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    廣州市花都區(qū)新華坊危房拆除重建項(xiàng)目正式動(dòng)工建設(shè) 業(yè)主讓渡20年運(yùn)營(yíng)權(quán)

    2025-02-19 10:35來(lái)源:大洋網(wǎng)

      危房業(yè)主不直接出資也能拆危建新?近日,廣州市花都區(qū)新華坊危房拆除重建項(xiàng)目正式動(dòng)工建設(shè),業(yè)主讓渡20年運(yùn)營(yíng)權(quán),以未來(lái)的租金收益替代當(dāng)前的改造出資,實(shí)現(xiàn)不直接出資換新房。廣州率先探索運(yùn)營(yíng)權(quán)有償讓渡的模式,為破解危舊房改造的籌資難題提供了一條新路徑。

      八旬危房每逢大雨必漏水

      新華坊位于花都區(qū)新華市場(chǎng)內(nèi),始建于20世紀(jì)40年代,改造前用途主要是商鋪和倉(cāng)儲(chǔ)。項(xiàng)目總建筑面積約2660平方米,建筑1-2層,共19套房屋,其中7套為直管公房,已委托區(qū)城投公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,剩余12套為私人業(yè)主所有。

      歷經(jīng)大半個(gè)世紀(jì)的風(fēng)吹雨打,這棟磚混、磚木結(jié)構(gòu)的建筑垂垂老矣,2024年6月經(jīng)鑒定為整幢危房,不能保證使用安全。新華坊被老花都人親切地稱為“村坊”,多年來(lái)人流密集,承載著花都人的美好回憶。商鋪業(yè)主和周邊的群眾都對(duì)新華坊的衰敗表示惋惜,盼望改造。“距離我岳父買下這個(gè)物業(yè)八十多年了,上面那個(gè)窗漏水很嚴(yán)重,一下大雨多處漏水。”臨街第一間商鋪所有人駱先生說(shuō),“這里就像一個(gè)窗口,影響整個(gè)新華市場(chǎng)的形象。”

      為確保群眾生命財(cái)產(chǎn)安全,2024年6月,花都區(qū)住建局、新華街發(fā)布危房治理通知書(shū)、臨時(shí)搬離通知書(shū),引導(dǎo)業(yè)主和租戶自行搬離,隨后開(kāi)始圍蔽,對(duì)未搬離的群眾逐戶上門(mén)勸離。

      新樓交給企業(yè)運(yùn)營(yíng)20年

      拆危建新,同步推進(jìn)。新華坊項(xiàng)目正好趕上了政策的春風(fēng)。2024年7月,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法(試行)》,推進(jìn)城市更新落地實(shí)施。

      新華坊產(chǎn)權(quán)復(fù)雜,籌資難度很高。新華坊共有13戶業(yè)主,其中1戶為區(qū)直管公房,12戶為私人業(yè)主產(chǎn)權(quán)。由于建設(shè)年代久遠(yuǎn),產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)去世或失聯(lián)多年,12戶私人業(yè)主由多名后人代表簽約。業(yè)主人數(shù)最多的一戶甚至有5名產(chǎn)權(quán)人,涉及十余名代表。業(yè)主訴求各不相同,溝通協(xié)調(diào)難度極大。

      資金籌集是改造最大的困難,花都區(qū)發(fā)掘危舊物業(yè)商業(yè)價(jià)值,開(kāi)創(chuàng)性地采取全新模式,創(chuàng)新推動(dòng)社會(huì)資本與預(yù)期經(jīng)營(yíng)權(quán)結(jié)合,提出自行出資或不出資兩種方式供業(yè)主選擇。拆危建新后,業(yè)主統(tǒng)一將新建筑的20年運(yùn)營(yíng)權(quán)有償讓渡給區(qū)屬國(guó)企,雙方互利共贏。在20年經(jīng)營(yíng)期內(nèi),直接出資的業(yè)主可獲得稍高于重建前的租金收益;不直接出資的業(yè)主因以20年經(jīng)營(yíng)權(quán)換取國(guó)企出資,租金收入需分期償還國(guó)企拆危建新成本,再獲得剩余部分租金收入。國(guó)企扮演“職業(yè)經(jīng)理人”角色,通過(guò)統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃,招商出租,提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí),國(guó)企還需承擔(dān)運(yùn)營(yíng)期間維護(hù)管理成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營(yíng)期滿后,由國(guó)企重新裝修并按原戶型交還業(yè)主,業(yè)主獲得20年穩(wěn)定的租金收益和一套新房。

      業(yè)主讓渡權(quán)益就能“喜提”新樓,極大降低了項(xiàng)目的籌資難度。最終,12戶私人業(yè)主全部簽約,其中1戶出資,11戶不出資。選擇出資的業(yè)主代表駱先生說(shuō):“按照合同,拆除重建后商鋪?zhàn)饨疠^之前稍有提高,往后每5年租金也會(huì)增加5%。”

      新華坊拆除重建項(xiàng)目正在施工中。

      打造新地標(biāo)引入新業(yè)態(tài)

      根據(jù)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法(試行)》,新華坊按照不增加戶數(shù)、不改變?cè)ㄖ猛尽⒒静粩U(kuò)大原建筑基底、基本不改變四至關(guān)系的標(biāo)準(zhǔn)制定了改造方案。去年12月,花都區(qū)住建局通過(guò)了新華坊改造方案,現(xiàn)在已正式開(kāi)工改造。

      項(xiàng)目將通過(guò)拆危建新,盤(pán)活原有7處公房,利用公房的公共空間,打造階梯式的休閑空間。屋頂花園串聯(lián)北側(cè)坡屋頂觀景平臺(tái)和部分二層室內(nèi)空間,形成環(huán)形商業(yè)動(dòng)線,活化二層商業(yè)空間,解決原來(lái)二層建筑利用率低、物業(yè)價(jià)值低的難題,打造具特色的展陳空間和休閑空間,成為新華街地標(biāo)性建筑,提高商業(yè)價(jià)值,實(shí)現(xiàn)微利可持續(xù)的長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)。

      改造后,新華坊對(duì)原有婚慶用品業(yè)態(tài)提檔升級(jí),穿過(guò)“喜慶里”,提升“凌云巷”,結(jié)合新華歷史文化引入灰塑等“非遺”產(chǎn)業(yè),注入體驗(yàn)館與大師工作坊等,將非遺與大眾消費(fèi)相結(jié)合,為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新活力。

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