2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)向：止跌回穩(wěn) 邁向“好房子”時(shí)代

　　近日，隨著 2024 年末政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放出 “穩(wěn)住樓市”“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)” 的積極信號(hào)，2025 年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)備受矚目。政策持續(xù)加力，市場(chǎng)已在磨底中呈現(xiàn)回暖跡象，“好房子” 理念更是為行業(yè)發(fā)展注入新動(dòng)力。?

　　在 “517 新政” 與 “926 新政” 的雙重推動(dòng)下，居民購(gòu)房信心逐步恢復(fù)，核心城市市場(chǎng)活躍度顯著提升。新房市場(chǎng)方面，2024 年全國(guó)新建商品房銷售面積和銷售額累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024 年全國(guó)新建商品房銷售面積較 2023 年下滑 12.9%，但與 1 - 11 月相比，降幅縮小 1.4 個(gè)百分點(diǎn)，且該收窄趨勢(shì)已保持 7 個(gè)月;銷售額同比減少 17.1%，較 1 - 11 月降幅收窄 2.1 個(gè)百分點(diǎn)，自 4 月起銷售額累計(jì)同比降幅連續(xù) 8 個(gè)月收窄。四季度政策持續(xù)優(yōu)化，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)積極，市場(chǎng) “階段性止跌” 效果明顯。一線城市雖受益于新政，但上海、深圳在 2024 年 12 月相關(guān)數(shù)據(jù)環(huán)比下降，新政利好效應(yīng)有所遞減。全國(guó)范圍內(nèi)，部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市，推動(dòng)百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性積極變化，2024 年 12 月百城新建住宅平均價(jià)格達(dá) 16654 元 / 平方米，環(huán)比、同比分別上漲 0.37% 和 2.68%。其中，第四代住宅在核心一二線城市落地，成為區(qū)域銷量擔(dān)當(dāng)，帶動(dòng)二手房改善客群回流新房市場(chǎng)，彰顯了住房產(chǎn)品力提升對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)作用。?

　　二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)出色。“517 新政” 后活躍度居高不下，“9.26 新政” 后成交顯著回暖，2024 年全年成交量創(chuàng)多年新高。麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，14 個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅 2024 年 12 月成交 148946 套，環(huán)比上漲 12.6%，同比上漲 59.2%，創(chuàng)月度成交新高;1 - 12 月累計(jì)成交 1298593 套，較 2023 年同期增長(zhǎng) 9.0%。一線城市中，北京、上海、深圳 2024 年 12 月成交量單月環(huán)比、同比均上升，1 - 12 月二手房累計(jì)成交量均超過(guò) 2023 年同期，累計(jì)同比增速分別為 12.6%、30.0% 和 72.7%。同時(shí)，隨著市場(chǎng)預(yù)期改善，二手房掛牌量自 2024 年下半年持續(xù)回落，12 月 14 個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為 194 萬(wàn)套，環(huán)比和同比分別下降 1.2% 和 20.1%，去化周期降至 16.3 個(gè)月，較年初高點(diǎn)明顯下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，2024 年 12 月 70 個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比平均下降 0.31%，同比平均下降 8.11%，降幅較上月分別收窄 0.04 和 0.43 個(gè)百分點(diǎn)。?

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖也傳導(dǎo)至上游土地市場(chǎng)。2024 年四季度，部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度上升，民企開(kāi)始參與拿地，溢價(jià)率提高，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖。不過(guò)，2024 年典型房企投資規(guī)模大幅收縮，土地儲(chǔ)備壓力增大，導(dǎo)致土地市場(chǎng)流動(dòng)性不足。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024 年 11 月土地供應(yīng)面積達(dá) 3.7 億平方米，較上月增長(zhǎng) 117.0%，但同比下降 17.0%;全國(guó) 300 個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交量為 1.6 億平方米，環(huán)比增加 53.0%，同比仍下降 10.0%。當(dāng)月平均溢價(jià)率為 5.2%，環(huán)比提高 1.8 個(gè)百分點(diǎn);土地流拍率為 9.5%，雖較上月上升 1.4 個(gè)百分點(diǎn)，但整體處于較低水平。上海、北京、成都等熱點(diǎn)城市帶動(dòng)土地市場(chǎng)回暖，央企、國(guó)企及地方國(guó)資仍是拿地主力，中指數(shù)據(jù)顯示，2024 年 1 - 11 月，22 城住宅用地中，央企、國(guó)企、地方國(guó)資拿地金額合計(jì)占比達(dá) 77%，央國(guó)企占比達(dá) 47%。然而，土地出讓收入延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，截至 2024 年 11 月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入 3.2626 萬(wàn)億元，較 2023 年同期下降 22.4%，實(shí)現(xiàn)年初預(yù)算收入目標(biāo)面臨挑戰(zhàn)，未來(lái)土地財(cái)政仍有下行壓力。?

　　面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，“好房子” 成為行業(yè)發(fā)展的新方向。2024 年 11 月 18 日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)參觀調(diào)研中國(guó)建筑科技展時(shí)強(qiáng)調(diào)，“好不好” 已成為我國(guó)住房發(fā)展的主要矛盾。2025 年政府工作報(bào)告也指出，要適應(yīng)人民高品質(zhì)居住需求，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”。其底層邏輯在于通過(guò)基礎(chǔ)性制度變革，促使房地產(chǎn)供給側(cè)要素相對(duì)價(jià)格回歸合理區(qū)間，重構(gòu)各主體激勵(lì)與行為，推動(dòng)住房產(chǎn)品力升級(jí)，實(shí)現(xiàn)增量住房產(chǎn)品迭代。?

　　為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，還需從多方面著手。在住房產(chǎn)品迭代方面，對(duì)于老市民而言，“買(mǎi)好房” 需求強(qiáng)烈，好房子意味著大房子，需降低容積率以提升居住舒適度。存量房與地的收儲(chǔ)也至關(guān)重要，建議先收購(gòu)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，將二手房收購(gòu)與新房購(gòu)買(mǎi)掛鉤，后續(xù)逐步納入閑置土地;由中央政府成立全國(guó)性專業(yè)收儲(chǔ)主體，如 “中儲(chǔ)房”“中儲(chǔ)地”，垂直管理以克服地方收儲(chǔ)難題;明確收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)售價(jià)不低于收儲(chǔ)價(jià)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期;對(duì)收儲(chǔ)房產(chǎn)進(jìn)行用途調(diào)整，如轉(zhuǎn)為租賃住房、養(yǎng)老康養(yǎng)公寓等，并結(jié)合新一輪財(cái)稅改革、新型城鎮(zhèn)化等問(wèn)題統(tǒng)籌推進(jìn)。此外，要加快推進(jìn)頭部出險(xiǎn)房企債務(wù)重組，合理分?jǐn)倱p失，加強(qiáng)各方溝通協(xié)調(diào)，促使恒大等企業(yè)盡快完成債務(wù)重組。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)整期也是取消 “公攤” 的好時(shí)機(jī)，按實(shí)用面積計(jì)價(jià)可提升名義房?jī)r(jià)，改變消費(fèi)者預(yù)期，激活市場(chǎng)需求。?

　　展望 2025 年，政策將持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)上，借助 “好房子” 理念及一系列改革舉措，邁向新的發(fā)展階段。