德國城市住房衰退現(xiàn)象即將結束 購房者對住宅需求大幅上升

　　從科隆舉世聞名的大教堂沿著萊茵河步行不到 30 分鐘即可到達，那里有橡木地板、寬敞露臺和水療浴室的房屋，直到最近還在以折扣價出售，折扣價最高可達 57,000 歐元。

　　瑞士人壽資產管理公司德國分公司項目開發(fā)負責人 Anett Barsch 表示，這筆交易由擁有 300 個單元的 Viva Agrippina 項目的開發(fā)商提供，旨在刺激需求，因為當歐洲央行在 2022 年提高利率以推動抵押貸款成本飆升時，潛在買家處于“震驚狀態(tài)”。

　　不幸的是，錯過甜頭的人現(xiàn)在運氣不好了。德國城市住宅房地產的衰退（導致罕見的退稅）即將結束。推動這一轉變的是主要城市住房短缺加劇，因為德國的動態(tài)趕上了歐洲大部分地區(qū)。

　　根據(jù)房地產平臺 Immowelt 數(shù)據(jù)的分析，科隆的房價已連續(xù)四個月上漲，6 月份較去年同期上漲 4%。其他德國城市也結束了兩年的低迷。

　　慕尼黑——歷史上德國最昂貴的房地產市場——自 2022 年 8 月以來首次在 6 月份上漲。根據(jù) Immowelt 的數(shù)據(jù)，14 個主要城市中有 8 個的年度價格變化已轉為正值，在德國金融中心法蘭克福，價格在 2023 年 8 月同比下降超過 16% 后接近收支平衡。

　　科隆房地產經(jīng)紀公司 Engel & Völkers 的銷售總監(jiān) Silke Peschmann 表示：“買家現(xiàn)在對自己能負擔得起的價格更有信心，對各種住宅物業(yè)的需求都大幅上升。”

　　德國房價的回調幅度比其他歐洲國家更大，因為大多數(shù)人租房居住，這意味著消費者可以選擇繼續(xù)租房居住，而不是承擔昂貴的抵押貸款。

　　在大多數(shù)其他歐洲主要城市，這種選擇就更少了，因為房屋短缺迫使買家更快地吸收更高的融資利率。根據(jù)彭博城市追蹤報告，最近一個月，12 個城市中有 8 個城市房價上漲。柏林和法蘭克福是少數(shù)幾個下跌的城市之一，而巴黎是最大的例外，6 月份法國首都的房價與去年同期相比下降了 7.2%。

　　德國的反彈是歐洲住宅房地產新時代的一部分。在廉價貨幣時代，價格在一定程度上是由尋求回報的債務投資者推動的，但目前的市場更多地是由供需基本面驅動的，這種動態(tài)正在推高價格。

　　更昂貴的融資也打擊了建筑商，加劇了住房供應緊張。 Ifo 研究所預計，2025 年將僅有 17.5 萬套住房竣工，比 2023 年低近三分之一，不到德國總理 Olaf Scholz 政府設定的目標的一半。新建房屋的成本通常高于現(xiàn)有房屋，因此收縮對市場水平產生了巨大影響。

　　巴登-符騰堡州銀行高級經(jīng)濟學家 Martin Güth 表示，隨著供應短缺加劇，想要住在自己家里的人現(xiàn)在正大量重返市場。這意味著漲幅可能會更加穩(wěn)定。

　　“過去十年我們看到的大幅價格上漲可能暫時成為歷史，”他說。“單純從收益率來看，住宅房地產仍然不太有吸引力，”他說。

　　對于開發(fā)商來說，需求的突然下降是一個艱難的調整。

　　Swiss Life AM 有數(shù)百套待售公寓，從售價 43 萬歐元的緊湊型兩室公寓到售價 88 萬歐元的家庭式四室公寓，該公司于 1 月份開始提供支付房產轉讓稅的優(yōu)惠，該稅額高達購買價格的 6.5%。這種優(yōu)惠的好處是，它不會從每平方米價格中扣除，因此不會影響貸款價值。

　　“我們希望吸引那些有資金但想等待最佳購買時機的客戶，”Barsch 說。這一舉措取得了成功，開發(fā)商已經(jīng)售出了 Viva Agrippina 的幾乎所有單元，該項目計劃于 2025 年中期完工。

　　盡管科隆高檔社區(qū)靠近餐館、公園和城市動物園的需求有所復蘇，但復蘇仍僅限于德國繁榮的城市中心。不太搶手的地區(qū)以及投資這些地區(qū)的開發(fā)商仍在苦苦掙扎，隨著人口趨勢出現(xiàn)分化，這可能會造成雙軌住宅市場。

　　德意志銀行經(jīng)濟學家 Jochen Möbert 表示，到 2040 年，德國最大的大都市地區(qū)人口可能會增長 20%，而該國其他大部分地區(qū)的人口將下降，新住房需求也將隨之減少。展望未來，“住宅房地產價格將相應出現(xiàn)分化”，他說。

　　風險在于富人和窮人之間的差距越來越大。為了縮小差距，德國政府已承諾在 2027 年之前提供超過 180 億歐元的政府融資，以促進經(jīng)濟適用房的發(fā)展。

　　“我們需要大規(guī)模的新建筑”，Scholz 在 6 月份的一次建筑行業(yè)活動中表示。

　　到目前為止，該聲明幾乎沒有產生影響。像 Vonovia 這樣的德國主要房東已經(jīng)無限期取消了新建筑項目，理由是成本過高和監(jiān)管限制。幾家規(guī)模較小、負債累累的開發(fā)商已因融資費用上漲而倒閉。

　　但對于有現(xiàn)金和耐心的公司來說，面向居民而非投資者的住房開發(fā)項目仍然具有吸引力。

　　“目前，將地段優(yōu)越的公寓出售給自住業(yè)主是最經(jīng)濟的做法，”瑞士人壽資產管理公司的 Barsch 表示。