招商低密宅地規劃9幢疊墅！面積計劃240-350方

　　原標題：拱墅上塘一線河景!招商低密宅地規劃9幢疊墅!240方起!限均價5.682萬/平

　　杭州拱墅區在2024年的時候有一場很出彩的土拍，一口氣拿出了4宗涉宅用地，而且個個頂級紅盤，位于上塘、三塘、運河新城。

　　其中有一宗容積率低至1.2的市中心上塘豪宅地塊，出讓結果給了招商：

　　招商競得，成交總價約13.55億，折合成交單價約41576.59元/平，溢價率24.87%。

　　容積率1.2意味著什么？

　　意味著是建設疊拼！(舉個例子：濱江霞映錦繡里容積率1.3是洋房+疊墅)

　　如果是環杭疊墅，那么也沒什么好大驚小怪的，但小胖君想提醒大家，這塊地位置非常市中心，就在5號線和3號線善賢站交叉口、一線沿河。

　　回憶小河云莊一房難求，甚至前陣子的安樾杭璟府沿河低密洋房實力熱銷，都足以預見這塊地未來的熱度。

　　小胖君還了解到項目的一些劇透消息：

　　面積計劃240-350方，限均價5.682萬/平，意味著主力總價約1400萬-2100萬。

　　終于就在2025年1月6日，距離拿地過去都快半年了，招商上塘低密終于亮出規劃。

　　小胖君這就帶大家來看這塊地的規劃情況：

　　規劃9幢疊墅

　　市中心高端改善

　　招商上塘項目共規劃了9幢4-6F疊墅，預計為上下兩疊墅形制。

　　立面整體色調為灰金，從效果圖來看，有花園、露臺。

　　小區配套主要集中在北側，有下沉庭院、景觀水池、集中綠地等。

　　層高3.2米，非常高級。

　　下面來回顧更多地塊基礎信息：

　　地塊基礎信息回顧

　　久違的上塘宅地

　　地塊名：

　　住宅用地調整過一輪，重點就在于容積率從2.7（普通高層）調整為1.2了！

　　詳細地址：拱墅區沈半路與樹人街交叉口(東至上塘河，西至沈半路，南至樹人路，北至善賢人家)。

　　占地面積：約2.71萬方

　　容積率：1.2

　　早在2019年的時候，杭州市規劃局就已經對拱墅區上塘單元FG09-01地塊進行了控規局部調整，用地性質將商業金融用地調整為住宅、公園綠地，這就給上塘單元帶來了潛在的涉宅用地供應，也就有了本文主角地塊的現身。

　　地塊優勢分析

　　一線上塘河景、3&5號線雙地鐵口

　　一、市中心、雙地鐵口

　　上塘單元 FG09-R21/S2-01 地塊所處的拱墅區上塘一直比較低調，其實是因為這里這幾年的推地速度一直比較慢，且新房已經陷入斷供狀態長達1年多(上個新房是金茂首開國樾)，所以人氣一直不高。

　　但上塘近些年的拆遷工作較猛，目前大片的舊街區、店鋪拆遷基本完成，所以潛在需求一定是有的。

　　本宗地塊位于3號線、5號線換乘地鐵站善賢站東南角，距離地鐵站直線僅約100米，地鐵出行便利!

　　除了軌交優勢以外，項目周邊2公里范圍內，還有留石高架路、上塘高架路等，自駕出行的便利程度也不在話下。

　　二、高教氛圍濃厚

　　周邊學校云集，尤其是高校：杭州藝術學校一路之隔、浙江樹人小學約170米、國際關系學院約400米、浙大城市學院約700米、行知中學約800米、大關苑第一小學約900米、源清中學約1.1公里、杭州市文瀾小學約1.3公里、人民小學約1.5公里、拱宸橋小學約2公里等;(關于學區，新房無學區，且該地塊目前無片區劃分參考，根據就近原則，未來可能是人民小學或者大關苑小學)

　　三、周邊3公里范圍內大型商業較多

　　水晶城購物中心直線距離約1.2公里、遠洋樂堤港約1.8公里、銀泰百貨約1.8公里、新天地約2公里、橋西歷史文化街區約2公里等;

　　其他如醫療方面，還有樹蘭醫院約1.8公里、杭師大附屬醫院(杭州市第二人民醫院)約1.8公里等。

　　四、近大型公園、一線上塘河景

　　距離大型城市綠肺：城北體育公園直線僅約100米（就在東面一河之隔）。

　　上塘單元 FG09-R21/S2-01地塊，是真真切切的一線河景。從項目實景圖中可以看到：地塊緊鄰上塘河。

　　從西湖時代到錢塘江擁江發展時代，水一直都是杭州的圖騰!基本上所有項目，只要邊上有條河，都會大肆宣傳，作為主要賣點!

　　上塘河作為杭州最古老的運河，不僅促成了杭州的中芯——武林的形成，更蘊藏著深厚的歷史文化，是杭州市中心首屈一指的歸屬地。

　　地塊劣勢分析

　　居住氛圍的豪宅感不強

　　一、界面一般

　　南面是建材市場，隔壁是學校，北面是回遷房，周邊零零碎碎還有些老房子。雖然東南面是城北體育公園不錯，但遺憾在過河要從善賢人家北面或者五金機電市場南面繞過去，走走也要1公里。

　　二、豪宅氛圍較差

　　周邊高端小區少，離得近的僅善賢人家(而且還是回遷房)，無豪宅感，且租客較多：

　　還有，雖然周邊2公里范圍內商業綜合體挺多，但近距離的底商卻很一般，日常買菜如果想靠步行解決，則未必方便。

　　對于一個買房成本較高的市中心項目來說，居住氛圍差，是很致命的弱點。

　　限價情況

　　對于購房者來說，這塊地出讓價格會如何?未來銷售限價如何?才是最關心的話題。

　　官方限價情況：本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于51820元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于57000元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于5000元/平方米。即精裝限均價5.682萬/平！

　　這價格如何?我們來看看板塊周邊以及內部的樓盤情況：

　　周邊板塊：

　　隔壁三塘新房限價4.7萬/平;橋西5.144元/平平;申花5.5萬/平;智慧網谷3.6萬/平……

　　上塘板塊內：

　　2018年1月8日，大家房產以27億元總價競得上塘單元PG08-R21-01住宅地塊，折合樓面價36556元/平方米，溢價率69.8%，自持比例5%。也就是后來的杭州大家（預計2021年年底交付），2019年高層售價4.81-4.91萬/平。

　　金茂首開國樾2020年高層售價約4.86萬/平。

　　而本地塊規劃低密，哪怕價格6萬+也正常，如今5.682萬/平，其實非常合理。

　　附周邊二手房情況參考：

　　次新房代表為大家綠城金麟府和陽光城文瀾府。

　　目前大家綠城金麟府掛牌均價約7.3萬/平，近月無網簽。

　　陽光城文瀾府掛牌均價約6.5萬/平，近月無網簽。

　　金麟府有綠城和大家的雙重品牌背書，會有一定的溢價，那么本宗地塊你期待嗎?

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