新盤被逼高傭開渠，樓市低迷信號？

　　年后開工已近一個月，市場又步入傳統 “小陽春” 節點。回顧樓市從 2022 年高峰滑落至 2025 年低谷的這三年，無論是場內深受煎熬的從業者，還是場外觀望伺機抄底的購房者，心中都縈繞著一個共同疑問：2025 年樓市究竟是筑底反彈、回暖可期，還是橫盤震蕩，甚至延續慣性繼續下行?對于此問題，雖難以妄下定論，但當下樓市中的一個現象 —— 渠道傭金問題，卻值得深入探究。

　　一、廣州樓市新盤高傭開渠現象剖析

　　在當前廣州市場，幾乎所有新樓盤都紛紛啟用渠道中介，通過高額傭金展開促銷。以黃埔區為例，去年上半年開啟渠道銷售的新盤并不多，主要集中在科學城和老黃埔板塊。長嶺居和知識城幾個由區屬國企操盤的項目，彼時還保持 “躺平” 姿態，既未開啟渠道，也未進行大規模推廣。然而，到了去年年底，這些項目卻悄然都上了渠道。如今，眾多樓盤集體開渠，且傭金額度普遍高于以往，通常在 2% - 3%，個別項目甚至高達五六個點。例如未來方洲，自去年開盤以來，傭金高達 4.8%(包含跳點 2%)，其在黃埔銷售榜位居第三，高傭促銷的作用不容小覷。

　　遙想五六年前樓市行情較好時，新盤開渠的情況并不普遍，傭金點數一般為 1.5%，只有像實地常春藤這類位置較為偏遠的項目，才會采用超高傭金的極端手段，引發全城中介大力推廣，甚至出現攔路塞傳單的瘋狂場景。如今開發商集體開渠，充分表明市場形勢嚴峻，銷售壓力巨大，開發商們都急切渴望快速回籠資金。不僅如此，各開發商還在傭金點數上展開競爭。原因很簡單，高額傭金能夠刺激更多中介積極推廣，對于部分買家而言，也能獲得更多返傭，從開發商處 “薅” 到更多實惠。

　　二、高傭促銷背后的銷售原理

　　(一)分銷原理

　　高額傭金能夠吸引全城中介參與分銷，眾多中介各展其能，相比開發商自身單一、有時甚至僵化的營銷方式，無論是傳播范圍還是銷售手段，都更具優勢。在高額傭金的激勵下，中介的積極性遠超售樓部銷售人員守株待兔式的銷售模式。

　　(二)消費心理

　　消費者在購買商品時，往往習慣于貨比三家，爭取更多優惠。在樓市行情低迷時期，消費者的消費意愿普遍下降，對產品更為挑剔。此時，開發商將原本讓利給買家的部分成本分給渠道中介，能夠取得更好的促銷效果。消費者在面對產品價格時，一旦覺得不滿意，通常會尋找其他產品進行對比，而開發商通過這種方式，能夠借助中介的力量，更有效地滿足消費者的心理需求，促進銷售。

　　三、高傭開渠與樓市現狀及未來走向

　　從上述角度來看，開發商集體高傭開渠，無疑是市場低迷的一個顯著信號。這至少表明市場尚未完全回暖，部分區域仍面臨較大壓力。從歷史經驗來看，高傭金與樓市下行期密切相關，這幾乎是全球房地產市場的普遍現象。例如，美國次貸危機前夕，開發商同樣通過高傭金刺激銷售，最終導致房地產泡沫破裂。廣州新盤普遍啟用中介渠道并支付高額傭金，本質上是開發商對 “去庫存” 的極度焦慮，也是樓市深度調整期的一種應激反應。

　　從短期來看，這是開發商為回籠資金的無奈之舉;但從長期而言，如果無法擺脫對渠道的依賴，重建房地產市場的供需平衡，整個行業將陷入 “低利潤 — 低質量 — 低需求” 的惡性循環。在一定程度上，新盤開渠的數量以及傭金點數的高低，可以作為判斷市場冷暖的重要觀察窗口。當開渠的樓盤減少，或者傭金降低，意味著開發商底氣更足，不再嚴重依賴渠道，且銷售業績依然良好，此時或許才意味著市場真正回暖。

　　四、渠道中介的機遇與風險

　　對于渠道中介而言，當前的樓市行情卻迎來了相對的 “高光時刻”。不僅新盤集體開渠，給出誘人的傭金，二手房市場中賣家普遍割肉，中介也能從中獲得可觀的手續費。部分渠道中介憑借一手新房傭金和二手成交傭金，可謂風光無限。也正因新盤集體開渠，全民營銷時代已然開啟。如今，渠道中介隊伍迅速壯大，除了傳統中介，許多自媒體大 V 也紛紛加入其中。

　　然而，需要注意的是，渠道中介也存在諸多風險。其中，最為突出的問題便是傭金不透明。各個樓盤的傭金點數、扣稅后的實際傭金數額，對于買家來說往往是一筆糊涂賬，全由中介掌控。例如，中介聲稱返傭一半，但如果不向買家公布實際稅后傭金，買家只能被動接受中介給出的數額。此外，一些渠道中介中間環節復雜，如部分管家公司雇傭的中介，大多沒有底薪，主要依靠傭金收入，他們需要分成稅后傭金的 45% 甚至更多，再扣除管家公司 15% - 20% 的利潤，最終到買家手中的返傭所剩無幾。比如，兩頭扣稅后傭金為 8 萬，買家最終可能只能拿到大約 3 萬左右。更惡劣的情況是，由于中介行業人員流動性大，如果買家未與中介公司簽訂合同，還有可能遭遇中介拿到傭金后失聯的風險。可以說，買家能否拿到傭金以及拿到多少，在很大程度上完全依賴中介的信用。

　　五、渠道購房的注意事項與流程

　　因此，當買家有意通過渠道獲取返傭時，選擇一個靠譜且中間環節少的渠道中介至關重要。在此，為大家普及一下買家走渠道拿返傭的基本流程：

　　避免先入售樓部：每個開渠的樓盤在售樓部都啟用了人臉識別系統。若買家打算走渠道購房，務必注意在進售樓部之前，不要先行進入。

　　提前報備登記：進售樓部前，買家需找渠道中介報備有效手機號碼進行登記。報備成功后，還需中介現場帶看并完成簽到確認，如此才能成為該渠道的有效客戶。

　　留意保護期：每個樓盤渠道客戶的保護期有所不同，一般在 30 - 60 - 90 天不等。報備簽到后，在保護期內，買家可隨時前往售樓部現場。但如果超過保護期，客戶身份將失效，需要重新報備。若到期未重新報備，將被視為自訪客。

　　為了讓大家對當前市場有更直觀的了解，現將黃埔及天河部分開渠樓盤的傭金點數公布如下：

　　未來方洲：2.8%，保護期 90 天;

　　中央公館：2.8%(包括跳點 0.8%，要求一個月銷售 100 套)，保護期 90 天;

　　富頤華庭：2.4%，保護期 60 天;

　　珠江春：2%，保護期 30 天;

　　黃埔新城：固定金額 6.4 萬 / 套，跳點：5 套以內 1.6 萬，40 - 59 套 8000 元，60 - 79 套 1.2 萬，80 - 120 套 1.6 萬。保護期 90 天;

　　天河潤府：2.31%，保護期 60 天;

　　保利天瑞：1.2%，保護期 90 天;

　　合生中央城：固定金額 7.1 萬(稅前)，保護期 30 天。

　　此外，作為深耕黃埔本地十多年的 “老司機”，除了提供返傭相關服務，我還能為大家提供關于區情、規劃以及樓盤優缺點的專業建議，希望能幫助大家在購房過程中做出更明智的決策。