5月閃電回款！越秀華潤(rùn)?和樾望雲(yún)拿地變現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄

　　截至4月1日，和樾望雲(yún)開(kāi)盤(pán)10天，已完成網(wǎng)簽480套，全盤(pán)去化75%。

　　成交均價(jià)10.55萬(wàn)元/㎡，仍在頂著10.5萬(wàn)的指導(dǎo)價(jià)上限簽約。

　　網(wǎng)簽金額合計(jì)64.88億元，位列3月份北京住宅單盤(pán)銷(xiāo)冠。

　　目前為止，和樾望雲(yún)的網(wǎng)簽總額，已覆蓋了63.83億的地價(jià)成本。

　　和樾望雲(yún)所在海淀功德寺002地塊成交于2024年11月5日，由越秀地產(chǎn)以63.825億元觸頂價(jià)搖號(hào)摘得，后續(xù)引入華潤(rùn)置地聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

　　項(xiàng)目位于西北旺鎮(zhèn)馬連洼地區(qū)，規(guī)劃總建筑面積約14.13萬(wàn)㎡，其中地上建面8.92萬(wàn)㎡，地下約5.2萬(wàn)㎡。

　　3月14日取得預(yù)售許可證，準(zhǔn)售房源包括14棟樓全部地上住宅共639套，總建面約8.24萬(wàn)㎡，擬售均價(jià)在10.06萬(wàn)-10.86萬(wàn)元/㎡區(qū)間。

　　3月21日19:30開(kāi)放線上選房系統(tǒng)，正式開(kāi)盤(pán)。當(dāng)日晚間，和樾望雲(yún)給出開(kāi)盤(pán)海報(bào)：1分鐘熱銷(xiāo)85億+。

　　按照10.5萬(wàn)的均價(jià)，85億元，對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售面積是8.1萬(wàn)㎡，基本是項(xiàng)目的全部房源。

　　產(chǎn)品以139㎡首改戶型為主，部分98/108㎡剛需房型，還有少量/172/178改善性大平層。

　　產(chǎn)權(quán)得房率在79.3-84.1%區(qū)間。

　　139戶型是絕對(duì)主力，共有276套，占比近四成。四居兩衛(wèi)戶型，南向三面寬，客廳面寬4米，落地窗設(shè)計(jì)。打出家庭圖書(shū)館、X空間等概念。

　　98平入門(mén)戶型，中間戶，共140套。實(shí)用三居，南向兩開(kāi)間，通面寬飄窗。主臥套間設(shè)計(jì);餐客廚一體，廚房只在天井有個(gè)窗戶，通風(fēng)一般;北向兩間次臥+三分離次衛(wèi);獨(dú)立家政區(qū)+玄關(guān)。

　　108平戶型是98三居PLUS版本，僅63套。功能布局基本一樣，由于是邊戶，客廳有270度轉(zhuǎn)角大飄窗，廚房的窗子開(kāi)得更大，整個(gè)客餐廚分區(qū)更方正。采光方面，108完勝其它所有戶型，數(shù)量又少，絕對(duì)會(huì)是被搶爆的房源。

　　頂配戶型共160套，做了兩個(gè)建面，172是中間戶，178是邊戶。四葉草格局，南向雙套間設(shè)計(jì)，5.4米大寬廳，全景落地窗，主臥步入式衣帽間、三分離衛(wèi)浴、雙臺(tái)盆，正中間有大浴缸。這個(gè)戶型一分錢(qián)一分貨，沒(méi)額外贈(zèng)送。

　　整體來(lái)看，首付150萬(wàn)入手上地板塊新房，戶型之類(lèi)的，錦上添花的存在。跨區(qū)到跟豐臺(tái)、順義，那沒(méi)得比，同比本區(qū)域新盤(pán)，縱比過(guò)去的海淀老樓，不要太香。

　　但海淀業(yè)主還是有自己想法的，之前地塊規(guī)劃方案公示的時(shí)候，有反饋意見(jiàn)提到，“退臺(tái)戶型太多，影響市容市貌，建議不設(shè)置退臺(tái)。”

　　項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)14棟6-10層住宅樓，其中，位于小區(qū)正中間的6棟樓均為9層退臺(tái)8層的設(shè)計(jì)。

　　公眾在反對(duì)退臺(tái)的同時(shí)，也要求建設(shè)單位確認(rèn)屋頂退臺(tái)層是否為悶頂空間，坡屋面是否大于30度，消防高度算至檐口還是檐口至屋脊的中心。

　　對(duì)此，建設(shè)單位表示，本項(xiàng)目建筑高度、層數(shù)設(shè)置均合理合規(guī)，屋面形式采用坡屋頂設(shè)計(jì)，與區(qū)域城市風(fēng)貌統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

　　而關(guān)于坡屋頂設(shè)計(jì)，明確了兩點(diǎn)：

　　1、屋頂退臺(tái)層屋面下方為混凝土填充，無(wú)使用功能。無(wú)使用功能，換句話說(shuō)，該項(xiàng)目的坡屋頂僅為裝飾，并沒(méi)有做閣樓。

　　2、樓棟的斜屋面坡度均小于30度，消防高度計(jì)算至該樓棟頂層的屋面面層。因此消防高度未超過(guò)27米，不需設(shè)置消防撲救場(chǎng)地。

　　小區(qū)東西兩側(cè)中部位置各有一個(gè)人行出入口，西入口為小區(qū)大門(mén)，進(jìn)來(lái)是一棟居住公共服務(wù)樓，1層為物業(yè)，地下有菜市場(chǎng)和其它商服空間。

　　此外，大門(mén)南側(cè)的11#樓，首層也有便利店等小型商服，也因此沒(méi)做地下室。

　　穿過(guò)物業(yè)樓是一大片室外活動(dòng)場(chǎng)地，再往東就是下沉庭院所在，另外在物業(yè)樓北邊，以及小區(qū)東南角靠近13#的位置，還各有兩塊標(biāo)記為下沉庭院的空間，未來(lái)泛會(huì)所空間不少。

　　相對(duì)豐臺(tái)大陽(yáng)臺(tái)、極致挑高的“好房子”項(xiàng)目，功德寺兩個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品力上均沒(méi)有太大創(chuàng)新，但勝在性價(jià)比。

　　剛成交的中海樹(shù)村地塊樓面價(jià)就已超過(guò)10.2萬(wàn)/平米，年初拍出的朱房地塊9.5萬(wàn)，相較之下，功德寺雙盤(pán)10.5萬(wàn)/平的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)，顯得非常“平易近人”。

　　項(xiàng)目守著中關(guān)產(chǎn)業(yè)園，步行至地鐵約1.5公里，13B號(hào)線建成后能近一些，1公里左右。

　　周邊大型商業(yè)不多，南邊有大體量的安置房，約2100戶居民回遷后，基本生活配套將逐步完善。

　　最拿的出手的當(dāng)屬學(xué)區(qū)，根據(jù)之前的規(guī)劃，功德寺地塊屬于上地街道樹(shù)村地區(qū)的0702街區(qū)。眾所周知，上地是派位最好的學(xué)區(qū)沒(méi)有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、清華附中上地學(xué)校。

　　但和樾玉鳴和和樾望雲(yún)能否被劃入上地學(xué)區(qū)?官方的回復(fù)是：目前還不確定功德寺新房的學(xué)區(qū)歸屬。

　　據(jù)悉，上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)目前的學(xué)位已飽和，即使是樹(shù)村校區(qū)也更優(yōu)先當(dāng)?shù)鼗剡w房，有學(xué)位時(shí)，才能保證商品房小區(qū)部分入學(xué)。

　　功德寺兩個(gè)項(xiàng)目大概率會(huì)被劃到東南側(cè)新建的101學(xué)校。

　　該校由北京市一零一中學(xué)承辦并參與學(xué)校建設(shè)，其中十二年制學(xué)校規(guī)劃建設(shè)72個(gè)班，幼兒園則規(guī)劃9個(gè)班，計(jì)劃于2028年秋季開(kāi)學(xué)前交付使用。