只拿地不開發 城投集團手中3.3億㎡土地待開工

　　克而瑞日前透露，城市建設投資公司（城投）所拿到土地開工、開發的寥寥無幾，未開工面積近3.3億平方米，樂觀測算未來開工的占比僅15%。

　　據消息，克而瑞的研報表示：“過去三年受各種因素的影響，城投幾乎拿了核心城市近半數土地，而開工、開發的寥寥無幾，尋找代建開發的同樣較少。”克而瑞稱，城投拿地未開工面積近3.3億平方米，樂觀測算未來開工的占比僅15%，原因是其運營專業度不及規模國企和央企，以及高周轉民企。克而瑞認為城投大面積托底土地市場，但“開發能力”低是硬傷。

　　因為房地產行業持續疲軟，民營企業拿地積極性大幅下滑。數據顯示，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投資金額（全口徑）保持在2萬億元以上，占百強比重60%以上；2022年、2023年，民企拿地呈現斷崖式下跌，拿地金額占比下降近40個百分點，拿地金額較2020年高峰下降近九成。

　　克而瑞認為造成民企投資萎縮的原因，一方面是房地產市場銷售疲弱導致銷售回款困難；另一方面“三道紅線”之下，民企不斷追求加杠桿帶來的經營危機、現金流危機集中爆發。

　　民企拿地熱情消退，國企拿地大幅增加。在近三年新增拿地金額TOP100中，央企和國企2022年、2023年的投資金額占比超過60%，較2020年增長了近28個百分點。

　　同時，各地城投公司也成為土地市場的主力軍之一。克而瑞表示，從2021年至2024年5月，30個重點一二線城市成交的含宅用地中，有46%的地塊由城投公司競得（含合作拿地），拿地金額占比也高達33%。從拿地幅數或金額角度看，城投公司均是占比最高的類型。

　　但是，城投平臺后續的開發節奏十分緩慢。據克而瑞統計，2021年至今，城投拿地項目中全部開工的地塊僅20%，加上部分開工地塊，總體開工率22%。即便是時間較早的2021年、2022年，城投拿地開工率也僅30%、27%，而同期央企開工率平均在75%以上，地方國企為85%，民企也有近五成開工率。

　　對此，易居研究院研究總監嚴躍進對《第一財經》分析說，這兩年土拍市場一直是城投“托底”狀態，某種程度上也是地方政府穩定土地市場的策略，所以會出現只考慮前期土地交易、后續開發跟不上的情況；“不少城投企業前期交易積極，但現在開發停滯，其實這也是一種潛在的風險。”

　　但隨著地方當局財政收入下滑，2024年以來，城投拿地勢頭有所放緩，城投“托底能力下滑”。華泰證券表示，2024年1月～5月，中指口徑全國土地出讓金7513億元，同比下降37%，城投拿地金額1784億元，同比下行16%，拿地放緩或主要因為平臺現金流壓力增大，托底能力下滑。

　　華泰證券認為，城投債務本金多以“借新還舊”方式滾續，但債務利息部分則需償付。2023年，全國城投付息支出3.43萬億元，而2023年全國政府性基金收入為6.62萬億元。由于政府性基金收入存在城投托底拿地部分，且仍需扣除征地、拆遷、補償等費用，預計仍有償付缺口。

　　城投公司是城市建設投資公司的簡稱，起源于1991年，是各大城市政府投資融資平臺，承擔相應的政府職能，是特殊市場經營體。城投公司大多是不具備盈利能力的，屬于事業單位或者國有獨資公司性質，通過政府補貼的方式實現盈利。‌