兩會熱議REITs市場建設：1600億市場加速擴容擴圍

　　全國兩會期間，REITs 市場的建設成為資本市場的熱點，發改委或進一步推動 REITs 擴圍擴容。目前，共有 63 只 REITs 產品成立并在滬深交易所上市，合計募資 1684 億元。而對于引入增量資金，證監會已表示正積極推動 REITs 互聯互通相關工作，但 REITs 產品數量和市場規模較小，現階段推出基于 REITs 的 ETF 條件尚不完全具備。?

　　3 月 5 日，發改委提請十四屆全國人大三次會議審查《關于 2024 年國民經濟和社會發展計劃執行情況與 2025 年國民經濟和社會發展計劃草案的報告》，其中提到：常態化向民間資本推介項目，規范實施 PPP 新機制，推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)擴圍擴容。?

　　在 2024 年 7 月底發改委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知》(1014 號文)后，REITs 正式開啟常態化發行，REITs 市場此后加速擴容。目前，共有 63 只 REITs 產品成立并在滬深交易所上市，合計募資 1684 億元。2024 年 7 月以后，共有 22 只 REITs 產品成立，募資 426 億元，底層資產涵蓋各個類型。?

　　2025 年以來有 4 只 REITs 產品登陸市場，其中國泰君安濟南能源供熱 REIT、匯添富九州通醫藥 REIT 先后在 1 個多月內創出公眾認購倍數新高。?

　　全國政協委員、上海證券交易所總經理蔡建春于兩會期間公開表示，目前 REITs 市場整體規模較小，與百萬億級基礎設施和商業不動產體量規模不匹配，與各行業的發展速度不匹配，對傳統行業轉型升級、新型行業突破發展的支撐作用尚未充分釋放。?

　　為了更好發揮 REITs 市場盤活存量資產、擴大有效投資的功能，蔡建春建議，首發與擴募并重，“雙輪驅動” 市場擴容。持續優化首發上市條件，提升常態化發行質效，加大力度支持軌道交通、通信鐵塔、石油管網等重點領域重點項目上市。優化 REITs 擴募機制，進一步提升擴募便利性，支持 REITs 多種融資方式開展并購重組活動，提升 REITs 內生價值創造能力。?

　　從 REITs 新產品發行、擴募的動態來看，近期十分密集。僅 3 月第一周，就有華泰紫金蘇州恒泰租賃住房 REIT 的首發申請、華夏北京保障房 REIT 的擴募申請獲交易所反饋，中金中國綠發商業資產 REIT 的首發申請、中航京能光伏 REIT 的擴募申請獲交易所受理，南方順豐倉儲物流 REIT 獲批通過。目前，共有 16 只 REITs 新項目正在交易所的受理申報過程中。?

　　蔡建春還建議，加快引入增量資金，活躍 REITs 市場。優化保險資金等各類機構投資者投資 REITs 風險因子，降低資本占用，推動社?；鹜顿Y REITs 政策盡快落地，將 REITs 納入企業年金、養老金投資范圍。加快推出 REITs - ETF 產品和指數化產品，推動將 REITs 納入公募基金投資范圍和滬深港通標的。?

　　在經歷了年初的火熱上漲后，近期 REITs 市場高位震蕩，成交量有所下降。中證 REITs(全收益)指數年內最多上漲超 10%，目前回落至 8.31%，日成交額由高點 7.81 億元下降至 4.90 億元。?

　　值得注意的是，證監會在兩會期間對《關于實現房托基金互聯互通的提案》的答復中表示，證監會正積極推動 REITs 互聯互通相關工作，擬總體參照兩地股票 ETF 互聯互通制度安排，將內地和香港合資格的 REITs 納入滬深港通標的，進一步豐富滬深港通交易品種。?

　　而在 REITs 的 ETF 產品開發方面，證監會表示，目前我國 REITs 發展尚處于起步階段，產品數量和市場規模較小，現階段推出基于 REITs 的 ETF 條件尚不完全具備。后續將結合市場發展情況深入研究相關建議，為 REITs 市場引入更多長期資金，促進 REITs 市場的健康發展。?

　　公募 REITs 研究人士表示，公募 REITs 未來要開發 ETF，需要擴大市場廣度深度。一方面要擴大整體市場規模，提供更豐富的底層資產選擇;另一方面利用擴募機制擴大單只 REITs 規模，避免小額交易引發價格大幅波動。此外，豐富投資人結構，不斷吸引增量資金入市，提升市場活躍度和定價效率。?

　　針對 REITs 市場，蔡建春還建議，加快專門立法，優化產品結構。在公司法、證券法框架下，通過制定相關條例或 REITs 管理辦法，優化 REITs 產品結構，更好發揮產業方在治理機制中的作用。