預計7月首開！武漢保利澗山觀奕將推74套建面約143㎡四房

　　日前，保利卓刀泉地塊正式公布案名：保利·澗山觀奕；作為洪山區首個類四代住宅純新盤，項目的關注度一直較高，這次再次去項目實探，了解眾多一手信息供大家參考！

　　最新動態：保利·澗山觀奕外展點已開放，預計7月首開B1#、B4#建面約143㎡四房帶裝修房源，B2#建面約197㎡四房毛坯房源，共計74套，價格待定！

　　樓盤聚焦：

　　1、真實戶型圖曝光！優化后得房率高達99%，妥妥的準四代住宅！

　　B1#、B3#、B4#都是17層的小高層，2梯2戶，戶型分別是143-143㎡；B5#是33層，2梯4戶連廊結構，戶型分布為143-120-120-143㎡；B2# 是11層的小高層，1梯1戶，197㎡大戶型；A1#是2個單元，每個單元都是2梯2戶，戶型是178-178-178-132㎡。

　　整體來看戶型面積很大，純改善定位，起步面積120㎡，而且120和132㎡房源不多；梯戶比很高，除了B5#以外，梯戶比基本都可以達到一梯一戶，舒適性很高。

　　首開的143㎡小高層戶型，四房兩廳兩衛，南向面寬高達15.3米；四開間朝南，客廳開間約5.4米；陽臺進深約2.1米，雙陽臺再加上全贈送的飄窗，優化后得房率約95%，如果再加上約6.6㎡的電梯前室，得房率高達99%。

　　這個戶型在所有準四代住宅的戶型里面，都算是比較優秀的。1梯1戶的設計，電梯前室可以利用起來，提高了得房率；南向大面寬，四個臥室有三個朝南，采光性非常好；入戶玄關還設計了一個儲藏室，實用性較高；5.4米開間的大客廳，完全可以設計書桌/吧臺/書柜等；143㎡戶型整體空間感類似現在市場上180㎡左右戶型。

　　2、武漢唯一一層一戶小高層，197㎡真大平層！

　　首開還推出了B2#，算是武漢唯一一層一戶的小高層，真正意義上的獨梯入戶，11層的小高層，除去1樓架空層，一共只有10套房源。

　　197㎡戶型，四房兩廳三衛，雙套房設計；南向面寬高達19.1米，四面采光通風，通透性極佳；陽臺進深約2.4米，雙陽臺加上多個飄窗，優化后得房率約95%，如果加上電梯前室的面積，得房率也可以做到接近99%。

　　這個戶型是所有樓棟里面唯一毛坯產品，據說價格比其他帶裝修的戶型還要高。

　　3、案名來自于園林，整體精裝修交標達到改善標準。

　　項目案名比較文藝，據說是來自于園林設計；項目的園林運用了大量的喬木，再搭配近1000噸原山石材及水系，整個園林山景和水景比較多；不過這種景觀對物業維護要求比較高，項目自帶的保利物業口碑還是可以的。

　　精裝修標準還可以，高儀的花灑，菲斯曼的地暖，日立的中央空調，都是大品牌。遺憾的是沒有新風系統，但配了西式島臺，也算是有得有失吧。

　　此外陽臺是全封閉交付的，和窗戶一樣用的系統窗，密封性和隔音性應該還不錯。

　　4、價格參考周邊，預計帶裝修3-3.2w/㎡左右。

　　目前項目還沒有放風價，周邊可以參考的新房是龍湖御湖境。龍湖御湖境目前地理位置更好點，但對口學校比較一般，屬于洪山的第三梯隊，整體在售均價約3.2w/㎡。

　　項目旁邊的保利大都會，近期5月份成交的幾套140㎡以上的大面積戶型，未滿二，成交均價在2.9-3w/㎡左右。

　　結合周邊新房二手房的情況來看，小妹預測保利·澗山觀奕的帶裝修價格3-3.2w/㎡左右。

　　5、雙地鐵上蓋，真正的TOD模式；生活配套較為齊全，但卓刀泉南路高峰期較為擁堵。項目是真正的地鐵上蓋，地鐵2號線和地鐵11號線（在建）地鐵口就在項目旁邊，地鐵出行可直達武漢三鎮；周邊生活配套齊全，煙火氣很足，近有虎泉購物廣場，遠點有群光廣場，武商夢時代等；步行可達的卓刀泉公園，東湖等，還算舒適宜居。但項目旁邊的卓刀泉南路是雙向四車道，高峰期較為擁堵；不過據說后期，從雄楚大道沿單行道-楚康路可以直達項目，稍微緩解下擁堵。

　　6、按照洪山區2024年劃片范圍來看，預計對口卓刀泉小學+卓刀泉中學，洪山區第一梯學校。前不久，洪山區公布了最新的2024年劃片范圍，從劃片范圍來看項目預計對口卓刀泉小學和卓刀泉中學；卓刀泉中學2023年中考普高率75.3%，高分保護2人，妥妥的第一梯隊學校。

　　雖然最終要以交付后教育局劃片為準，但是項目距離卓刀泉小學約400米，距離卓刀泉中學約600米，基本不會被劃出去。

　　總結：結合目前的市場情況來看，保利·澗山觀奕最終賣的好不好，還在于項目定價；武昌最近幾個比較火的四代住宅，定價都是比較接地氣的。從二手房情況來看，保利大都會的價格一直比較堅挺，140㎡以上大戶型幾乎每月都有成交的，而且大部分未滿二，說明這附近學區+改善的需求還是有的；保利·澗山觀奕143㎡戶型面向的群體多半是保利大都會二手房客戶，還有周邊高校老師、醫院醫生等高凈值人群；如果定價在帶裝修3-3.2w/㎡左右，小妹預計接受度還是可以的。

　　一、加推房源

　　項目一共有A、B兩個地塊。其中A地塊僅有A1#一棟樓，33層，2個單元，位于卓刀泉南路西側；B地塊有5棟樓，其中B1#、B3#、B4#17層，1個單元，B2#11層，1個單元，B5#33層，1個單元，位于卓刀泉南路和虎泉街交匯處。

　　A1#2個單元，每個單元均是2梯2戶；B1#、B3#、B4#2梯2戶；B2#是1梯1戶大平層；B5#是2梯4戶連廊結構。

　　除了B5#，其余樓棟都可以達到1梯1戶，梯戶比很高。

　　二、樓盤整體數據

　　A地塊規劃用地面積約1萬方，總建面約3.45萬方，住宅建面約2萬方，容積率約2.32，總戶數127戶，住宅機動車停車位263個。

　　戶均建面約161.7㎡，建面比較大，妥妥的大平層樓棟，而且車位比約1:2，配置很高。

　　A地塊還帶有一個2000㎡生鮮市場，在地塊的東南角還有一個地鐵出入口。

　　B地塊用地面積約1.8萬方，總建面約4.5萬方，住宅建面約3.2萬方，容積率約1.96，總戶數237戶，住宅機動車停車位266個。戶均建面約136㎡，建面也算大，也是走改善定位，車位比約1:1，車位還是比較緊張的。

　　B地塊有3個地鐵出入口，真正的地鐵上蓋項目，其中地塊內部的是地鐵疏散口，平時關閉，緊急情況啟用；此外在地塊中間有個全民健身用地；項目的主入口位于卓刀泉南路，在B1#和B2#之間。

　　三、拿地情況

　　2023年12月26日，洪山虎泉地鐵站旁的137號地塊被保利（武漢）房地產開發有限公司以7.15億元拿下，成交樓面價約12037元/平。

　　地塊主要要求：

　　①該項目定位位置軌道交通11號線虎泉站上蓋復合利用，應按照軌道站點TOD模式，合理組織地下地上空間，促進立體化空間開發。

　　②B地塊西側沿卓刀泉南路控制一條5米寬帶狀公園綠地。

　　拿地點評：地塊面積不算大，容積率2.1，基本是走改善定位；地鐵11號線從地塊下面穿過，對于建筑技術和成本都有一定要求；TOD模式，增加了地鐵出行的便利性。

　　四、項目地段、交通、配套

　　1、區位

　　項目位于洪山區卓刀泉南路和虎泉街交匯處，緊鄰華中師范大學，與二環線直線距離約1.7km，距離珞喻路和雄楚大道約600米左右，緊鄰地鐵2號線虎泉站，位置相當優越。

　　微觀上看，項目北側是華中師范大學、伏虎山烈士陵園，南側是建信小區，西側是華中師范大學，東側是虎泉地鐵站、虎泉購物廣場。

　　區位點評：該地塊位于二環外，緊鄰華中師范大學，離武昌和光谷都比較近；周邊大學比較多，城市配套較為成熟，但城市面貌較為一般。

　　2、交通

　　自駕方面：項目兩側一邊是虎泉街，一邊是卓刀泉南路；但這兩條街道都是雙向4車道，不算寬敞，尤其是虎泉街兩邊餐飲較多，晚上夜市豐富，較為擁堵。不過項目距離二環線，珞喻路都不算遠，自駕上珞喻路或二環線后較為通暢。

　　地鐵方面：項目是真正的TOD（地鐵上蓋）模式；地鐵2號線和11號線（在建）雙地鐵上蓋，去武昌或光谷均可地鐵直達。

　　公共交通：項目門口的卓刀泉南路和虎泉街均有公交站點，有538、386等多路公交。

　　交通點評：項目雙地鐵上蓋，地鐵2號線和地鐵11號線（在建）通達性都很不錯，無論是去武昌還是光谷都可地鐵直達；公交站點就在門口，公交出行也很方便；門口道路不算寬敞，高峰期自駕可能會擁堵。

　　3、配套

　　商業配套：項目一街之隔就是虎泉時尚中心和虎泉購物廣場，餐飲娛樂業比較多；距離群光廣場約1.7km，距離武商夢時代約3km，逛街購物都很方便。

　　教育配套：按照洪山區2024的學區劃片來看，項目預計小學對口卓刀泉小學，初中是卓刀泉中學（以交付后官方劃片為準），而這個組合在洪山區屬于第一梯隊的學校。

　　醫療配套：項目對面一街之隔就是虎泉醫院，3公里之內還有武漢大學口腔醫院、省婦幼、廣州軍區武漢總院等，日常就醫很方便。

　　其他配套：項目北側約300米就是卓刀泉公園，步行可達。

　　配套點評：項目位于洪山核心地段，周邊各項配套都比較齊全，餐飲娛樂業較多，煙火氣很足；3公里范圍內有武商夢時代，群光廣場多個大型商業綜合體，還有省婦幼、廣州軍區武漢總院、武漢大學口腔醫院等多所醫院，配套豐富；而且按照洪山區最新的劃片來看，預計對口卓刀泉小學+卓刀泉中學，洪山第一梯隊學校。