市規(guī)劃資源局關(guān)于住宅多樣性政策補充要求的通知

　　《市規(guī)劃資源局關(guān)于印發(fā)住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理指導(dǎo)意見(試行)的通知》(津規(guī)資建發(fā)〔2022〕149 號)、《市規(guī)劃資源局關(guān)于印發(fā)住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理指導(dǎo)意見(第二批)的通知》(津規(guī)資建發(fā)〔2024〕8 號)(以下統(tǒng)稱住宅多樣性政策)印發(fā)以來，房地產(chǎn)市場對住宅多樣性政策接受度較高，優(yōu)化營商環(huán)境作用明顯，助力實現(xiàn)人民群眾對美好生活向往收效顯著。結(jié)合企業(yè)和市場新訴求，經(jīng)研究，現(xiàn)將住宅多樣性政策補充要求通知如下：?

　　一、營造豐富、友好、有活力的架空平臺下空間?

　　鑒于當(dāng)前架空平臺使用頻次高，設(shè)計手法多樣，成效顯著，普受歡迎，為更好地發(fā)揮架空平臺下空間作用，鼓勵在滿足停車、市政設(shè)備設(shè)施功能前提下，通過合理設(shè)計鼓勵豐富多樣化利用，同時力爭功能合理、便民宜居、設(shè)計友好、人性化。?

　　鼓勵設(shè)置居民活動空間：鼓勵結(jié)合小區(qū)入口、下沉庭院設(shè)置居民活動空間，用于健身、休憩、會客交流等公共活動，作為鄰里共享公共空間，其建筑面積不宜大于 2000 平方米，不計入容積率，建成后由開發(fā)企業(yè)自持，面向全體居民運營，不得分割登記。業(yè)委會活動室可納入鄰里共享公共空間指標計算，統(tǒng)籌管理使用。?

　　支持兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施：支持按照用地兼容性相關(guān)要求，鼓勵沿城市生活道路界面兼容設(shè)置商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施，增加城市活力，增強居民日常生活便利性。居住用地可兼容不超過地上總建筑規(guī)模 15% 的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施，其建筑面積計入容積率，需繳納土地出讓價款差額;在滿足規(guī)劃及標準規(guī)定配置配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，不大于 4 公頃的新建居住用地中鼓勵兼容不超過地上總建筑規(guī)模 15% 的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施，其建筑面積不計入容積率，需繳納土地出讓價款。利用架空平臺以下空間兼容或鼓勵兼容設(shè)置的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施，不計入建筑密度。?

　　二、注重陽臺的功能性和美觀性?

　　考慮我市北方城市氣候特點和百姓實際使用需要，已發(fā)布住宅多樣性政策鼓勵設(shè)置封閉陽臺，不計容積率，補繳土地出讓收益。該住宅多樣性政策實施以來，受到市場普遍歡迎，近期部分住宅項目基于產(chǎn)品差異化角度提出了設(shè)置開敞陽臺的訴求，且南向設(shè)置大面寬開敞陽臺訴求較多。故在已出臺住宅多樣性政策基礎(chǔ)上，從注重陽臺的功能性和美觀性方面針對開敞陽臺細化如下：?

　　依據(jù)規(guī)范設(shè)置與計算：開敞陽臺應(yīng)依據(jù)國家相關(guān)規(guī)范進行設(shè)置、計算建筑面積。?

　　低、多層住宅設(shè)置要求：低、多層住宅宜設(shè)置封閉陽臺，如沿河流、公園等自然景觀一側(cè)需設(shè)置開敞陽臺的，應(yīng)做好立面設(shè)計，維護良好城市形象。?

　　高層住宅設(shè)置要求：高層住宅從高空墜物和城市景觀角度原則上不宜設(shè)置開敞陽臺，當(dāng)大面寬戶型確有開敞陽臺設(shè)置需要時，應(yīng)充分做好安全防護措施，開敞陽臺一側(cè)立面沿城市重要道路、景觀界面的，要重點協(xié)調(diào)好建筑立面和城市景觀效果。?

　　合同條款要求：設(shè)置開敞陽臺的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將相關(guān)權(quán)利義務(wù)納入房屋買賣合同附加條款。?

　　此外，基于封閉陽臺的功能性考慮，當(dāng)設(shè)置凹入式封閉陽臺時，其進深不宜大于 1.5 米，保證起居室空間的使用舒適度。?

　　三、充分運用多種設(shè)計手法豐富住宅產(chǎn)品?

　　(一)露臺的運用?

　　露臺作為室外空間，按照國家相關(guān)規(guī)范可設(shè)置在屋頂、退臺或雨棚上。結(jié)合住宅多樣性政策運用效果，為繼續(xù)鼓勵有效利用屋頂空間，豐富住宅建筑第五立面，滿足住宅類型多樣化需求，在鼓勵結(jié)合坡屋頂設(shè)置露臺基礎(chǔ)上，可探索特定區(qū)域(生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、景觀環(huán)境優(yōu)美、人口密度低的區(qū)域)四層及以下居住建筑除結(jié)合坡屋頂設(shè)置露臺外，還可在住宅屋頂、退臺或雨棚上設(shè)置露臺(附圖 1)，營造變化豐富的室內(nèi)外空間效果，同時處理好立面設(shè)計。建設(shè)四層及以下居住建筑應(yīng)滿足國家、我市相關(guān)要求，做好城市空間關(guān)系、周邊現(xiàn)狀情況分析論證。?

　　(二)設(shè)備平臺和凸窗的運用?

　　設(shè)備平臺和凸窗應(yīng)用頻次較高，設(shè)計手法多樣，為鼓勵進一步充分運用，提高審批精細化水平，特將設(shè)置方式在圖紙表達上附示意圖(附圖 2、附圖 3)，供管理和設(shè)計統(tǒng)一使用。?

　　(三)坡屋頂?shù)倪\用?

　　為鼓勵更多住宅建筑使用坡屋頂，營造豐富建筑第五立面和城市景觀，塑造趣味室內(nèi)空間，住宅多樣性政策推出了坡屋頂下設(shè)置露臺的多樣化舉措，鑒于坡屋頂對設(shè)計美觀性要求較高，為鼓勵進一步充分運用，提高審批精細化水平，特將設(shè)置方式在圖紙表達上附示意圖(附圖 4)，供管理和設(shè)計統(tǒng)一使用。