12月二手房市場交易放量 近半小區成交價環比上漲

　　原標題：12月二手房市場交易放量、半數小區漲價 率先進入信心恢復期

　　近半小區成交價環比上漲

　　高頻交易小區數量達年內新高

　　為進一步探析二手房成交價格的動向，研究中心以北京、上海等12個典型城市的二手房小區為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個月樣本小區的選取標準，均為近2個月交易量不小于5套。

　　從統計結果來看，12月有48.3%的小區成交價環比上升，較上月增加了0.2個百分點。房價上漲小區的占比連續三個月增多。且12月高頻成交的樣本小區數量達到年內新高，在成交放量之下，依然有接近半數的小區成交價格環比回升。

　　與成交價的積極信號一致，本月也有更多賣方房東的心理預期上升。2024年12月有34%的小區掛牌價環比上漲，繼11月之后，再創2024年下半年新高。

　　成交價小區上漲占比、掛牌價小區上漲占比連續兩個月雙雙增多，再加之年末高頻小區數量的同步提升，從二手房量價角度來看，已經展露出了明確的信心筑底信號。

　　南京、深圳連續兩月過半小區房價上漲

　　武漢二手量價齊跌主因一手放量升溫

　　12月，深圳、重慶、杭州、合肥、南京、西安、蘇州等均有過半小區房價環比上漲，其中深圳、重慶更是分別有66%和65%的小區房價環比上行。對比11月數據來看，南京、深圳已經連續兩個月有過半小區房價環比上漲，南京老浦口、板橋、仙林、河西等板塊均有不少小區房價持續環比上漲。

　　合肥、蘇州在11月房價上漲小區占比短暫回落之后，12月歲末房價迎來“補漲”，房價上漲小區數量占比再度超過半數。

　　廣州在11月六成小區成交價格環比上漲之后，12月房價環比上漲小區占比減少至三成左右，屬于指標正常波動。

　　僅武漢11月、12月連續兩個月房價上漲的小區占比不足半數。武漢12月二手房成交套數環比下降，也是樣本城市中唯一一個。這主要是由于年末武漢一手房市場交易量大幅增長，分流了大批客流。2024年12月武漢新房成交1.6萬套，同比大增70%，為2021年以來歷年12月的新高。

　　議價空間持續轉小

　　南京、蘇州已低于5%

　　12月，典型城市二手房平均議價空間為18.6%，較11月份下降了0.4個百分點。自2024年8月份以來，已經連續5個月議價空間轉小。隨著賣方信心的恢復，二手房議價空間正在持續收窄。

　　分城市表現來看，12月南京、蘇州的平均議價空間已經收窄至5%以內，大量小區的平均成交價已經與掛牌價基本一致，甚至在蘇州獨墅湖高教區、吳江太湖新城等板塊，部分改善、高端項目的12月小區成交均價已然高出小區的掛牌均價，優質房源去化明顯提速。

　　更多改善類小區迎來漲價

　　議價空間亦為各類小區最低

　　分小區類型來看，繼11月更多剛需小區房價環比上漲之后，12月改善小區房價迎來了“輪漲”。12月有52%的改善類小區成交房價環比上漲，較11月增加了4.9個百分點。剛需類小區中，上漲小區占比為45%，較上月回落了3.7個百分點。高端小區方面，連續兩個月有半數以上小區房價環比上行。

　　議價空間方面，改善類小區同樣快速下探，12月平均議價空間僅有16.5%，為各類小區中最低，剛需、高端類小區的議價空間分別為20%和17%。伴隨著更多改善類小區房價的回升，該類小區房源的買賣雙方價格預期進一步趨同。典型如杭州濱江區府某流量高端項目，12月平均議價空間已經收窄至5%以內，較11月下降了20個百分點。

　　2024年12月房地產各項指標延續了四季度的回升之勢，一二手房成交各項指標如期迎來年末翹尾，去化周期持續向好，土地市場方面也頻頻有高溢價優質地塊拍出。就本文統計數據來看，核心城市二手房市場也迎來了量價齊升。

　　相比交易規模的同環比回正而言，房價動向更代表著市場信心的變化。隨著越來越多的小區房價迎來環比上漲，以及房價上漲主力由剛需小區輪轉到改善小區，再加之議價空間轉小、供求價格預期趨同，無不說明著供求雙方信心已然進入了筑底周期。相較土地投資、一手房市場而言，核心城市二手房市場已然率先迎來了信心恢復期。

　　隨著一二手房交易鏈條的恢復，在“以舊換新”等政策推動下，二手房價的指標暖意有望在2025年上半年逐步輻射至新房市場，并助力更多城市從“規模底部”進一步走向“價格底部”，完成房地產市場的階段性筑底，并帶動庫存、投資、新開工等指標走向實質性轉好。