預期3月新房供應倍增，營銷助力局部“陽春”可期

　　踏入傳統 “金三銀四” 銷售黃金期，房地產企業推盤熱情持續攀升。根據 CRIC 的深入調研數據，2025 年 3 月，28 個重點城市商品住宅預計新增供應面積飆升至 721 萬平方米。這一數據環比實現了驚人的 166% 增長，盡管同比下滑 36%，但從一季度累計數據來看，較去年同期下降 28%。在土地成交活躍度受限的大背景下，雖然房企推盤規模已不及往昔巔峰，但本月單月供應體量相較于去年 10 月仍有一定程度的增長，達到了 2025 年至今的供應峰值。?

　　從城市能級視角剖析，一線城市整體推盤節奏緊湊，除上海外，北京、廣州、深圳在 3 月均展現出強勁的推盤動力，供應環比呈現翻倍增長態勢。北京、廣州、深圳 3 月供應大幅上揚，主要是因為 2 月受春節假期影響，推盤基數較低。值得一提的是，北京在一季度累計供應同比已實現正增長。反觀上海，預計在 3 月進入供應 “休眠期”，單月供應面積不足 10 萬平方米，無論是與上月相比，還是與去年同期相比，均出現明顯下降。?

　　二線城市供應增長幅度相對一線城市較為緩和。其中，杭州在眾多二線城市中脫穎而出，3 月供應量高達 184 萬平方米，環比增長幅度高達 783%，同比亦增長 116%，預計將有 30 個樓盤、近 3000 套房源集中涌入市場。成都、寧波、武漢、西安、天津等城市單月成交規模均成功突破 30 萬平方米，盡管環比呈現不同程度的增長，但與去年同期數據對比，仍處于下降區間。?

　　三四線城市在經歷年初的市場蟄伏后，3 月迎來供應的集中爆發期。長三角區域的無錫、徐州、常州等城市尤為突出，供應環比增長顯著，市場活躍度大幅提升。?

　　結構：改善主導供應，主城成供應核心區域?

　　聚焦供應產品結構，在重點城市中，剛需、改善、高端產品的供應占比分別為 37%、51% 和 12%，清晰呈現出以改善型需求為主導、剛需產品為輔的市場格局。?

　　分城市來看，昆明、南寧、無錫、上海、青島、天津、深圳等城市剛需產品供應占比較高，均在 60% 以上。特別是上海和深圳，在新政出臺后，剛需購房群體的市場需求被有效激活，促使房企紛紛加大剛需產品的供應力度。蘇州、漳州、泉州、長春、廈門、杭州、合肥、濟南等城市則堅定不移地將改善型產品作為供應主力，占比普遍超過 80%，其中蘇州、漳州、泉州、長春等城市改善型產品供應占比更是達到 100%。西安和武漢在本月供應中兼顧剛需與改善，兩者占比均超過 40%。福州在本月供應結構中較為特殊，高端產品占比急劇上升，達到 73%。?

　　從項目區域分布維度分析，重點城市中主城區、近郊、遠郊的供應占比分別為 70%、21% 和 9%，主城區無疑成為本月供應的核心陣地，近郊次之，遠郊供應最少。具體到各城市，漳州、泉州、福州、鄭州、昆明、武漢、合肥、西安、重慶、杭州、南寧、無錫等城市主城區供應占比均在 90% 以上。長沙、常州等城市以近郊項目供應為主，占比達到 50% 及以上。寧波和深圳的推盤策略則兼顧主城區與近郊，占比均為 40%。而蘇州和上海，隨著近遠郊供貨量的持續增加，或將面臨庫存壓力進一步加大的挑戰。?

　　預判：供需共振，新房成交有望迎來上行周期?

　　綜合 3 月房地產市場供應狀況，結合當前各城市成交特點，對未來市場走勢進行合理預判。3 月供應規模大幅回升，盡管與去年同期相比仍有差距，但已觸及年內供應高點，且房企顯著加大了主城區改善型產品的供應力度。預計 3 月新房成交將呈現逐步回暖態勢，環比持續增長，部分城市有望迎來局部 “小陽春” 行情。?

　　從市場熱度層面來看，預計將延續高位波動走勢。據 CRIC 監測數據顯示，2025 年 3 月，28 個重點城市預期項目平均去化率為 33%，較去年同期上升 5 個百分點。尤其值得關注的是，一線城市新政的積極效應持續發酵，市場熱度有望穩步提升，預計 3 月去化率將達到 46%，同比增長 15 個百分點。?

　　基于不同城市 3 月預期推盤所在區域，參考 2024 年以來各區域板塊的歷史去化數據，合理預估核心一二線城市新房成交在 3 月有望迎來普遍上漲行情，環比漲幅大概率集中在 30%-50% 區間。具體到城市，受益于新政利好，北京、廣州、深圳短期內市場熱度將持續高漲，其中廣州新房成交預期環比將實現翻倍增長。這主要歸因于春節假期后市場逐步復蘇，加之小陽春營銷旺季的到來，預計眾多項目將通過加大促銷力度、強化渠道激勵等手段吸引購房者，且 3 月中心區域多個樓盤計劃入市，市場供求量有望顯著回升。天津、武漢、南京等基本面良好的核心二線城市，在歷經前期深度調整后，預計將迎來市場復蘇，成交量有望穩步提升。?

　　總體而言，3 月房地產市場供應穩步復蘇，環比實現倍增，盡管與去年同期相比仍有差距，但已達到年內供應高位。從推盤結構來看，主城區改善型項目占據主導地位，疊加 “金三銀四” 傳統營銷旺季的助力，新房成交大概率持續環比增長。部分城市或將出現局部 “小陽春”：北上深杭等核心一二線城市，隨著改善和高端盤供應占比的上升，預計將有效拉動市場熱度回升;天津、武漢、南京等城市，居民購買力逐步恢復，成交有望實現穩定增長;而多數三四線城市可能仍將處于筑底階段，改善型樓盤的去化情況預計優于剛需樓盤。