深圳新房庫存告急？真相是——

　　截至今年 2 月，深圳新房去化周期從去年 5 月高峰的 26 個月降至 7 個月。去年 9.29 后新房快速去化，一手預售住宅庫存量減少。從各區看，龍崗、寶安、龍華庫存量大，福田、羅湖庫存緊缺。通常去化周期 6 - 10 個月為健康狀態，深圳已接近庫存緊張狀態。

　　庫存短缺原因

　　供應端

　　土地供應減少：2024 年深圳成功出讓涉宅用地僅 6 宗，2023 年為 14 宗，遠低于 2020 - 2022 年的 30 - 40 宗。土地出讓減少直接影響 2025 年新房供應。

　　城市更新放緩：因新房銷售不佳，開發商放緩城市更新項目入市節奏。2024 年深圳城市更新項目獲得實施主體確認的數量較去年減少 47%，影響未來一兩年新房供應。

　　需求端

　　2024 年 9 月末限購政策放松、首付比例下降、豪宅稅取消等因素，使深圳房地產市場去化速度加快，四季度新房網簽量達 2.5 萬套，超全年一半。今年以來新房網簽量整體高于 2024 年同期。

　　價格走勢

　　目前新房價格未快速上漲，價格上漲一般滯后于成交量上漲，通常成交量連續半年上漲后才會顯現普遍上漲趨勢。統計局數據中新房價格指數連續環比上漲四個月，主要是結構性上漲，房價較高區域新房成交占比提高，且深圳樓市規模小，成交量增長易拉動行情。二手房價格自 2024 年 10 月回升到 6 萬元 / 平方米以上并穩定浮動。

　　未來供應增加緩解庫存壓力

　　新房項目入市

　　3 月份后多個新房項目將推出及加推，如遠洋觀山海家園等 11 個住宅項目計劃 3 月入市。深圳市住建局數據顯示，2025 年第一季度計劃入市商品住宅項目 16 個，共 6130 套。

　　土地供應

　　3 月 4 日深圳推出多塊涉宅用地，寶中西組團南街坊 DY - 01 地塊受關注。近期深圳舊改項目進展也在加速，如皇崗村計劃今年 4 季度入市。隨著這些供應增加，深圳新房庫存告急問題將得到緩解。