深圳樓市“小陽春”：市場回暖與購房者心態分化

　　3 月 17 日～19 日，多位深圳市地產從業者在接受中國房地產報記者采訪時表示，自去年 10 月份以來，深圳樓市熱度較此前有了大幅度提升，成交量持續保持高位活躍狀態，呈現出 “小陽春” 的景象。?

　　市場端表現亮眼，政策利好激活需求?

　　今年以來，深圳樓市市場端表現格外突出。高端項目 “深圳院子” 僅用 4 個月便實現清盤，龍崗的 “深鐵閱云境” 更是開盤即售罄。政策利好的組合拳效應顯著，首付比例下調、貸款利率走低，以及公積金新政的落地，直接刺激了剛需和改善型需求。值得關注的是，豪宅市場在逆勢中依然堅挺，深圳灣、香蜜湖等核心板塊價格較去年底上漲了 5% - 10%，外地投資者入場比例也明顯提升。?

　　高端市場率先回暖，二手房同步升溫?

　　深圳的改善型和豪宅市場率先迎來回暖。“深圳院子項目作為高端改善型住宅，自年后復工以來，每周平均接待客戶近百組，已賣了 10 余套，現已進入清盤階段。” 長城國富深圳院子項目營銷副總經理譚國治告訴記者，該項目在去年 “9?29” 新政后開盤，如此迅速進入清盤階段，對于豪宅項目來說較為少見。寶安區萬豐海岸城項目也已接近銷售尾聲，工作人員表示：“自去年 9 月新政出臺后，市場顯著回暖，項目成交量在 2024 年 10 月和 11 月大幅攀升，這主要得益于首付比例降低和貸款利率下調的雙重利好。此外，深圳上周新推出的公積金貸款政策，預計從 3 月底起，將為深圳剛需購房者提供有力支持，進一步激發市場活力。” 更早之前，位于深圳龍崗的深鐵閱云境項目在今年年初開盤，加推的 145 套房源僅 1 小時就全部售罄，銷售金額超 7 億元，成為深圳 2025 年首個 “日光盤”，充分顯示出市場需求的強勁。?

　　某國有大行房貸經理直觀觀察到，取消豪宅稅后，高端市場活躍度提升，外地及港資客戶全款購房比例增加。克而瑞深圳區域數據顯示，2 月深圳一手住宅網簽板塊多達 64 個，其中 8 個板塊房價破 10 萬元 / 平方米，紅樹灣板塊均價更是高達 138059 元 / 平方米。套均價超千萬元的板塊有 11 個，32 個板塊均價環比上漲，蓮塘板塊環比漲幅最大，梅林板塊的網簽均價同比翻倍。樂有家研究中心數據顯示，深圳灣、香蜜湖等核心區域價格相比去年 9 月底上漲 5% - 10%，凸顯出中高端資產價值韌性。?

　　二手房市場也同步呈現回暖態勢。麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪表示，深圳二手房價格走勢與新房一樣穩健，環比同樣呈現 “五連漲”，豪宅片區價格的堅挺支撐起了總體房價的上漲。貝殼深圳合作門店數據顯示，3 月二手房新增客量接近去年峰值，全國兩會期間新增客量日均達 3005 組，較全國兩會前增長 14%。成交量方面，深圳市房地產中介協會統計顯示，2025 年第 11 周(3 月 10 日 - 16 日)全市二手房錄得 1808 套，連續兩周超 1800 套，保持高位水平運行，市場熱度持續。截至 3 月 17 日，全市有效二手房源在售 68530 套，較上周增加 868 套。?

　　從土地供應和去化周期來看，土地供應緊縮與去化周期縮短構成市場底層邏輯。深圳市規劃和自然資源局數據顯示，2020 年至 2022 年，深圳每年成功出讓的涉宅用地通常在 30 - 40 宗;但從 2023 年開始出讓地塊驟降，2023 年和 2024 年分別出讓地塊 13 宗和 5 宗。樂有家研究中心數據顯示，截至 2025 年 2 月末，深圳新房去化周期僅 7 個月，而去年 5 月高峰時的去化周期達 26.4 個月，這一去化周期也創下近 3 年來的最低值。分片區來看，福田、羅湖均出現新房庫存緊缺情況。?

　　深職大房地產研究所所長鄧志旺向記者表示：“從市場監測顯示來看，部分項目已調整價格策略，熱銷樓盤收窄或取消優惠措施，反映房企對后市預期積極。同時，土地市場參與積極性提升，開發商因項目去化快導致土地儲備不足，展現出較強拿地意愿。” 市場參與者更是普遍看好后續走勢。多名深圳市房地產一線從業者表示，今年深圳樓市 “小陽春” 預期明顯改善，二手房成交量將強于前幾年，成交價也將基本穩定。?

　　購房者心態分化，市場后續走勢待考?

　　作為大灣區核心引擎，深圳這座常住人口突破 1800 萬、年度新增就業超 20 萬的創新之城，購房者的決策圖譜正呈現鮮明分化。“選擇在今年買房，是因為我覺得當前房價已經相對穩定，雖然可能還會有小幅波動，但不會再有大幅漲跌。” 在深圳工作多年的一位購房者表示，3 月初，他購置了一套 76 平方米的房子，總價約為 180 萬元，首付支付了 24 萬元，每月月供為 5000 元，負擔并不算大。而另一位購房者則持不同看法，本來打算置換房產的她，從去年 8 月就開始看房，但一直沒能下定決心。“因為第一套房的首付已經跌沒了，覺得房價可能還會小幅度下跌，打算再觀望一段時間。”?

　　譚國治表示，深圳市憑借其強大的產業結構和財富能力，在市場調整后及政策扶持下，購房需求依然會旺盛，剛需群體急于上車，財富階層則積極尋求資產配置。以深圳院子為例，年后回歸市場時，一次性付款的客戶占比已近 4 成。3 月 18 日，樂有家研究中心數據顯示，公積金新政利好剛需，新政后剛需加速上車，上周深圳 300 萬元以下剛需房源成交占比提升明顯，由 20.2% 提升至 24.2%，提升 4 個百分點。此外 1500 萬元以上高品質改善房源也上漲了 3 個百分點。?

　　短期來看，政策精準發力、城市發展紅利以及產品創新升級是深圳樓市 “五連漲” 的重要原因。而從長期來看，深圳樓市的持續回穩還需要依賴于人口和產業的雙重支撐。2024 年，深圳常住人口總量達 1798.95 萬人，較上年增加 19.94 萬人，同比增長 1.12%，成為全省人口增長的主要驅動力，并連續兩年位居《中國城市 95 后人才吸引力排名》第一，這批年輕人正處于結婚、生育的黃金期，帶來了大量的剛性購房需求。此外，深圳的落戶政策也相對寬松，吸引了更多的人才流入。?

　　宏觀來看，深圳市的經濟表現同樣亮眼。2024 年，深圳的 GDP 總量達到 3.68 萬億元，增速 5.8%，在全國一線城市中位居第一。其中，戰略性新興產業增加值增長 10.5%，占 GDP 比重達 42.3%，遠高于全國平均水平。這些新興產業以華為、騰訊、大疆等企業為龍頭，帶動了上下游產業鏈條的聚集，形成了 “硬件之都” 的生態，吸引了全球高凈值人群。他們對住房的品質和地段有較高要求，進一步推動了改善型住房需求的增長。?

　　除了經濟表現亮眼外，深圳市在民生領域也實現了進一步發展。城市宜居性和人才吸引力有效增強。2024 年，深圳的九大類民生支出達到 3156.7 億元，占一般公共預算支出比例近 7 成。同時，新增就業 20.7 萬人，為消費市場注入了新的活力。?

　　在人口結構優化、新興產業集聚以及政策支持的共同推動下，深圳樓市熱度是否能持續上升?答案或許很快就會揭曉。?