南京樓市限售取消 市場(chǎng)格局生變

　　3 月 31 日，南京宣布全面取消住房限售政策，這一消息如同巨石投入平靜的湖面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)激起千層浪。政策公布后，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，僅上午 10 點(diǎn)至中午 12 點(diǎn)的兩小時(shí)內(nèi)，新增掛牌房源就超過 1000 套。多位南京地產(chǎn)從業(yè)者表示，解除限售后，南京樓市掛牌量顯著增多，市場(chǎng)供求關(guān)系正面臨深度調(diào)整。?

　　短期內(nèi)，市場(chǎng)面臨明顯的 “拋壓效應(yīng)”。南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、南京工業(yè)大學(xué)吳翔華教授指出，大量次新房源集中入市，其中還包含開發(fā)商此前的尾盤庫(kù)存。與此同時(shí)，新房供應(yīng)端也在快速擴(kuò)容?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025 年 3 月南京商品住宅供應(yīng)面積達(dá) 34.72 萬(wàn)平方米，同比激增 80.4?6%，環(huán)比更是暴漲 480.79%，且按時(shí)間推算，大部分為第四代住宅產(chǎn)品。?

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，次新房源與新規(guī)住宅同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商需在產(chǎn)品迭代、價(jià)格策略和營(yíng)銷創(chuàng)新上全面發(fā)力，才能在這場(chǎng)供應(yīng)端變革中搶占先機(jī)。此外，4 月 2 日，南京土地市場(chǎng)還將迎來一場(chǎng)土地拍賣活動(dòng)，這無疑為市場(chǎng)增添了更多變數(shù)。?

　　激活市場(chǎng)流動(dòng)性?

　　南京的限售政策始于 2017 年，當(dāng)時(shí)為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，規(guī)定新購(gòu)住房須取證滿 3 年方可交易。這一政策雖有效遏制了投機(jī)炒作，但長(zhǎng)期執(zhí)行也帶來了一些問題，潛在房源被鎖定，改善型購(gòu)房者 “以舊換新” 的需求受到阻礙。即便后續(xù)兩次調(diào)整放寬了部分群體限制，市場(chǎng)流動(dòng)性依舊不足。?

　　此次全面取消限售，意味著南京進(jìn)入 “全流通” 時(shí)代。吳翔華分析，2021 年和 2022 年高峰期成交的約 15 萬(wàn)套商品住宅將陸續(xù)滿足上市條件，部分房源可能流入二手房市場(chǎng)，激活市場(chǎng)流動(dòng)性，恢復(fù)商品房的自由流通。?

　　自春節(jié)假期后，南京二手房市場(chǎng)復(fù)蘇明顯，加上傳統(tǒng)購(gòu)房旺季，交易量持續(xù)上升，掛牌量也開始回升。統(tǒng)計(jì)顯示，2 月份南京二手房新增掛牌量環(huán)比增加 80%，成交議價(jià)空間為 9.6%，環(huán)比擴(kuò)大 0.4%。從成交情況看，當(dāng)前二手房市場(chǎng)仍是 “以價(jià)換量”，不少業(yè)主想趁機(jī)出售，1 - 2 月整體議價(jià)幅度進(jìn)一步拉大。?

　　市場(chǎng)現(xiàn)狀是賣家預(yù)期提高，非急售不愿降價(jià);買家則等待撿漏，加上長(zhǎng)假因素，成交周期拉長(zhǎng)。2 月南京二手房客戶平均成交周期 50.3 天，環(huán)比增加 5.5 天;房源平均成交周期 194.5 天，環(huán)比增加 20.2 天。成交周期的延長(zhǎng)，不僅影響市場(chǎng)信心，還制約了置換鏈條的周轉(zhuǎn)。一位南京本地資深房地產(chǎn)人士表示，大眾普遍 “買漲不買跌”，且南京本地家庭多有多套房產(chǎn)，直接置換新房的人并不多。?

　　我愛我家南京認(rèn)為，取消限售將從供需兩端深刻影響市場(chǎng)。供應(yīng)端方面，預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)新增掛牌潮，二手房市場(chǎng)房源數(shù)量大幅增加，供給更充裕，房源結(jié)構(gòu)也將更加多元化。需求端上，政策松綁將促使被壓抑的購(gòu)房需求加速釋放，特別是改善型購(gòu)房者的 “以舊換新” 置換需求將得到滿足，市場(chǎng)流動(dòng)性提升，交易活躍度有望上升。?

　　量增質(zhì)升的轉(zhuǎn)型之路?

　　新房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)維度也在發(fā)生重構(gòu)。一位華中某房企營(yíng)銷人士坦言，新項(xiàng)目不僅要應(yīng)對(duì)同行新盤競(jìng)爭(zhēng)，還要面對(duì)去年自家項(xiàng)目 “舊貨” 的沖擊。尤其是《住宅項(xiàng)目規(guī)范》實(shí)施后，非新規(guī)樓盤項(xiàng)目降價(jià)促銷，第四代住宅憑借碾壓式優(yōu)勢(shì)占據(jù)用戶心智，重塑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。?

　　這種產(chǎn)品迭代對(duì)購(gòu)房者決策影響顯著。某大型中介機(jī)構(gòu)人士謝先生透露：“客戶看過第四代住宅后，對(duì)老盤的接受度會(huì)直線下降。” 同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)將此現(xiàn)象比喻為 “智能手機(jī)對(duì)傳統(tǒng)功能機(jī)的迭代”。他表示，當(dāng)前南京新房?jī)r(jià)格上漲主要由高品質(zhì)住宅推動(dòng)，特別是第四代住宅憑借高贈(zèng)送、高得房率、高舒適度的 “三高” 優(yōu)勢(shì)，成為市場(chǎng)新寵。?

　　根據(jù)我愛我家南京統(tǒng)計(jì)，二手房與新房的成交量比例已接近 3:1.遠(yuǎn)高于前幾年的 2:1 水平。這表明，一季度二手房成交增速明顯低于新房同期表現(xiàn)。?

　　在此背景下，南京同步宣布進(jìn)一步加大住房公積金支持力度，并推出多項(xiàng)配套措施，包括強(qiáng)化對(duì) 45 歲以下青年人剛性購(gòu)房政策的支持、滿足居民置換改善需求并給予購(gòu)房合同金額 1% 的補(bǔ)助、加快被征收群眾安置需求的滿足以及盤活企業(yè)存量閑置資產(chǎn)等。宋紅衛(wèi)表示：“取消限售政策疊加公積金全家提取做首付等措施，顯著降低了剛需和置換入市的門檻，為市場(chǎng)成交量的提升提供了有力支撐。”?

　　短期來看，掛牌量激增可能加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但長(zhǎng)期將推動(dòng)市場(chǎng)供需再平衡。隨著 “全流通” 時(shí)代的來臨，南京二手房市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn) “量增質(zhì)升” 的轉(zhuǎn)型，房源選擇更豐富、交易流程更順暢、價(jià)格更合理。不過，要實(shí)現(xiàn)從 “以價(jià)換量” 到 “量?jī)r(jià)企穩(wěn)” 的跨越，仍需政策持續(xù)引導(dǎo)與市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)共同發(fā)力。?

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“新的住房定位下，要做的不是阻礙或控制住房流通，而是引導(dǎo)，讓整個(gè)市場(chǎng)流通起來。當(dāng)流通頻率較高時(shí)，不僅能帶動(dòng)消費(fèi)和內(nèi)需，還能穩(wěn)定價(jià)格。”