略，但在一系列政策利好的推動下，樓市逐漸步入去庫存的快車道，深圳全年共賣出約9.2萬套住宅，市場初步顯現了“止跌回暖”的積極信號。

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　　以價換量

　　2024年5個住宅盤+2個共有產權房日光

　　2024年，全年一手住宅預售網簽量約3.8萬套，同比2023年上漲了20%，創近3年新高。

　　2024年的深圳樓市可以分為上半場和下半場，前三季度的成交量處于低迷的狀態，基本都在3000套以下，新房最低月成交只有811套。

　　但“929”新政后，樓市迎來了大反轉，月成交量也創新高，飆升到8000套的高位，且還在不斷出現日光盤。

　　深圳2024年有5個“日光”新盤，以及兩個共有產權房推盤日光(珈譽府和悅章鳳凰里)。

　　商品房推盤日光的主要是海德園二期、深業上城學府、中建觀玥名邸、深鐵閱云境、中建鵬宸云筑。

　　7月份，海德園A區加推1-5號樓116套建面約87-449㎡的3-5房，均價約12.85萬/㎡，吸引了380組客戶登記，開盤不到3小時售罄，銷售金額約26.8億元。海德園作為福田一直以來的網紅盤，項目已經實現次次開盤售罄的情況。

　　從10月份后，深圳開啟了新盤開盤“日光”的加速器。

　　10月份，位于龍華的深業上城學府開盤，推332套建面約79-97-118-139㎡產品，744批客戶入圍登記，登記比達到1:2.24.該樓盤限價8.05萬/㎡，加上約93折的折扣優惠，均價約7.6萬/㎡，最終當天開盤售罄，銷售總金額約26億元。

　　10月19日，光明中建觀玥名邸開盤，項目首推192套，戶型約80-111平建面，折后約260萬起就可以買入三房兩衛!本次共登記2047批客戶，入圍客戶比約9.4:1.項目開盤1.5個小時售罄。

　　中建觀玥名邸是以價走量是典型的項目，此項目在地塊拍賣的時候限價是5萬/平左右，而第一批入市的單價是3.35萬/平起。

　　11月24日，龍崗深鐵閱云境開盤，共推214套建面約96-139平的產品，477批客戶登記凍資，申購比例超1：2.22，開盤不到2小時全部售罄，收金近11億，是龍崗整年成績最亮眼的項目。此項目備案價超5萬每平，扣后最低僅3.78萬/平。

　　同一天，位于龍華的中建鵬宸云筑也在進行開盤，項目首推3棟和5棟共368套建面約81-91105-124㎡的產品，累計凍資1587批，入圍比為1：4.3.平均4、5人搶一套房。開盤當天3個多小時便全部售罄，銷售額達18億元。

　　此項目備案均價約6.03萬/平，折后5.3萬一平，單價最低4.98萬，總價在499-680萬之間。這也是中建壹品、湖北文旅集團聯合體在深圳的第一個項目。

　　今年，深圳首次推出共有產權房，分別是悅章鳳凰里和鴻榮源珈譽府5區。

　　12月26日，位于寶安的悅章鳳凰里共有產權房全部售罄，本批次配售房源共664套，項目配售均價為20690元/平，認購申請家庭共6254戶。認購量與房源數比達9.4：1.

　　12月27日，位于寶安的珈譽時尚花園（鴻榮源珈譽府5區）共有產權房全部售罄，推出1729套，配售均價為23740元/平，合格的認購申請家庭共7812戶。認購量與房源數比4.5：1.

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　　二手房成交突破9000套/月

　　站上深圳成交“繁榮線”

　　除了新房市場在第四季度頻繁出現日光盤的現象外，二手房市場也在迎來了顯著的升溫。

　　據樂有家數據顯示，2024年深圳市二手房市場的月均網簽量達到了4541套，而月均錄得量更是高達5573套。

　　特別是在10月至12月期間，深圳二手房成交量出現了明顯的復蘇態勢，網簽量和錄得量連續三個月上漲，一舉突破8000套的“繁榮線”。

　　到了12月份，全市二手房的錄得量更是創下了新高，達到了9115套，這也是自2021年以來錄得的最高值;同時，二手住宅的網簽量也達到了8282套，為2020年10月以來的最高水平。

　　在價格方面，雖然7月份二手成交均價一度跌至“6字頭”以下，但到了10月份，價格卻上漲了7%，重新回到了“6字頭”的區間，并在第四季度穩定在約6.3萬元/平方米的水平。

　　圖源：樂有家

　　放盤方面，四季度的業主放盤量也出現了大漲，主要是一些業主看樓市好轉想要出貨;但我們同時也發現熱點小區的二手房成交價也在快速修復，像南山的華潤城、寶安的海納公館等項目，最近的成交價均有一定的漲幅。

　　12月份的二手房錄得量達到了9115套，而新房稍稍有所回調，大家普遍認為，目前新房市場已經沒有太多好盤可選。

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　　政策大年

　　購房利好頻出

　　2024年的房地產市場仍處于深度調整過程中，在強力政策支持下，止跌回穩成為當下及未來一段時間市場的關鍵詞。

　　從松綁限制性政策到出臺刺激性政策，2024房地產政策措施基本應出盡出;據數據顯示，2024年全國各地出臺房地產調控政策超780次，當前政策環境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。

　　——3次放開“限購”

　　包括一線城市的深圳，今年也是政策頻出，僅限購政策，就先后放寬了3次。

　　2月份，深戶購房取消落戶年限及個稅、社保要求，非深戶5年改3年;

　　5月份，實行“分區調控”。在上述基礎上，松綁區(除福田、南山、羅湖、寶安新安西鄉街道外的區域，下同)非深戶社保年限縮短至1年;深戶多子女家庭最多可買3套房;企業買房名額恢復;

　　9月份，優化“分區調控”政策，繼續放寬限購：深戶家庭限購2套住房，在松綁區可再購買1套;非深戶在松綁區購房無需提供社保/個稅證明;非深戶多孩家庭可購買2套住房。

　　——放寬限售，降低首付

　　同在“929”的這次新政中，賣房門檻也一并取消，執行了6年的住宅“三年限售”政策退出歷史舞臺。

　　今年也先后兩次降低首付款比例，進一步降低購房者的上車門檻，深圳目前購房首套首付僅1.5成;二套2成(深汕首套二套統一1.5成);多孩家庭買第二套按首套算。

　　從9.29新政后，深圳外地購房客開始加速買入深圳房。

　　——房貸利率降低

　　2024年，5年期的LPR經過三次下調，全年累計降息60個百分點(分別在2月、7月、和10月份進行了下調，從年初的4.2%調到了3.6%。)，房貸利率進入歷史最低值!

　　今年5月，深圳下調商業房貸利率的浮動利率(即BP)，首套為LPR-45BP，二套為LPR-5BP。10月，存量房貸利率批量下調落地，首套利率統一調整為LPR-30BP。

　　目前，深圳的房貸利率為首套住房套款3.15%，二套3.55%;公寓商貸:LPR3.6%+60BP=4.2%。

　　——住房公積金“額度或上調”

　　今年，住房公積金方面也有大動作。

　　一是利率目前也是最低(首套為2.85%，二套為3.325%);

　　二是，深圳公積金貸款額度有望提高。繼去年部分人群的住房公積金可提高至126萬后，今年11月，公積金中心發布擬提高公積金貸款額度的征求意見稿，符合上浮條件個人最高額度可達120萬，家庭可達220萬。

　　此外，在城市的住房公積金異地貸款互認互通上也在進行，12月19日，深圳、梅州、惠州、汕尾、東莞五個城市住房公積金管理中心正式簽署《推動住房公積金協同發展合作協議》并召開第一次聯席會議。根據協議，五個城市將圍繞助力廣大繳存人跨市安居，從政策協同、服務協同、數據共享等方面探索建立常態化協同發展機制，為區域內繳存單位、繳存人提供更優質的住房公積金服務。

　　——取消“豪宅稅”

　　11月12日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，對住房交易契稅政策以及有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準后相關土地增值稅、增值稅政策作出規定。

　　其中指出，北京、上海、廣州和深圳，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消后與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

　　11月19日，深圳房地產減稅政策應聲落地，普宅/非普宅個人購房滿2年的住宅，一律免征增值稅；原“非普宅”的個稅核定征收率從1.5%降至1%；3、深圳個人購房契稅優惠政策與全國統一。

　　以深圳市一套購買滿2年、過戶價為1500萬元的二手住宅(小區建筑容積率在1.0以下，建筑面積≤140平方米，買方家庭在深圳購買首套房)為例，《通知》施行后，該套住房對外銷售可節省稅費合計約66.64萬元。

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　　2025年一線樓市上半年將止跌回暖？

　　在2024年多重積極因素的推動下，樓市初露回暖曙光，市場信心正穩步回暖。

　　——2025年：政策調控的關鍵節點延續

　　政策層面動態頻出，中國人民銀行最新發布的《中國金融穩定報告(2024)》強調，將持續為房地產市場平穩運行提供全力支持。具體措施包括：在供給端，延長“金融16條”等關鍵政策的有效期，并新增5000億元抵押補充貸款額度，專項用于保障性住房建設、城中村改造及“平急兩用”公共基礎設施的升級。

　　而在需求端，則通過下調個人住房貸款首付比例和利率政策下限，協同相關部門優化住房套數認定標準，并進一步降低存量首套住房貸款利率，以刺激市場需求。

　　2024年作為政策大年已無疑義，而展望2025年，其被視為房地產市場發展的又一關鍵時期，預期將有更多創新政策出臺，諸如鼓勵實施“現房銷售”模式，并逐步探索“取消公攤面積”的可能性。

　　——2025年上半年：樓市止跌預期增強

　　業界對2025年的樓市前景普遍持樂觀態度。

　　克而瑞集團及上海易居房地產研究院院長丁祖昱預測，2025年的政策重心將聚焦于“保主體”，其中，存量土地的政府回購將成為驅動房地產企穩的核心動力。他預計，至2025年上半年，房地產市場將基本完成止跌。

　　實現這一目標需滿足三大條件：一是2025年一季度至二季度，一二手房成交量環比雖降兩成，但同比大幅增長四成，且連續兩個季度保持穩定;二是同期70個大中城市中，過半城市房價趨于穩定;三是房地產開發投資累計同比增速保持平穩。若上述條件達成，則樓市有望在2025年下半年逐步回穩，盡管全面復蘇將是一個更為漫長的過程。

　　依據8個維度、45個細分指標的評估，杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥及北京等城市預計將領跑市場復蘇。

　　——品質競爭升級，銷售端內卷持續

　　從產品層面觀察，2025年將是“良幣驅逐劣幣”的一年。在同等條件下，一手房產品質量的提升成為必然趨勢，客戶滿意度隨之增強，但同時，房企面臨的交付壓力也隨之加大。

　　李宇嘉指出，銷售端的競爭同樣激烈，各地高品質住宅項目遍地開花，雖需求潛力巨大，但具備支付能力的有效需求相對有限。面對潛在的供應過剩與有效需求之間的緊張關系，未來市場的內卷可能更加嚴峻。

　　他強調，品質提升應避免“內卷異化”，確保市場健康發展，需讓各參與方均能獲得合理回報，消費者獲得滿意的產品，生產者獲得應有的收益，產業鏈上下游各得其所。

　　因此，突破口在于，新房子應致力于成為“好房子”，老房子也應通過改造升級為“好房子”。

　　在品質提升上，“卷上限”可能導致豪宅化，使好房子成為小眾消費品。未來應更多關注“卷下限”，設定品質底線，確保所有潛在住房需求者都能負擔得起“好房子”。

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　　對于樓市而言，2025年依然存在著諸多的不確定性。

　　當下，我們正置身于一個大變革時代，目睹著舊有秩序的逐漸瓦解，面對逆全球化潮流……國際秩序的深度調整等諸多挑戰。

　　然而，站在新周期的嶄新起點，全球經濟社會的低谷期往往孕育著創新的火花、商業模式的革新、經濟制度的重塑以及產業浪潮的翻騰，這些變革的浪潮不僅會影響著樓市，也將影響我們每一個人的生活。

　　對于我們而言，重要的是保持參與其中的姿態，以及具備隨時跟上時代步伐的能力。

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