藍城代建：以合伙為筆 繪就市場藍圖

　　在剛剛過去的 2024 年，代建市場迎來了顯著的分化轉型，呈現出冰火兩重天的景象。這一年，國內代建房企新增總建筑面積約達 2.2 億平方米，較上一年度增長了 27% ，市場規模實現了進一步的擴張。然而，值得注意的是，盡管規模在擴大，面積增速卻同步下降超過 20 個百分點，這一數據變化反映出代建行業在發展過程中面臨著新的挑戰與調整。

　　聚焦到個體企業，2024 年有 4 家企業在代建新拓規模上突破了千萬平方米大關，其中包括綠城管理、旭輝建管、潤地管理以及藍城集團。與 2023 年相比，綠城管理、旭輝建管和潤地管理這三家代建企業的新拓規模數據依舊保持著正增長的態勢，而藍城集團則險些在這場競爭中 “掉隊”。2024 年藍城集團新增簽約建筑規模面積為 1570 萬平方米，與 2023 年同期的 1899 萬平方米相比，出現了一定程度的下降。

　　截至 2024 年 12 月，藍城集團已成功進駐中國 27 個省及直轄市、146 個地級市，操盤項目數量多達 690 個。但逐年上升的操盤項目數量與實際新拓面積之間存在著明顯的割裂感，這種現象的產生，或許源于復雜多變的市場環境，也可能與藍城代建業務自身的特點和策略調整有關。不過，在 2024 年藍城新增的項目背后，大多都有著緊密的合作印記。

　　當下，代建行業已從曾經被視為 “下一個萬億級藍海市場”，逐步步入競爭激烈的紅海階段。盡管作為地產領域為數不多仍保持熱度的細分賽道，藍城在其中占據著一定的市場份額，擁有相應的話語權，但也不可避免地面臨著來自同類型玩家的激烈競爭挑戰。這與藍城此前接受觀點新媒體采訪時所表達的觀點相呼應：“大環境如此，面對已深耕多年的代建業務，我們藍城本身的市場占比還可以，不過現在競爭壓力的確也很大。市場還是需要平衡，企業不可能一家獨大。”

　　在近兩三年間，代建行業涌入了更多的新參與者，其中不乏一些原本以地產開發為主業的企業。“幾乎所有頭部地產公司都進入到了代建行業，甚至一些母公司已經在爆雷或者處于爆雷邊緣的公司也都進入到了這個行業當中。” 代建業務已從過去被認為的苦活、臟活、累活，轉變成地產業態經營的主流趨勢之一。

　　以藍城主要深耕的城市蘇州為例，據觀點新媒體查閱資料統計，2025 年蘇州新盤代建項目的數量預計將超過 15 宗，約占全年新盤數量的 30%。在這些代建新盤中，代建企業與國企之間合作的比例明顯上升。藍城雖然并非蘇州本地企業，但憑借在蘇州市場長時間的運作，以及較為垂直的經營方向，其在蘇州的項目基本聚焦于低密別墅類型。2025 年即將面世的別墅型產品就包括藍城垂虹桃源里、藍城紅梨灣亨通、藍城湖亭望月等。

　　其中，藍城垂虹桃花源是藍城與吳江城投合作的第三個項目，位于吳江東太湖度假區(太湖新城)笠澤路。2023 年 12 月 15 日，無錫德文置業有限公司、蘇州市吳江城市建設開發有限公司以底價 4.4 億元競得該項目地塊，成交樓面價為 1.33 萬元 / 平方米。根據規劃，項目將建設 20 棟住宅，涵蓋 13 棟別墅和 7 棟洋房產品。此前，藍城與吳江城投已在吳江板塊合作打造了藍城湖畔江南里、藍城丹楓云廬項目。可以說，自藍城進駐蘇州以來，與吳江城投的合作就緊密相連。藍城湖畔江南里規劃了合院別墅及洋房房型，藍城丹楓云廬除了疊墅之外，還規劃了 7 棟高層。盡管這三個項目在產品布局上各有特色，但低容積率的特征卻十分統一。在蘇州，藍城將低容積率視為代建業務深耕的重要條件。2024 年 10 月，藍城首次進駐蘇州相城板塊，聯合相高新以 8.7 億元的總價拿下 2 宗超低容積率宅地，地塊均位于澄陽沿湖板塊，容積率僅 1.01.甚至低于與吳江城投的合作項目。

　　值得留意的是，在藍城于相城拿地的一個月前，象嶼與黃橋國資聯合體以 6.4 億元的總價競得相城區黃橋板塊的一宗低密度宅地，容積率同樣為 1.01.擬規劃為低密度的疊墅和聯排產品，預計未來房價將超過 3 萬元 / 平方米。2024 年年底，藍城突然對外投資成立了一家新企業，資方恰好包括象嶼與黃橋國資。由此不難推測，未來藍城很有可能以代建方式參與到這宗項目當中。

　　蘇州城的項目布局是藍城加碼代建業務的一個縮影。在藍城的戰略觀念中，以三四線城市為代表的房產項目從數量上已經呈現出過剩狀態，而一線核心城市則依然存在剛性購房需求。從近年藍城深耕的蘇州、杭州、南京等城市的政府、商業代建項目中，就可以明顯看出其對一線城市的青睞。

　　與此同時，入局者的不斷加入以及市場環境的持續變化，也時刻影響著藍城的經營狀況。據藍城總裁許峰向觀點新媒體透露，目前藍城接觸的代建項目中，后期會有部分因為銷售無法達到預期，業主現金流出現問題，導致項目暫停或者解約。“我們會進行權衡、妥協，現在的客戶群更多集中在地方平臺公司。” 基于多年的政府代建服務背景，藍城旗下的藍城樂居也積極承接地方國企委托的商品房項目和不良紓困項目的代建服務。

　　其中，最具代表性的是浙江金華中奧邑墅項目。2020 年，藍城樂居首次涉足房地產不良重整業務，第一個項目便是爛尾超過 8 年之久的金華中奧邑墅。由于開發商中奧置業資金斷裂，項目一期自 2010 年開工，歷經 4 年建設卻在 2014 年 7 月爛尾停工。為了盤活該項目，藍城樂居與浙商資產管理有限公司、杭州浙商企融破產管理有限公司以及浙江中鵬建設有限公司組成聯合體，采用 “AMC 增量資金 + 債權清算 + 品牌代建” 的創新模式，并成功獲取了重整裁定。在項目重整階段，浙商資產作為重整重組顧問，牽頭并配合管理人解決重整資金以及司法流程相關問題;藍城樂居則作為項目代建方，在項目投融階段鎖定目標成本和后期交付標準，最終成功完成項目交付。

　　以 AMC 增量資金+品牌代建的方式入局爛尾項目并非偶然之舉。事實上，一個經濟體的要素稟賦結構決定其最優產業結構，在特定的發展水平中，應該對應適當的金融結構。但近年來，金融支持實體經濟的力度處于波動狀態，最直觀的體現就是邊際資本產出率(ICOR)的變化。1995 - 2008 年，我國 ICOR 始終低于 4.年均為 3.3;自 2008 年開始，該數據持續上升，2008 - 2021 年年均翻倍至 6.9.2024 年，這一數據再次攀升。因此，在金融效率打折的背景下，代建等與實體經濟緊密關聯的行業入局者更需要積極尋找金融資源。而金融機構的角色也逐漸由單純的放款方轉變為利益關聯方，借此也衍生出了不同形式的代建合作形式。國內一些信托機構和 AMC 會形成 “接管 + 代建” 紓困模式，與地產企業及代建企業共同參與房地產項目盤活，最終實現共同盈利，藍城便是其中之一。

　　除了金華中奧邑墅項目，藍城樂居還以類似的方式盤活了位于臺州市的北岸綠洲項目。該項目作為曾經轉手恒大的大型項目，總建面達到 140 萬平米。此前操盤方大衛房產出險之后，項目開發陷入擱置狀態。2023 年，中國華融找到藍城，選擇以 AMC + 代建的方式介入項目。對于大衛房產等中小房企的爛尾項目而言，AMC 多采用收購債權、引入代建的方式操盤項目，這種模式相對于戰投危機企業來說，投入資金少，退出周期短，更符合藍城代建業務的擴張需求。

　　綜上所述，藍城在代建行業的發展既有著自身的優勢和特色，也面臨著諸多挑戰。在未來的發展中，藍城需要繼續發揮自身的品牌和專業優勢，積極應對市場變化，不斷優化合作模式，以實現代建業務的持續穩定發展。