保利發(fā)展組織變革剖析：應(yīng)對市場挑戰(zhàn)的多維度舉措

　　2025 年，房企在深度調(diào)整中迎來組織變革浪潮。保利發(fā)展等多家行業(yè)領(lǐng)先房企率先行動，其變革舉措涵蓋區(qū)域整合、高管輪動以及重塑市場信心等關(guān)鍵方面，對行業(yè)發(fā)展具有重要參考意義。

　　區(qū)域整合：聚焦核心，戰(zhàn)略收縮

　　東北區(qū)域業(yè)績不佳，加速戰(zhàn)略收縮

　　從區(qū)域貢獻(xiàn)看，東北區(qū)域一直是保利發(fā)展非核心收入來源。依據(jù) 2021 - 2023 年財報，東北片區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)業(yè)績貢獻(xiàn)在各大片區(qū)中墊底。2023 年開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入 162.71 億元，占比 5.05%;2022 年為 175.73 億元，占比 6.85%;2021 年為 141.32 億元，占比 5.42%。與之對比，2023 年保利發(fā)展重點發(fā)展區(qū)域，華南和華東片區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入占比分別為 23.8% 和 32.9%，合計超 50%。東北區(qū)域缺乏高貢獻(xiàn)城市帶動，業(yè)績低迷促使保利加速戰(zhàn)略收縮。在拿地方面，近兩年保利發(fā)展基本聚焦于一二線城市，2024 年在一二線城市拓展占比達(dá) 94%，一線城市拓展占比 74%，較 2023 年大幅提升約 40 個百分點，拿地最多城市為上海和廣州。

　　區(qū)域合并成行業(yè)趨勢，規(guī)避流動性風(fēng)險

　　除保利發(fā)展外，招商蛇口將華東區(qū)域城市公司合并，杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調(diào)整為事業(yè)部并入浙江公司，調(diào)整后華東區(qū)域管理范圍涵蓋上海、浙江、福建。綠地控股將江蘇、安徽、浙江、江西的 4 個地產(chǎn)事業(yè)部合并為 2 個新事業(yè)部，即蘇皖房地產(chǎn)事業(yè)部和浙贛房地產(chǎn)事業(yè)部。這些動作共同指向收縮非核心區(qū)域、聚集資源至安全地帶、規(guī)避流動性風(fēng)險的邏輯。

　　高管輪動：人才復(fù)用，激發(fā)效能

　　保利發(fā)展高管適應(yīng)性變動

　　在長春公司被區(qū)域合并后，保利長春公司總經(jīng)理李艾然調(diào)任保利江西公司董事長，原保利江西公司總經(jīng)理何智韜調(diào)任云南公司總經(jīng)理。同時，原保利發(fā)展灣區(qū)公司董事長郭文峰兼任保利發(fā)展華南公司董事長，分管華南區(qū)域。郭文峰此前曾任保利發(fā)展華南公司總經(jīng)理，此次兼任或為強(qiáng)化華南大本營資源整合。此外，保利發(fā)展總經(jīng)理一職已空懸兩月有余，去年 12 月 27 日，原總經(jīng)理周東利因工作調(diào)整辭職，市場預(yù)期繼任者將從公司內(nèi)部選拔以保持團(tuán)隊穩(wěn)定性。

　　高管輪動成行業(yè)常態(tài)

　　從行業(yè)橫向?qū)Ρ瓤矗òl(fā)房產(chǎn)年初對華東、海西、東南三大集群進(jìn)行高管輪動，原華東集群總經(jīng)理葉耿調(diào)任海西集群總經(jīng)理，原海西集群總經(jīng)理凌祁調(diào)任華東集群，林聰凱晉升為東南集群副總經(jīng)理。中海地產(chǎn)年初合并遼寧公司后，原大連公司總經(jīng)理葛臻被任命為新的遼寧公司總經(jīng)理，原中海沈陽公司總經(jīng)理程曉輝調(diào)任中海北方區(qū)域副總經(jīng)理。頭部房企高管團(tuán)隊大規(guī)模變動表明，業(yè)績已成為人事任免重要依據(jù)。

　　重塑市場信心：短期 “止血” 與長期 “造血” 結(jié)合

　　股價 “破凈”，發(fā)布估值提升計劃

　　2 月 25 日，保利發(fā)展因股價連續(xù) 12 個月 “破凈”，董事會審議制訂估值提升計劃。股價 “破凈” 在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)較為普遍，受行業(yè)周期性調(diào)整、基本面惡化、資產(chǎn)減值壓力等因素共同作用。保利發(fā)展明確未來將根據(jù)實際經(jīng)營情況確定分紅規(guī)劃，堅持至少每 3 年制定股東分紅回報規(guī)劃，擬于 2025 年實施中期分紅。同時，通過穩(wěn)經(jīng)營、提質(zhì)效，推動開發(fā)主業(yè)提質(zhì)增效;積極開展多元資本市場融資;堅持豐厚、持續(xù)、穩(wěn)定的分紅;適時開展回購、增持等多種方式保障股東回報。

　　短期反響積極，長期挑戰(zhàn)猶存

　　估值提升計劃發(fā)布次日(2 月 26 日)，保利發(fā)展股價單日漲幅達(dá) 3.48%，市值重回千億。然而，在行業(yè)基本面尚未反轉(zhuǎn)、盈利修復(fù)仍需時間的背景下，保利發(fā)展雖在 2024 年銷售業(yè)績排行榜中銷售額 3230 億元排名行業(yè)第一，銷售面積 1788 萬平方米位居行業(yè)第二，拓展金額也名列前茅，但仍難避免行業(yè)調(diào)整影響，2024 年業(yè)績預(yù)告顯示營業(yè)收入和歸母凈利潤均有下降。保利發(fā)展需將短期 “止血” 與長期 “造血” 相結(jié)合，才能真正實現(xiàn)估值重塑，贏得資本市場長期認(rèn)可。