南京進(jìn)入修復(fù)期，市場(chǎng)熱度正向二線城市傳導(dǎo)

　　2 月，整體市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，春節(jié)后多城周度成交陸續(xù)恢復(fù)至節(jié)前水平。其中，南京呈現(xiàn)低位修復(fù)趨勢(shì)。CRIC 數(shù)據(jù)顯示，2025 年 2 月南京商品住宅成交面積約 19.41 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 40.54%，環(huán)比下跌 16.93%。?

　　從價(jià)格指數(shù)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，南京新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)已連續(xù) 3 個(gè)月環(huán)比上漲，連續(xù) 6 個(gè)月同比指數(shù)跌幅收窄，1 月份環(huán)比漲幅 0.7%，領(lǐng)跑全國(guó)。?

　　2 月南京共 4 個(gè)項(xiàng)目開盤或加推，198 套房源，去化率 24%，高于 2024 年全年 15% 的整體去化率。二手房方面，2 月掛牌量 14.06 萬(wàn)套，成交量 5094 套，延續(xù)低位修復(fù)。核心地段豪宅、學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格有望回升，遠(yuǎn)郊剛需板塊仍以去庫(kù)存為主。?

　　自 2022 年起，受人口增速變緩、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響，全國(guó)多數(shù)城市樓市回調(diào)，南京量?jī)r(jià)回調(diào)明顯，從熱點(diǎn)城市中 “掉隊(duì)”。CRIC 監(jiān)測(cè)顯示，2023 年南京商品住宅成交面積 617.79 萬(wàn)平方米，同比下降 20.58%;2024 年前 9 月，銷售面積 273.34 萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá) 42.48%。與部分熱點(diǎn)二線城市相比，2023 - 2024 年前 9 月南京整體跌幅更大。?

　　2024 年 9 月 26 日中央政治局會(huì)議首提 “止跌回穩(wěn)” 后，在政策推動(dòng)下，四季度市場(chǎng)上升。2024 年四季度，南京、杭州、成都成交環(huán)比漲幅分別為 29%、28%、27%，但南京同比仍下跌 32%，整體處低位修復(fù)。原因一方面是市場(chǎng)下行壓力，另一方面是二手房以價(jià)換量搶占新房份額，2024 年南京二手房成交均價(jià) 23632 元 / 平方米，同比下降 16.1%，成交量 97702 套，同比上漲 8.4%，為新房的 2.8 倍。?

　　進(jìn)入 3 月 “金三銀四” 成交旺季，房企推盤積極性上升。CRIC 調(diào)研顯示，3 月 28 個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積 721 萬(wàn)平方米，環(huán)比倍增 166%，同比下降 36%，一季度累計(jì)同比下降 28%。分能級(jí)看，一線推盤積極，二線供應(yīng)環(huán)比增幅不及一線，三四線 3 月供應(yīng)集中爆發(fā)。3 月南京預(yù)計(jì)商品住宅供應(yīng) 18 萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng) 194%，同比下跌 9%，一季度預(yù)計(jì)累計(jì)供應(yīng) 33 萬(wàn)平方米，剛需和改善各占 39%，主城區(qū)、近郊占比 60% 和 40%。結(jié)合成交特征，南京 3 月預(yù)期成交有望穩(wěn)中有增。?

　　整體來(lái)看，3 月供應(yīng)大幅回升，雖低于去年同期，但達(dá)年內(nèi)高點(diǎn)，房企加強(qiáng)主城區(qū)改善供應(yīng)比例，預(yù)判 3 月新房成交逐步修復(fù)，環(huán)比增長(zhǎng)，部分城市或現(xiàn)局部 “小陽(yáng)春”。除熱點(diǎn)城市熱度延續(xù)外，以南京為代表，以及天津、武漢等核心二線城市，在經(jīng)歷前期深度調(diào)整后，預(yù)期迎來(lái)復(fù)蘇行情，成交量有望穩(wěn)步回升。?

　　南京的止跌修復(fù)是積極信號(hào)，其城市基本面良好，2024 年 GDP 超 1.85 萬(wàn)億，排江蘇省第二。未來(lái)需平衡市場(chǎng)供求關(guān)系，保持修復(fù)態(tài)勢(shì)，使庫(kù)存回歸合理范圍，促進(jìn)整體市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。