深高北學(xué)區(qū)唯一待售新盤！深業(yè)上城學(xué)府最快8月入市 將推324套住宅

　　據(jù)最新消息，深高北學(xué)區(qū)唯一待售新盤深業(yè)上城學(xué)府，預(yù)計(jì)8-9月左右開盤入市，目前已開放展廳和樣板房。將推出可售住宅324套，套數(shù)很少，面積約80-142㎡3-4房，毛坯限價(jià)8.05萬/㎡，車位比1:1。

　　端午期間現(xiàn)場(chǎng)人流洶涌，看房人群大排長(zhǎng)龍，據(jù)官方海報(bào)顯示到訪1500+人次。

　　按照目前限價(jià)盤的規(guī)律看，總價(jià)預(yù)計(jì)600萬左右起步，低樓層的應(yīng)該也有5字頭起步，就可以買上深高北3房，按照新政最低2成首付僅約120萬左右，月供約2萬。

　　項(xiàng)目離深高北非常近，出門過條馬路就能到學(xué)校，距離北站地鐵站約500多米，北站樞紐+深高北名校的優(yōu)勢(shì)加持，因此關(guān)注度非常高，絕大部分戶型朝南，自住舒服。

　　一共推出324套，建面約80-142㎡3-4房戶型，絕大部分戶型朝南。

　　1棟一單位是80-99㎡戶型，1棟二單元是119-142㎡戶型。

　　大部分視野暫時(shí)比較開闊、沒有太多遮擋的的戶型，主要來自1棟1單元西南朝向80㎡和99㎡的戶型；以及西南朝向或東南朝向的119㎡和142㎡戶型。

　　周邊房?jī)r(jià)

　　項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)是位于名校深高北學(xué)區(qū)范圍內(nèi)（距離約200米），學(xué)區(qū)內(nèi)的新盤在淡市中開盤均取得很好的成績(jī)。

　　2022年6月，旁邊的中海學(xué)仕里開盤，備案均價(jià)8.19萬，在天鐵噪音+新區(qū)大道主干道噪音+緊鄰城中村的不利因素影響之下，去化率也達(dá)到了88%。

　　23年11月，同樣帶深高北學(xué)位的眾福紅山印開盤，均價(jià)7.88萬，總價(jià)578萬起，雖然項(xiàng)目屬于小開發(fā)商，又是單體獨(dú)棟設(shè)計(jì)，依然能勁銷151套，去化率82%，也是近期龍華銷售情況最好的樓盤。

　　項(xiàng)目所在的深高北學(xué)區(qū)，也是整個(gè)龍華房?jī)r(jià)最高的片區(qū)，也是整個(gè)龍華最熱門的置業(yè)圣地，如項(xiàng)目西側(cè)的金亨利瑜璟苑目前掛盤均價(jià)12-16.3萬不等，今年成交的3套88-94㎡房源，均價(jià)在13萬出頭，高峰期曾達(dá)到15萬+，是龍華二手房市場(chǎng)的天花板。

　　深業(yè)上城學(xué)府限價(jià)8.05萬/㎡，算上裝修大概在8.5萬/㎡左右，距離深圳北站很近，又在深高北名校學(xué)區(qū)內(nèi)，因此對(duì)比周邊二手房，還是存在比較大的套利空間。

　　近年來片區(qū)內(nèi)鮮有新盤入市，所以這個(gè)新增供應(yīng)宅地的一舉一動(dòng)備受關(guān)注，雖然限價(jià)略有上漲，但是與周邊二手對(duì)比之下倒掛價(jià)差優(yōu)勢(shì)仍舊明顯，無疑是下一個(gè)預(yù)定的打新王炸盤。

　　項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)

　　優(yōu)勢(shì)：

　　1、深高北名校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，與擴(kuò)建校區(qū)僅一路之隔，距離老校區(qū)也不遠(yuǎn)，學(xué)區(qū)屬性比較強(qiáng)；

　　2、位于最具前瞻性“北站國(guó)際商務(wù)區(qū)”，未來將建成現(xiàn)代化的商務(wù)圈，有強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支柱輻射；

　　3、全配套配齊，北站有華潤(rùn)商業(yè)和綠芯公園，紅山配套層級(jí)及豐富程度較高；

　　4、深圳地理中心位置，靠近北站樞紐，能暢享4/5/6三條地鐵線路和高鐵站，去哪都便利；

　　5、層高3.1米，小高層大戶型那棟居住舒適度更好。

　　不足：

　　1、小區(qū)地塊不大，園林也小，居住體驗(yàn)感一般；

　　2、小區(qū)內(nèi)有商業(yè)性質(zhì)酒店，不夠純粹；

　　3、戶型落位布局+周邊寫字樓，存在遮擋和對(duì)視的問題，對(duì)住家氛圍有一定影響；

　　項(xiàng)目?jī)?yōu)缺明顯，但是北站樞紐的概念和深高北名校學(xué)區(qū)加持，能掩蓋其體量小，業(yè)態(tài)復(fù)雜不純粹的問題。

　　自住層面：上學(xué)無憂，能上深高北名校，且就在家門口，單憑學(xué)位優(yōu)勢(shì)就能勝出，在龍華-紅山很難找到這樣的盤。交通便捷，離北站在可接受的步行范圍內(nèi)，3條地鐵線加高鐵，幾乎可以貫通整個(gè)深圳市；配套齊全，幾百米就能享受到紅山多樣化的商業(yè)和文娛配套，還有北站的綠芯公園和華潤(rùn)商業(yè)火熱建設(shè)中，雖然社區(qū)和花園小，有酒店會(huì)對(duì)居家氛圍有影響，但整體瑕不掩瑜，自住沒大問題。

　　投資層面，龍華北站作為國(guó)際商務(wù)區(qū)，是最有發(fā)展?jié)摿屯顿Y概念的區(qū)域，目前北站的住宅和商業(yè)配套也再補(bǔ)齊，只是深圳整體建設(shè)進(jìn)度都有放緩，北站當(dāng)然也不能奢望有多快，但北站作為舉全區(qū)之力重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域，好處肯定最先給到，因此投資安全墊也挺高。

　　項(xiàng)目資料

　　項(xiàng)目位于龍華區(qū)民塘路與白松三路交匯處西南側(cè)，距離深圳北站約350米，地鐵站約500多米，附近是前年入市的中海學(xué)仕里。

　　2023年6月30日，開拍3分鐘被深業(yè)置地以底價(jià)14.41億元斬獲，限價(jià)8.05萬/㎡，比前年同為深高北學(xué)區(qū)房的中海學(xué)仕里7.8萬限價(jià)漲了2050元/㎡。

　　西面為在建的深高北新校區(qū)，北面是華僑城北站壹號(hào)、金亨利都薈首府，東面則有鴻榮源北站商業(yè)中心、天俊公寓等商辦產(chǎn)品。

　　深業(yè)上城學(xué)府宗地總面積10118.41㎡，建筑面積72850㎡，住宅建面約33550㎡，規(guī)定容積率≤7.2，停車位370輛。

　　另外還會(huì)建設(shè)37130㎡的酒店，要求也非常高：四星級(jí)及以上；需引入旗下一線奢華品牌，且需是深圳“首店”，這也將成為龍華首家4星級(jí)酒店。

　　項(xiàng)目體量不大，占地面積1萬平，由兩棟住宅、一棟酒店組成，基本沒有花園。

　　其中住宅一單元高層3T6戶全三房戶型，設(shè)計(jì)比較剛需；住宅二單元?jiǎng)t是3T4戶的小高層，低密度全四房戶型。

　　深圳北站片區(qū)住宅供應(yīng)加大，相關(guān)的配套也在加速建設(shè)，比如龍華版華潤(rùn)萬象城，超核綠芯公園，以及新增學(xué)位數(shù)量，未來這個(gè)片區(qū)會(huì)更宜居，再加上是龍華產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)，未來價(jià)值說不定會(huì)超過紅山。

　　北站超核綠芯

　　教育配套

　　下樓即是深高北擴(kuò)建校區(qū)，距離深高北原校區(qū)約500米步行距離，「深業(yè)上城學(xué)府」均在學(xué)區(qū)覆蓋范圍之內(nèi)。（最終入學(xué)政策以報(bào)名當(dāng)年龍華區(qū)教育局的公示為準(zhǔn)）

　　去年初深高北啟動(dòng)了擴(kuò)建工程，新增45個(gè)班2100個(gè)初中學(xué)位，以后，老校區(qū)將作為小學(xué)部，新校區(qū)作為初中部使用。

　　深業(yè)上城學(xué)府僅一路之隔且學(xué)位充足，幾乎沒有劃出去的可能，而且在龍華區(qū)買房，未交房也可以申請(qǐng)學(xué)校，只需要網(wǎng)簽合同和不動(dòng)產(chǎn)查詢單即可上學(xué)。

　　自深高北落地龍華以來，中考成績(jī)一直是龍華的top1，經(jīng)過幾年的沉淀，現(xiàn)在更是已經(jīng)躋身深圳市第一梯隊(duì)的優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

　　連續(xù)五年打出高光戰(zhàn)績(jī)，23年550-580分?jǐn)?shù)全區(qū)第一，22年深高北570分以上超100人，相較2021年翻番，可謂是遙遙領(lǐng)先。

　　交通配套

　　直線距離深圳北地鐵站約500多米，地鐵4/5/6號(hào)線直接在此接駁。通過4號(hào)線深圳北站向南20分鐘內(nèi)可抵達(dá)福田中心區(qū)，或直接換乘地鐵5號(hào)線到南山、羅湖中心區(qū)。

　　另外向東步行10左右分鐘還有在建的27號(hào)線民寶站，軌道交通路網(wǎng)四通八達(dá)。

　　地處深圳中軸，臨近民塘路、留仙大道、新區(qū)大道，自駕出行各個(gè)片區(qū)比較便捷，到深圳北乘坐高鐵出行步行可達(dá)。

　　商業(yè)配套

　　項(xiàng)目毗鄰13萬平的龍華版萬象城（在建中），目前已經(jīng)建成的大型商圈中，預(yù)定的超級(jí)網(wǎng)紅打卡地。

　　星河coco city距離項(xiàng)目約1.2公里，紅山6979、華南首家Costco、壹方里、龍華天虹距離約在2公里左右。

　　周邊的商業(yè)都在北站和紅山兩個(gè)地鐵站，步行或者搭乘一個(gè)地鐵站就能抵達(dá)，出門消費(fèi)娛樂都很便利。

　　休閑配套

　　附近有16萬㎡綠芯公園、北站中心公園，都是比較大型的公園，尤其是超核綠芯公園，將建設(shè)公園+探索館+大劇院+科創(chuàng)中心，建成后將是三星級(jí)綠色建筑，預(yù)期于2027年建成。

　　另外，周邊還有深圳市文化館新館（建設(shè)中）、深圳市美術(shù)館（在建）、深圳市第二圖書館（在建），演藝館、展覽館、簡(jiǎn)上體育綜合體等人文配套設(shè)施已投入使用。

　　區(qū)域價(jià)值

　　龍華此前一直被吐槽為福田的睡城，其實(shí)這也沒什么，只要距離足夠近，城市配套夠成熟，睡城也能睡出價(jià)值。

　　比如紅山，此前一直是龍華最熱門的買房片區(qū)，城市面貌嶄新、新房次新房居多，規(guī)劃整齊有秩序，商業(yè)、學(xué)校、地鐵等一應(yīng)俱全，是非常宜居的純住區(qū)。

　　所以新盤供應(yīng)一直往這提供，但是去年開始北站開始加快住宅和商業(yè)用地的供應(yīng)，再次將民眾的目光聚焦到這，華潤(rùn)超核中心超級(jí)綜合體的面世，也讓人看到“宇宙中心”未來價(jià)值的希望。

　　深業(yè)上城學(xué)府所處的北站樞紐片區(qū)，屬于龍華正逐步構(gòu)建的“一圈一區(qū)三廊”空間格局中的“深圳中央活力區(qū)”范圍。

　　依托龍華納入都市核心區(qū)契機(jī)，北站片區(qū)將建成國(guó)際商務(wù)區(qū)，中心老城區(qū)將建成市級(jí)核心商圈，梅林關(guān)片區(qū)將建成南部門戶樞紐，合力打造國(guó)際總部基地、大灣區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放實(shí)驗(yàn)區(qū)，形成集商業(yè)商務(wù)、文化時(shí)尚、休閑娛樂、 高端居住于一體的深圳最具都市活力的區(qū)域之一。

　　此外，項(xiàng)目緊靠北站商務(wù)中心和紅山中央商務(wù)區(qū)，既有總部商務(wù)又有宜居配套。

　　北站商務(wù)中心規(guī)劃約60棟商務(wù)辦公樓、約5-7個(gè)城市商業(yè)綜合體、約6-9個(gè)四星級(jí)及以上酒店，計(jì)劃引進(jìn)20-30家大型總部企業(yè)及上市公司，還有6至9家四星級(jí)以上酒店，集聚25萬商務(wù)精英，將打造城市會(huì)客廳。

 

　　整體看，北站片區(qū)整體發(fā)展是比較完善的，項(xiàng)目周邊除了北站四周還有一些待開發(fā)空地外，基本以成熟商品建筑/住宅為主，城中村也有，只不過分布較少，且規(guī)模相對(duì)較小，所以項(xiàng)目周邊城市更新少。

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