武漢建發璞玥樣板間8月中開放 預計首推3棟樓 戶型建面約117-164㎡

　　最新動態：建發璞玥（武昌區——武昌主城），目前城市展廳已開放，預計8月中旬開放樣板間，預計首推1、2、5號樓共計218套房源，主打建面約117、134、138、164平戶型，帶裝修出售。

　　作為建發朗玥之后建發的又一個純新盤，建發璞玥自面世以來就一直備受關注。近期，該項目官方版戶型圖終于正式發布，據悉也是類四代住宅，得房率可達約92%。

　　今天就來一起瞧瞧究竟。

　　樓盤聚焦：

　　1、首推117-134-138-164平四個戶型，得房率87-92%不等

　　建發璞玥目前公示了首推樓棟的戶型圖，包含117平三房，134、138、164平四房共計4個戶型，每個戶型的得房率也有所區別。

　　看戶型圖之前我們看下首推樓棟位置，結合來看產品會更清晰一點。

　　預計首推樓棟為1、2、5號樓

　　其中1號樓14層（首層配套用房不計），2號樓22層（首層配套用房不計），5號樓31層（首層架空不計）。

　　1號樓是14層的小高層，兩梯兩戶，主打138平四房戶型，共計28套；

　　2號樓是22層的高層，兩梯三戶，主打117、134平三房四房，其中117平戶型22套，134平戶型44套；

　　5號樓是31層的高層，兩梯兩戶，全都是164平的四房戶型，共計124套；

　　從首推的房源數量來看，最小的117平戶型是最少的，只有22套，其次是138平的四房28套，134平的四房44套，164平最大戶型反而最多，有124套。

　　需要提一句的是，建發璞玥整個項目最小的戶型也是117平的，并且只在2號樓內有，也就是說，只在首開的樓棟里面存在，首推之后剩余的3、4、6號樓主打戶型為154平、155平、185平三個面積段。

　　下面來看具體戶型圖

　　2號樓建面約117平米三房兩衛戶型

　　2號樓的中間朝南戶，兩梯三戶布局；

　　整個戶型還比較方正，進門玄關處采用了S墻設計，后期可以放冰箱，增加了廚房可操作空間；

　　三開間朝南，南向雙面寬陽臺，整個開間約7.4米，其中客廳開間約4.3米，南向次臥開間約3.1米；

　　主臥帶的也是陽臺（非飄窗），算一半的贈送面積，如果是同樣大小的飄窗，那就算全贈送了，贈送面積會更多；

　　另有3個飄窗贈送，分別是主臥洗手間、北向次臥、公衛，兩個洗手間的飄窗都不算大，次臥的飄窗尺度還可以。

　　合同公攤約23%，優化之后得房率約87-88%，這個得房率是建發璞玥首開戶型里面最低的，對比市面上的準四代項目也不算優秀，稍微有點遺憾。

　　2號樓建面約134平米四房兩衛戶型

　　2號樓的邊戶，兩梯三戶布局

　　進門處玄關也是做了個S墻設計，同樣也是三開間朝南，帶雙面寬陽臺，客廳雙面寬陽臺開間約7.4米，客廳開間約4.3米，南向次臥開間約3.1米；

　　ps：這個戶型客廳、陽臺的開間跟117平戶型是一樣的，換個角度說，117平戶型能夠享受134平戶型同樣大的客廳開間，也是個優點。

　　主臥同樣是陽臺設計，非飄窗，算一半的贈送面積。

　　134平戶型的飄窗贈送對比117平戶型明顯增多，幾乎每個空間都有飄窗贈送了（帶陽臺的空間除外），并且尺度也更大。

　　這個戶型的合同公攤約23-24%，跟117平戶型差不多，但因為贈送面積明顯更多，得房率可以達到約89-90%，略高于117平三房戶型。

　　1號樓建面約138平米四房兩衛戶型

　　1號樓邊戶，兩梯兩戶布局，兩個邊戶都是138平米四房戶型

　　因為是兩梯兩戶的，基本可以實現專梯專戶，私密性更強；這個戶型就沒有S墻設計了，最大的164平戶型也沒有；

　　同樣也是三開間朝南，客廳以及主臥均帶陽臺，屬于半贈送面積；客廳開間約5.4米，比前兩個戶型尺度都要大一些；主臥開間約3.9米；

　　屬于全贈送的飄窗有6個，數量很多，基本上也是各個空間都帶飄窗，并且尺度都還不小。

　　這個戶型所在的1號樓是14層的小高層，公攤本身要低一些，優化后得房率可以達到約90%左右（電梯前室部分未計入），實際上可以說的更大一些。

　　5號樓建面約164平米四房兩衛戶型

　　5號樓的邊戶，兩梯兩戶布局，兩個邊戶都是164平

　　5號樓是31層的高層產品，比1、2號樓樓層都要高，理論上得房率會更低，但實際上164平戶型的得房率是幾個戶型里面最大的，約92%左右，神奇在什么地方？往下看

　　兩梯兩戶，也是可以看作專梯專戶的，電梯廳這一塊暫時不計入贈送，戶型內部關于贈送這一塊跟前面幾個戶型有所區別：

　　帶3個陽臺，陽臺數量更多，分別為客廳陽臺（客廳開間約6.5米）、南向次臥帶陽臺、北向次臥帶陽臺；

　　全贈送飄窗數量達到7個（含一個轉角大飄窗），也是最多的，主臥帶一個轉角飄窗，這個屬于全贈送面積，跟前面幾個主臥帶陽臺的設計都不一樣，而且主臥的開間達到了約5米；

　　另外，南向次臥不僅帶有陽臺，在陽臺外圍部分還設計了一個飄窗，雙重贈送；

　　其余空間也基本都有飄窗贈送。

　　164平戶型主臥的這個轉角飄窗還是比較亮眼的，而且三個陽臺設計，陽臺+飄窗疊加設計，也算一個戶型特色。

　　劃重點：

　　建發璞玥面積段設計最小117平，最大164平，從偏剛需、到高端改善、到豪宅，都有包含在內，選擇面相對豐富，但也不算特別稀缺，周邊也有同類產品為直接競品。

　　比如建發117平戶型，同樣的選擇還有御湖境120平戶型、中海125/128平戶型，其中，御湖境120平新品戶型可以做到97%的高得房率（含電梯前室），并且從房源套數來看，建發璞玥117平的戶型房源數量極少，御湖境以及中海的數量則更為充裕；

　　建發134/138平戶型競品就比較多了，最直接的有保利142平戶型、御湖境143平戶型，中海141平戶型等競品，其中保利142平戶型可以接近0公攤（含電梯前室），御湖境143平戶型也能做到97%得房率（含電梯前室）；

　　建發164平戶型競品則有武昌序155平戶型、御湖境175平戶型、中海153平戶型等，相對少一點，但這個戶型本身面積比較大，總價門檻會更高。

　　2、關于價格

　　相比大家最關心的除了產品，就是價格了。

　　目前建發璞玥的價格還沒有定，周邊新盤龍湖御湖境售價3.2W左右，稍遠一點但熱度也比較高的新盤保利、中海兩盤，基本也在3.1-3.2萬左右。

　　另外，建發璞玥附近稍微品質高一點的二手房，龍湖天璽帶裝修的成交價在2.4-2.9萬左右不等，百瑞景價格最高的六期帶裝修房源成交價在2.7-2.8萬左右，毛坯低一些，2.4左右的也有。

　　從這個角度來看，建發璞玥周邊新房多數還是在3-3.2萬左右，二手房價格低一點，3萬以內，不過建發璞玥的品質還是備受期待的，肯定會比二手房價格高，大概率參考周邊新房價格。

　　但也說不準會有驚喜：除了保利、武昌序的起步門檻相對更高之外（保利400多萬起，武昌序500多萬起），御湖境以及中海兩盤最低300多萬即可入手，準入門檻預計跟建發璞玥117平戶型總價門檻相差不大，但建發117平戶型房源太少了，整體還是大戶型偏多一些，如果定價高了，也會被直接分流。

　　3、武昌區二環內，容積率2.67

　　建發璞玥項目位于武商夢時代隔壁，武昌區二環內，確切的說是武昌1.5環，地段沒得說，地鐵、商業、醫療等各項配套都非常齊全，而且都是城市級高配。

　　自身規劃硬件數據也不錯，容積率只有2.67，在核心區算非常低的了。

　　4、有望劃片珞珈山小學+武漢初級中學，武昌一梯隊學區組合

　　需要重點提一下的是，根據2024年武昌區劃片顯示，項目所處的位置屬于珞珈山小學的劃片范圍

　　珞珈山小學劃片初中為武漢初級中學。

　　珞珈山小學+武漢初級中學，武昌第一梯隊學區組合，整體實力還是非常強的，并且2024年的成績較2023年還有所上升。

　　建發璞玥有望成為一梯隊學區房。

　　（新房未交付對口無法確定，要等交付之后教育局劃片，目前信息僅供參考）

　　說在最后：

　　建發璞玥之所以熱度高，建發朗玥可以說功不可沒。

　　建發朗玥的高品質+不錯的性價比，產品等等各方面綜合條件都比較好，這才使得建發璞玥也是備受關注。

　　但隨著現在一個接一個的準四代，比如武昌序、東湖玖章、澗山觀奕、御湖境等新品入市，品質也都很優秀，并且產品也做了很大的創新，得房率更是一個比一個高，相對而言，建發璞玥的得房率對比以上項目并不算特別優秀的。

　　整體來說，就戶型產品，建發璞玥不算最優秀額度，但是綜合地段和各項配套，均好性還是非常強的，而且周邊改善需求大，又是低密小區，所以關注度很高，目前就看項目入市價格，如果還能像朗玥那樣有個極具性價比的價格，去化應該也會比較快。開發商目前也是信心十足，據說想今年年底前清盤。

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