深圳深業(yè)頤樾府加推252套商品住宅 包括三四房和頂層復(fù)式五房戶

　　目前『深業(yè)頤樾府』營銷中心正常開放，一/二期均設(shè)置有實(shí)體樓樣板房，一期官顯去化約32%，二期上周三剛剛加推。

　　『深業(yè)頤樾府』最新消息

　　①一期（2棟、3棟）去化情況：

　　去年（2023年）6月9日，『深業(yè)頤樾府』首推位于2棟和3棟的358套商品住宅房源，產(chǎn)品包含346套建面約78-94-111-125㎡三至四房戶型和12套建面約128-179㎡的頂樓復(fù)式四至五房。

　　一期，備案單價(jià)在6.57萬-8.29萬/㎡區(qū)間，均價(jià)約7.19萬/㎡，總價(jià)在533萬-1484萬/套區(qū)間。

　　一期，的折扣方案是：78㎡戶型總價(jià)減10萬、94-125㎡戶型總價(jià)減30萬、頂復(fù)戶型原價(jià)

　　一期，折后優(yōu)惠完的單價(jià)在6.26萬-8.29萬/㎡區(qū)間，均價(jià)約6.94萬/㎡，總價(jià)在524萬-1485萬/套區(qū)間。截止目前（2024年6月26日）官顯去化約32%。①二期（5棟）加推：

　　上周三（2024年6月19日）『深業(yè)頤樾府』加推位于5棟的252套商品住宅房源，包含246套建面約98-116㎡三至四房戶型和6套建面約167㎡的頂樓復(fù)式五房。二期，備案單價(jià)在6.19萬-7.72萬/㎡區(qū)間，均價(jià)約6.91萬/㎡，總價(jià)在613萬-894萬/套區(qū)間。

　　二期開盤沒有采用一期一口價(jià)的折后/優(yōu)惠形式，而是釋放了四個(gè)折扣（98折+98折+98折+99折），綜合折扣約93.17折。

　　二期，折后單價(jià)在5.77萬-7.19萬/㎡區(qū)間，均價(jià)約6.48萬/㎡，總價(jià)在571萬-833萬/套區(qū)間。

　　與此前開盤不同，本次備案房源采用的是順銷的方式，即不需要走i深圳登記、凍資、搖號、集中選房的那一套流程，可以直接交定金、鎖定房號、簽署認(rèn)購書，先到先得！

　　『深業(yè)頤樾府』深度解析

　　項(xiàng)目發(fā)展商

　　施工許可證顯示『深業(yè)頤樾府』項(xiàng)目建設(shè)單位為“深圳市深業(yè)華居地產(chǎn)有限公司”該公司由“深圳市科之谷投資有限公司”和"深圳市龍華人才安居有限公司"共同持股組建，母公司分別是深業(yè)集團(tuán)和深圳人才安居集團(tuán)。

　　深業(yè)集團(tuán)和深圳人才安居集團(tuán)都是“深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會”的下屬企業(yè)，也就是大家俗稱的國資、國企、城投型企業(yè)！

　　項(xiàng)目簡介

　　『深業(yè)頤樾府』項(xiàng)目位于深圳市龍華區(qū)民治街道紅山片區(qū)大嶺社區(qū)，民塘路與上塘路交匯處南側(cè)，與金地上塘道、星河傳奇、中央原著、聯(lián)發(fā)臻著雅居小區(qū)和龍華實(shí)驗(yàn)集團(tuán)至真校區(qū)相鄰，距離4號線上塘站步行約1.1公里，距離6號線上芬站步行約1公里。

　　『深業(yè)頤樾府』項(xiàng)目用地是深業(yè)集團(tuán)和深圳人才安居集團(tuán)通過招拍掛形式從國土資源局競拍獲得，根據(jù)出讓合同項(xiàng)目除建設(shè)商品住宅外，還得配建移交政府的保障性租賃住房和開發(fā)商自持的保障性租賃住房，且建成的商品房住宅毛坯均價(jià)不得高于72150元/㎡。

　　『深業(yè)頤樾府』占地面積約2.61萬㎡，規(guī)劃總建筑面積約19.59萬㎡，規(guī)定容積5.2，綠化率40.01%，涵蓋商品住宅、保障租賃住房、裙樓商業(yè)、幼兒園、社區(qū)老年人日間照料中心、公交首末站等業(yè)態(tài)，定位純居型改善類物業(yè)。

　　『深業(yè)頤樾府』計(jì)容積率建面約14.19萬㎡，包含商品住宅約8.9萬㎡，保障租賃房約2.55萬㎡，自持租賃住房約1.27萬㎡，商業(yè)約2000㎡，幼兒園約1650㎡，社區(qū)老年人日間照料中心約1500㎡，公交首末站約2900㎡，另有其它基礎(chǔ)配套設(shè)施若干。

　　『深業(yè)頤樾府』規(guī)劃由8座建筑組成，分兩期報(bào)建。一期1單元、2單元、3單元單元是30-32層高的保障性租賃住宅樓，2棟、3棟是32層高的商品房住宅樓，4棟是3層高的幼兒園教學(xué)樓；二期5棟、6棟是44-45層高的商品房住宅樓。

　　『深業(yè)頤樾府』主體建筑沿用地紅線圍合式布局，外側(cè)是商業(yè)街核公共開放空間，內(nèi)部擁有約2.5萬㎡的空中私家景觀園林，花園內(nèi)設(shè)有會客廳、陽光草坪、運(yùn)動(dòng)跑道、兒童趣玩區(qū)、運(yùn)動(dòng)空間、羽毛球場、老年人日間照料中心等涵蓋全齡段、滿足不同需求的休閑娛樂需求。

　　『深業(yè)頤樾府』建筑偏現(xiàn)代典雅風(fēng)格，酒店式入戶大堂使用了大量石材及鋁合金材料，立面山墻采用深咖色鋁板，其它部分采用米黃色真石漆，局部有深灰色涂料裝飾，窗戶和欄桿為鋁合金型材，搭配雙層中空LOW-E超白玻璃幕墻，整體質(zhì)感不錯(cuò)，也比較符合現(xiàn)代化審美。

　　目前『深業(yè)頤樾府』正在建設(shè)中，一期主體已封頂，二期建至約25層，一/二期主體竣工時(shí)間分別為2024年11月和2025年4月，合同約定的交房時(shí)間分別為2025年9月和2026年9月，都是帶精裝修交付，一期2棟、3棟于2023年6月備案入市，二期5棟于2024年6月備案入市。

　　項(xiàng)目樓棟及產(chǎn)品介紹

　　『深業(yè)頤樾府』由八座主體建筑組成，其中4棟是幼兒園教學(xué)樓，1棟1單元、1棟2單元、1棟3單元是保障性租賃住房性質(zhì)，2棟、3棟、5棟、6棟這四座是可售的商品住宅樓。

　　2-3棟在一期報(bào)建范圍，為高層建筑（沒有避難層），都是標(biāo)準(zhǔn)層高3米、總高32層，2梯6戶。

　　5-6棟在二期報(bào)建范圍，為超高層建筑（14層、29層為避難層），也都是標(biāo)準(zhǔn)層高3米、總高32層，3梯6戶。

　　『深業(yè)頤樾府』一期，主推建面約78㎡三房兩廳一衛(wèi)，約95㎡三房兩廳兩衛(wèi)，約111㎡四房兩廳兩衛(wèi)，約125㎡四房兩廳兩衛(wèi)。

　　『深業(yè)頤樾府』二期，主推建面約99㎡三房兩廳兩衛(wèi)，約116㎡四房兩廳兩衛(wèi)。

　　一期主力戶型有四種，78㎡豎廳三房一衛(wèi)兼具性價(jià)比與實(shí)用性比較實(shí)用，95㎡豎廳三房兩衛(wèi)各功能間尺度比較寬適，適合剛改類客群，111㎡橫廳隱式過道四房，通風(fēng)采光性比較突出，比較討喜年輕改善置業(yè)群體，125㎡戶型是111㎡戶型的放大版，空間尺度和舒適性更佳！

　　另外還有12套建面約128㎡四房兩廳兩衛(wèi)、約159㎡五房兩廳三衛(wèi)、約161㎡五房兩廳兩衛(wèi)、約179五房兩廳兩衛(wèi)的頂復(fù)產(chǎn)品，這種極少數(shù)的氪金產(chǎn)品沒啥好點(diǎn)評的，不差錢的買就對了，居住體驗(yàn)差不了！

　　一期是高層建筑，少了電梯與避難層，公攤面積會稍少一點(diǎn)，整體不含贈(zèng)送得房率能達(dá)到80%左右，加上贈(zèng)送能達(dá)到85-88%左右，處在中等偏上的水平，產(chǎn)品力還是蠻強(qiáng)的。

　　二期的產(chǎn)品比較簡單，99㎡豎廳三房兩衛(wèi)與一期95㎡豎廳三房兩衛(wèi)高度近似，不僅是布局基本一致，各功能間的尺度也一樣；二期116㎡橫廳四房兩衛(wèi)與一期的111㎡橫廳四房兩衛(wèi)近似，它們的功能間布局與整體尺度是一樣的，只是主臥和廚房、餐廳、客廳空間尺度有一些差異。

　　二期是超高層，電梯多一部，每棟有兩層避難層，公攤面積會大一些，這也是為什么同樣的戶型建面不一樣的原因。二期產(chǎn)品不含贈(zèng)送得房率在77%左右，算上贈(zèng)送整體得房率在82%左右，產(chǎn)品力相對弱一些。

　　『深業(yè)頤樾府』做到了真正意思上的全南朝向，整個(gè)項(xiàng)目只有東南和西南兩種朝向，這兩種朝向也是比較受歡迎的。

　　紅山片區(qū)的小區(qū)大多是2010年后建成的，高度基本在30層左右，『深業(yè)頤樾府』被星河傳奇、中央原著、聯(lián)發(fā)臻著、金地上塘道幾個(gè)小區(qū)包圍，所以33層以下談遠(yuǎn)景視野和景觀意義不大，只能“矮子里拔將軍”。

　　2棟01/02/06和6棟03/04/05這六戶是看花園的，其它都是看向小區(qū)外部。3棟01/02/06戶和5棟03/04/05這6戶對著幼兒園和規(guī)劃的龍華實(shí)驗(yàn)集團(tuán)至善校區(qū)，建筑樓間距會相對寬一些，基礎(chǔ)視野有保障。

　　6棟01/02/06戶，這三戶陽臺視野順著上塘路向西南方向延伸，因?yàn)闆]有對著其它建筑，視野還可以，但可能會面臨路面車流噪音影響。

　　5棟和6棟35層以上的遠(yuǎn)景視野都會比較好，但因?yàn)槲髂舷蚓嚯x生態(tài)紅線近一些，超高層建筑也相對較少，所以只有西南朝向高層區(qū)才會有機(jī)會擁有生態(tài)景觀資源。東南向因?yàn)榫嚯x生態(tài)紅線遠(yuǎn)，且高層和超高層建筑分布較多，即便是高層區(qū)還是只能以城市景觀為主。

　　項(xiàng)目樓棟及產(chǎn)品介紹

　　『深業(yè)頤樾府』自身有約2000㎡裙房商業(yè)，與星河COCO Garde、天虹購物中心相鄰，1.5公里范圍還分布有開市客、紅山沃爾瑪、AT MALL上塘薈、紅山6979商業(yè)中心、融創(chuàng)薈等多個(gè)集中式購物中心，商業(yè)配套資源豐富且優(yōu)質(zhì)。

　　地鐵：『深業(yè)頤樾府』距離4號線上塘站步行約1.1公里，距離6號線上芬站步行約1公里。通過4號線可快速直達(dá)深圳北、上梅林、福田CBD、福田口岸等片區(qū)，6號線可快速直達(dá)光明、羅湖銀湖、華強(qiáng)北等片區(qū)，地鐵出行較為便捷。

　　陸路：龍華的優(yōu)勢是地處深圳中軸，通勤各區(qū)都相對方便，時(shí)效也相對均衡，紅山地處民治西南，與市區(qū)的空間距離都相對較近，『深業(yè)頤樾府』臨近布龍路、龍華人民路，新區(qū)大道、福龍路等主干道，自駕出行較為便捷，只是龍華比較容易擁堵，時(shí)效會有點(diǎn)不穩(wěn)定。

　　學(xué)校：『深業(yè)頤樾府』配建有一所幼兒園，南側(cè)的空地規(guī)劃的是龍華實(shí)驗(yàn)集團(tuán)至善校區(qū)，同時(shí)與龍華實(shí)驗(yàn)集團(tuán)至真、至沒校區(qū)相鄰，『頤樾府』也是在該學(xué)校招生范圍內(nèi)，小孩讀書非常方便。龍華實(shí)驗(yàn)是一所黑馬學(xué)校，這兩年進(jìn)步很大，被譽(yù)為龍華教育第二梯隊(duì)里首選。

　　醫(yī)療：『深業(yè)頤樾府』5北側(cè)500米范圍內(nèi)有一所仁和醫(yī)院（民營/一級/綜合醫(yī)院），以前紅山片區(qū)除了社康就只有這一所綜合性醫(yī)院，隨著新華醫(yī)院（公立/三級甲等/綜合醫(yī)院）建成，片區(qū)的醫(yī)療配套服務(wù)能力有很大的躍升，將會是龍華最矚目的醫(yī)療名片。

　　公園：『深業(yè)頤樾府』距離龍華綠廊公園很近，該由多個(gè)小型社區(qū)公園組成，規(guī)模較大，是目前片區(qū)居民休閑娛樂的主要場所，同時(shí)項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)還有德逸公園、新區(qū)大道街心公園、龍?zhí)凉珗@等社區(qū)型公園，未來紅木山隨著郊野公園建成，將填補(bǔ)片區(qū)無大型市政公園的缺憾！

　　文體：『深業(yè)頤樾府』1公里范圍內(nèi)分布有深圳市美術(shù)館新公園、深圳市第二圖書館、紅山展覽館、紅山演藝館、簡上體育中心等公共文體配套，這些也都是龍華非常有代表性的優(yōu)質(zhì)場館，能較好的滿足片區(qū)居民的體育鍛煉、文藝活動(dòng)、休閑娛樂需求。

　　片區(qū)基本面及規(guī)劃介紹

　　在龍華談改善置業(yè)，紅山基本是繞不過的片區(qū)，可能在權(quán)衡需求之后最終沒有選擇紅山，但起初選房的過程中紅山一定是在備選項(xiàng)的。紅山之于龍華它的優(yōu)勢標(biāo)簽有很多，如與市區(qū)空間距離短、城市面貌新、城建完備度高、生活化程度高、人居體驗(yàn)好、公共配套豐富且優(yōu)質(zhì)等！

　　紅山是龍華新城核心區(qū)的重要組成部分，它是2010年之后才開始大規(guī)模集中開發(fā)的，經(jīng)十余年發(fā)展，現(xiàn)在的紅山土地儲備剩無幾，已經(jīng)是高度建成片區(qū)。區(qū)域建筑樓齡大多在15年以內(nèi)，界面比較純粹，城市面貌新且功能設(shè)施完善、現(xiàn)代感足，深受龍華及市區(qū)外溢改善客群的青睞。

　　紅山的公共配套服務(wù)能力是整個(gè)龍華最強(qiáng)的，天虹購物中心，紅山6979商業(yè)中心、地鐵4/6號線、龍華實(shí)驗(yàn)學(xué)校、開市客、深圳美術(shù)館、深圳第二圖書館、新華醫(yī)院、龍華綠廊、簡上體育綜合體等，這些都是龍華非常有代表性的公共配套，且都在『深業(yè)頤樾府』1.5公里范圍內(nèi)。

　　民治是龍華地鐵最發(fā)達(dá)的街道，除了輻射全國的北站交通樞紐，現(xiàn)有的4/5/6號線均途徑民治并設(shè)多個(gè)站點(diǎn)，隨著地鐵五期在建的22/25/27號線及深大城際兌現(xiàn)，片區(qū)軌道運(yùn)力還將大幅提升，輻射更多區(qū)域，通勤市區(qū)及機(jī)場的時(shí)效會縮短很多，具備更強(qiáng)的外溢承載性！

　　紅山還有一個(gè)非常值得期待的“紅木山郊野公園”規(guī)劃，雖然該項(xiàng)目建設(shè)范圍因與深圳北高鐵快運(yùn)基地發(fā)展備用地存在交叉，所涉用地尚未穩(wěn)定而被暫緩實(shí)施，但小編認(rèn)為認(rèn)它也許會遲到，但大概率不會缺席，隨著它的兌現(xiàn)，紅山?jīng)]有大型市政公園和郊野公園的軟肋將會硬起來！

　　小編綜合點(diǎn)評

　　區(qū)位：紅山是龍華新城核心區(qū)的重要組成部分，也是龍華改善居住的理想片區(qū)之一，城市面貌、生活化程度、人居氛圍、公共配套服務(wù)能力、城市功能結(jié)構(gòu)等各方面都有談資，『深業(yè)頤樾府』作為身處紅山的項(xiàng)目談區(qū)位比較有底氣的，但美中的不足的是頤樾府沒處在紅山核心區(qū)。

　　配套：『深業(yè)頤樾府』位于紅山的北側(cè)區(qū)域，不在紅山核心區(qū)范圍，配套除了學(xué)校近一點(diǎn)，其它都得走500米-1公里，如天虹購物中心、開市客、6號線上芬站、4號線上塘站、6979商業(yè)中心、紅山四館等都是如此，老實(shí)說幾百米偶爾走走可以，如果每天都走時(shí)間久了會有厭惡情緒！

　　體質(zhì)：『深業(yè)頤樾府』是純居型項(xiàng)目，除了體量有點(diǎn)小，容積率、車位配比、標(biāo)準(zhǔn)層高、裝修標(biāo)準(zhǔn)、立面及公區(qū)用材用料這些大家比較關(guān)心的指標(biāo)還可以，被詬病最多的是居住屬性的問題，畢竟租賃房占比達(dá)到了約38.68%，雖然占比也不是特別高，但對于改善盤來說比較丟分！

　　產(chǎn)品：『深業(yè)頤樾府』的產(chǎn)品有亮點(diǎn)但不夠突出，現(xiàn)在橫廳、寬景陽臺也不是啥稀罕物。戶型結(jié)構(gòu)本身和基礎(chǔ)指標(biāo)沒啥大問題，但數(shù)據(jù)比較一般，尤其是超高層樓棟的產(chǎn)品，含贈(zèng)送只能算及格，高層產(chǎn)品表現(xiàn)還可以，78㎡的三房一衛(wèi)產(chǎn)品比較有性價(jià)比，能兼具實(shí)用性和低總價(jià)賣點(diǎn)。

　　朝向：『深業(yè)頤樾府』做到了全優(yōu)朝向，但它四周高層建筑分布較多，所以2-3棟全部和5-6棟30層以下就別想著景觀了，多從性價(jià)比、基礎(chǔ)視距、靜溢性、有沒有花園景觀這些角度出發(fā)選房會更務(wù)實(shí)，真想視野景觀好又不差預(yù)算的話，就盡量往高了選，越高視野和景觀越有保障。

　　價(jià)格：去年6月2-3棟入市的時(shí)候備案均價(jià)是7.19萬，今年6月5棟的備案均價(jià)是6.91萬，如果全部按照當(dāng)前三個(gè)98折+一個(gè)999折算的話，備案均價(jià)分別是6.7萬和6.44萬，大家千萬不要因?yàn)?棟是賣便宜了，本身超高層建筑得房率就低一點(diǎn)，價(jià)格便宜點(diǎn)是很正常的。

　　競品：紅山目前有三個(gè)盤在售，天曜府位置最好，也是最貴的；聯(lián)發(fā)臻著雅居和深業(yè)頤樾府相鄰，體質(zhì)上深業(yè)占優(yōu)，價(jià)格上聯(lián)發(fā)占優(yōu)。除了紅山，北站片區(qū)的中洲迎璽、招商龍譽(yù)、紫蕓府、瓏悅理、價(jià)格也相差不大，紅山的優(yōu)勢是成熟，北站片的優(yōu)勢是定位和成長性！

　　二手：論性價(jià)比，相鄰的金地上塘道（2010）最高，6萬以內(nèi)大把房源可選；論產(chǎn)品，相鄰的星河傳奇（2016）更佳，它們價(jià)格差不多，但人家體質(zhì)更好，約90㎡做的是四房；只有對比相鄰的中央原著（2012）才能看出倒掛，但倒掛也不大，畢竟人家是別墅+高層的低容積小區(qū)，同樣的功能間配比建面要小幾個(gè)平方！

　　價(jià)值基礎(chǔ)：經(jīng)過15年高度發(fā)展，目前的紅山已經(jīng)是高度建成區(qū)了，規(guī)劃基本都兌現(xiàn)了，既沒有太多規(guī)劃概念溢價(jià)，也不用談舊改預(yù)期，現(xiàn)在市場價(jià)就是即有價(jià)值，擁有相對穩(wěn)定的價(jià)值基礎(chǔ)，買這里基本不用考慮太多價(jià)格有沒有支撐性和兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)性的問題，多想想合不合適自己就行了。

　　成長性：隨著這兩年深圳美術(shù)館新館、第二圖書館、簡上體育中心、開市客環(huán)球商業(yè)中心、新華醫(yī)院等一批重點(diǎn)公共配套兌現(xiàn)，紅山目前已經(jīng)沒有重大規(guī)劃是短期能夠落地的了，地鐵五期和紅木山郊野公園一定程度上確實(shí)會利好片區(qū)，但兌現(xiàn)周期也會比較長，中短期成長性會差一點(diǎn)。

　　客群：小編比較推薦龍華本地自住兼保值改善置業(yè)類客群關(guān)注，市區(qū)外溢偏自住兼保值的改善置業(yè)群體也可以考慮，但需要充分評估職住通勤的便利性和時(shí)效性。偏投資型客群不太推薦，未來的成長空間不大，而北站的發(fā)展從宏觀角度來說利好紅山，但從競爭關(guān)系來說也是威脅！

　　結(jié)語：『深業(yè)頤樾府』的賣點(diǎn)主要是區(qū)位賦予的，這就意味著片區(qū)其它項(xiàng)目也擁有同樣的賣點(diǎn)，紅山在售的幾個(gè)樓盤中它確實(shí)有體質(zhì)優(yōu)勢，但位置又不是在核心區(qū)，價(jià)格也處在中位，這種情況下片區(qū)樓盤該怎么選其實(shí)就變的簡單了，明確預(yù)算、梳理需求、權(quán)衡優(yōu)劣答案也就有了。

免責(zé)聲明：本頁面旨在為廣大用戶提供更多信息的無償服務(wù)；不聲明或保證所提供信息的準(zhǔn)確性和完整性。本站內(nèi)所有內(nèi)容亦不表明本網(wǎng)站之觀點(diǎn)或意見，僅供參考和借鑒，購房者在購房時(shí)仍需慎重考慮。購房者參考本站信息，進(jìn)行房屋交易所造成的任何后果與本網(wǎng)站無關(guān)，當(dāng)政府司法機(jī)關(guān)依照法定程序要求本網(wǎng)站披露個(gè)人資料時(shí)，我們將根據(jù)執(zhí)法單位之要求或?yàn)楣舶踩康奶峁﹤€(gè)人資料。在此情況下之任何披露，本網(wǎng)站均得免責(zé)。本頁面所提到房屋面積如無特別標(biāo)示，均指建筑面積。 注：本站所有信息未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載，復(fù)制，抓取等，如有違者必追究法律責(zé)任。如有異議可投訴至：Email：133 46734 45@qq.com