政策賦能，武漢樓市從“庫(kù)存困境”邁向“熱銷新局”

　　近期，隨著一系列房地產(chǎn)政策組合拳持續(xù)生效，武漢樓市展現(xiàn)出宏觀趨穩(wěn)的良好態(tài)勢(shì)。克而瑞最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至 2025 年 1 月末，全國(guó)重點(diǎn) 50 城新建商品住宅狹義庫(kù)存為 31093 萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下降 1%，與去年同期相比下降了 11%。武漢商品住宅庫(kù)存面積達(dá) 1479.14 萬(wàn)平方米，在重點(diǎn)城市中僅次于成都。不過(guò)，其去化周期已從 2024 年上半年的超 30 個(gè)月顯著降至約 24 個(gè)月，且截至今年 2 月，武漢新建住宅市場(chǎng)已連續(xù) 5 個(gè)月成交量超過(guò)供應(yīng)量。

　　當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)正式邁入新一輪 “去庫(kù)存” 關(guān)鍵時(shí)期。今年政府工作報(bào)告明確提出，要大力盤活存量用地與商辦用房，積極推進(jìn)收購(gòu)存量商品房工作，并賦予城市政府在收購(gòu)主體、價(jià)格制定以及用途規(guī)劃等方面更大的自主決策權(quán)力。從中央到地方，各級(jí)政府正積極從控制增量層面著手，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “供求關(guān)系” 平衡。

　　在 2 月的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商品住宅供應(yīng)約 21.4 萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑 7.2%，雖然同比仍維持 50% 的增幅，但整體新增供貨略顯不足。而成交方面表現(xiàn)亮眼，成交面積達(dá) 37.6 萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲 19.3%，同比漲幅更是高達(dá) 43.4%。成交主要得益于少量區(qū)域紅盤的補(bǔ)貨以及歷史庫(kù)存的有效消化，其中準(zhǔn)四代住宅項(xiàng)目去化率均在 50% 以上。例如，萬(wàn)科武漢的首個(gè)準(zhǔn)四代項(xiàng)目萬(wàn)科云泊江岸推出二期地塊，通過(guò)優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、提高實(shí)際得房率，開(kāi)盤首日去化率便達(dá)到了 53%。城投金沙樾同樣作為準(zhǔn)四代項(xiàng)目，在 2 月兩次加推，憑借高得房率和低總價(jià)的突出優(yōu)勢(shì)，兩次加推去化率均超過(guò) 90%。多家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自去年下半年起，“四代住宅” 項(xiàng)目在武漢市場(chǎng)銷售表現(xiàn)十分突出。

　　克而瑞分析指出，在新政的有力刺激下，在城市熱點(diǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)小而精的優(yōu)質(zhì)土地，打造品質(zhì)卓越甚至極致的產(chǎn)品，并以合理投資回報(bào)下的價(jià)格推向市場(chǎng)，從而迅速完成出清的 “新周轉(zhuǎn)模式”，已在市場(chǎng)層面得到充分驗(yàn)證。同時(shí)，庫(kù)存項(xiàng)目選擇低價(jià)出清，兩者共同作用促使武漢住宅市場(chǎng)連續(xù) 5 個(gè)月呈現(xiàn)成交量大于供應(yīng)量的積極局面。

　　自去年下半年以來(lái)，在一攬子增量政策的利好推動(dòng)下，武漢商品住宅市場(chǎng)去化周期整體呈下降趨勢(shì)，去庫(kù)存壓力逐步得到緩解。數(shù)據(jù)顯示，2024 年下半年，武漢新房成交面積為 535 萬(wàn)平方米，占全年成交量的 64%，去化周期明顯縮短。

　　為進(jìn)一步加速去庫(kù)存進(jìn)程，武漢積極響應(yīng)中央會(huì)議精神。在 2024 年，武漢持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，全力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì) “漢十條” 政策進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，先后發(fā)布 2.0 和 3.0 版本，涵蓋降利率、降首付、購(gòu)房補(bǔ)貼、上調(diào)貸款額度等一系列優(yōu)惠政策，并持續(xù)舉辦房交會(huì)，有力促進(jìn)了市場(chǎng)需求的不斷釋放。今年 1 月 1 日，武漢市住房和城市更新局發(fā)布通知，將部分房地產(chǎn)政策適用期限延長(zhǎng)至 2025 年 6 月 30 日。

　　此外，武漢在供給端改革方面也持續(xù)發(fā)力，鼓勵(lì)住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新，增加高品質(zhì)住宅供給。通過(guò) “收調(diào)供” 等有效手段盤活存量土地，進(jìn)一步提升企業(yè)投資信心。各區(qū)因地制宜，“因區(qū)施策”，從人才購(gòu)房、多孩家庭購(gòu)房?jī)?yōu)惠、以舊換新等多個(gè)維度精準(zhǔn)施策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024 年武漢共有 10 個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)商改住，在盤活存量資產(chǎn)方面走在了全國(guó)前列，開(kāi)創(chuàng)了先河。武漢樓市在政策的持續(xù)推動(dòng)下，正朝著健康穩(wěn)定的方向不斷發(fā)展。