廣州市花都區新華坊危房拆除重建項目正式動工建設 業主讓渡20年運營權

　　危房業主不直接出資也能拆危建新?近日，廣州市花都區新華坊危房拆除重建項目正式動工建設，業主讓渡20年運營權，以未來的租金收益替代當前的改造出資，實現不直接出資換新房。廣州率先探索運營權有償讓渡的模式，為破解危舊房改造的籌資難題提供了一條新路徑。

　　八旬危房每逢大雨必漏水

　　新華坊位于花都區新華市場內，始建于20世紀40年代，改造前用途主要是商鋪和倉儲。項目總建筑面積約2660平方米，建筑1-2層，共19套房屋，其中7套為直管公房，已委托區城投公司進行經營管理，剩余12套為私人業主所有。

　　歷經大半個世紀的風吹雨打，這棟磚混、磚木結構的建筑垂垂老矣，2024年6月經鑒定為整幢危房，不能保證使用安全。新華坊被老花都人親切地稱為“村坊”，多年來人流密集，承載著花都人的美好回憶。商鋪業主和周邊的群眾都對新華坊的衰敗表示惋惜，盼望改造。“距離我岳父買下這個物業八十多年了，上面那個窗漏水很嚴重，一下大雨多處漏水。”臨街第一間商鋪所有人駱先生說，“這里就像一個窗口，影響整個新華市場的形象。”

　　為確保群眾生命財產安全，2024年6月，花都區住建局、新華街發布危房治理通知書、臨時搬離通知書，引導業主和租戶自行搬離，隨后開始圍蔽，對未搬離的群眾逐戶上門勸離。

　　新樓交給企業運營20年

　　拆危建新，同步推進。新華坊項目正好趕上了政策的春風。2024年7月，廣州市住房和城鄉建設局、廣州市規劃和自然資源局聯合印發《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法(試行)》，推進城市更新落地實施。

　　新華坊產權復雜，籌資難度很高。新華坊共有13戶業主，其中1戶為區直管公房，12戶為私人業主產權。由于建設年代久遠，產權證上的產權人已經去世或失聯多年，12戶私人業主由多名后人代表簽約。業主人數最多的一戶甚至有5名產權人，涉及十余名代表。業主訴求各不相同，溝通協調難度極大。

　　資金籌集是改造最大的困難，花都區發掘危舊物業商業價值，開創性地采取全新模式，創新推動社會資本與預期經營權結合，提出自行出資或不出資兩種方式供業主選擇。拆危建新后，業主統一將新建筑的20年運營權有償讓渡給區屬國企，雙方互利共贏。在20年經營期內，直接出資的業主可獲得稍高于重建前的租金收益;不直接出資的業主因以20年經營權換取國企出資，租金收入需分期償還國企拆危建新成本，再獲得剩余部分租金收入。國企扮演“職業經理人”角色，通過統一業態規劃，招商出租，提升區域經濟效益。同時，國企還需承擔運營期間維護管理成本和經營風險。運營期滿后，由國企重新裝修并按原戶型交還業主，業主獲得20年穩定的租金收益和一套新房。

　　業主讓渡權益就能“喜提”新樓，極大降低了項目的籌資難度。最終，12戶私人業主全部簽約，其中1戶出資，11戶不出資。選擇出資的業主代表駱先生說：“按照合同，拆除重建后商鋪租金較之前稍有提高，往后每5年租金也會增加5%。”

　　新華坊拆除重建項目正在施工中。

　　打造新地標引入新業態

　　根據《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法(試行)》，新華坊按照不增加戶數、不改變原建筑用途、基本不擴大原建筑基底、基本不改變四至關系的標準制定了改造方案。去年12月，花都區住建局通過了新華坊改造方案，現在已正式開工改造。

　　項目將通過拆危建新，盤活原有7處公房，利用公房的公共空間，打造階梯式的休閑空間。屋頂花園串聯北側坡屋頂觀景平臺和部分二層室內空間，形成環形商業動線，活化二層商業空間，解決原來二層建筑利用率低、物業價值低的難題，打造具特色的展陳空間和休閑空間，成為新華街地標性建筑，提高商業價值，實現微利可持續的長效運營。

　　改造后，新華坊對原有婚慶用品業態提檔升級，穿過“喜慶里”，提升“凌云巷”，結合新華歷史文化引入灰塑等“非遺”產業，注入體驗館與大師工作坊等，將非遺與大眾消費相結合，為區域經濟發展注入新活力。