武漢光谷中心城投綠城雲廬即將首開！放風均價1.8萬/平

　　前期傳言可能會在2.5萬以上？最近這個項目新的放風價出爐，帶裝修只要1.8萬左右？！

　　什么盤，還沒開盤就自砍了大幾千？

　　不賣關子，直接揭曉謎底，它就是——光谷中心城投綠城雲廬。

　　早在今年2月就開放了售樓部跟樣板間，等到現在終于是有了進一步的消息，下面就一起來看看。

　　最新動態：光谷中心城投綠城雲廬（東湖高新-光谷中心城），營銷中心和樣板間已開放，預計7月底8月初首開，預計首開G4棟建面約105-125平帶裝修高層，放風均價1.8萬元/平左右。

　　樓盤聚焦：

　　1、傳言最快6月入市，靠譜一點7月底8月初首開

　　早在今年2月，光谷中心城投綠城雲廬的營銷中心以及樣板間就已正式開放了，推盤的樓棟產品也都相應出爐，但后續一直沒有明確的進展。

　　最近，有渠道爆出一張海報，稱光谷中心城投綠城雲廬最快有望6月底開盤。

　　突然就要開了？

　　對此，多方求證了一番，比較靠譜的消息是7月底8月初首開，還有一個多月的時間，不過也快了。

　　2、最新放風價，1.8萬左右帶裝修

　　光谷中心城投綠城雲廬是由國企光谷中心城投公司拿地，引入綠城代建的項目，也是綠城首進光谷中心城。

　　容積率僅2.03，加上綠城的品質、小區的一些細節設計，“廬”系也是綠城產品體系里面比較高端的系列（比如CBD的綠城·湖畔雲廬，就是3W+的豪宅），整體打造的是一個高品質改善盤。

　　樓面地價6122.99元/㎡，看上去并不高，但地塊內有體量不小的商務用地，所以住宅的實際樓面地價更高。

　　并且，該地塊土拍時的規定容積率是2.9（不高于2.9就行），現在綠城雲廬住宅容積率僅2.03，相當于自降容積率，成本自然也會相應提升。

　　更高端的產品系，實際更高的樓面地價，以及自降容積率的操作，都是在給自己增加成本，三者疊加，這也是前期有傳言這個項目會賣到2.5萬以上的直接原因。

　　目前，項目也有了新的放風價，1.7-1.85萬元/平左右帶裝修。

　　對比項目前期2.5萬的傳言價，現在1.8左右的價格直接拉低了大幾千，是不是就非常優惠了呢？

　　我們來看看周邊價格

　　與項目距離較近的有萬和光谷、光谷鼎正悅府、光谷大家中心，其中萬和光谷價格相對較低，1.3萬+就能入手；光谷大家中心處于高層清盤狀態，帶裝修1.8X萬起，帶3000的裝標；光谷鼎正悅府1.9X萬起。

　　但周圍的二手房價格就沒那么高了。

　　比如項目正北面的光谷正榮府，也是帶裝修的房子，近期成交的幾套房源單價普遍不到1.5萬，甚至1.4萬內的都有。還有項目東側的新希望錦粼九里，毛坯成交價基本都在1.1-1.2萬左右。

　　即便是光谷東雙地鐵交匯的綠地光谷中心城，帶裝修的成交價也就是1.4-1.6萬左右。

　　相對周邊新房來看，光谷中心城投綠城雲廬1.8萬左右帶裝修的價格還是屬于一個板塊低價，是有優勢的，但對比周邊二手房，這個價格就有點高了。

　　光谷中心城投綠城雲廬地處關豹高速以南，屬于光谷中心城目前發展相對落后的區域，配套不成熟，出行購物都不太方便，相對成熟的關豹高速北面，比如寶業璞園、萬和競界、廣電光谷家，1.8萬基本都可以入手；

　　放大到整個武漢，1.8萬左右的品質盤還是有一些選擇的，綠城雲廬地處三環外，這一點來看優勢不太明顯，想要靠價格一炮而紅還是比較困難。

　　3、首推4號樓105-125平米三房

　　光谷中心城投綠城雲廬包括6棟20-26層的高層和6棟4層的疊拼產品，容積率不高。

　　G1#、G2#、G4#、G5#為兩梯四戶，G3#為兩梯三戶，G6#為兩梯兩戶。

　　項目待售建面約105-140平高層，建面約249平大平層，建面約155-265㎡疊拼。

　　首開G4#建面約105-125㎡戶型。

　　

　　G4號樓的位置還不錯，南面沒什么遮擋，采光視野比較好，不過側面臨豹溪路，預計會有一些噪音影響。

　　G4號樓為一個單元，25層的高層住宅，兩梯四戶的連廊結構，包括建面約105、115、125平三個戶型，均為三房設計。

　　據悉，項目公攤約為22%，預計2026年年中交房。

　　三個戶型分別如下

　　建面約105㎡三室兩廳兩衛

　　該戶型位于G4棟中間戶，戶型方正，三開間朝南，南向面寬9.7米，采光好；雙聯大陽臺，全屋三飄窗設計，主臥套房帶大飄窗，拓展空間也不少。

　　建面約115㎡三室兩廳兩衛

　　該戶型位于G4棟東邊戶，戶型結構與105㎡戶型類似，但該戶型位于邊戶，通透性和私密性更好；四開間朝南，南向面寬達10米，四飄窗，更多可拓空間。

　　建面約125平米3+1房兩廳兩衛

　　該戶型位于G4棟西邊戶，南北通透，大橫廳+雙聯大陽臺，闊綽大三房，后期也可改造為3+1房；三面采光，私密性、通透性和采光都不錯。全屋四飄窗，更多贈送空間。

　　4、項目自帶三萬方商業，傳言引進優質學校

　　項目東邊就是規劃小學用地。

　　據說，光谷中心城投綠城雲廬會引入優質學校（具體信息可以私聊小妹），

　　并且項目本身也規劃有3萬方的商業，有可能會成為這一小范圍的商業中心。

　　總的說來，綠城雲廬的幾個戶型設計審美還是在線的，加上最小105、最大125平的面積設計，帶裝修1.8萬左右的價格，對于光谷剛需比較友好。

　　綠城的品質也是很OK的，加上項目本身設計打造也比較高端，很適合追求品質的群體。

　　不過，也不是沒有缺點，尤其是今年四代住宅的口號一個比一個響，光谷東也出了首個四代住宅的項目（中建壹品），在一個個得房率超90%的對比之下，綠城雲廬22%的公攤就顯得有點大了（拓展空間另算）。

　　再一個就是項目所處的位置，在光谷東來說，還是比較偏的，目前配套不完善，生活很不方便，這與品質剛需、剛改群體的追求點還是有一些違背。

　　最終如何，我們還是后期看開盤情況吧。

　　一、基本信息

　　這是綠城首次進軍光谷中心城的項目。

　　綠城攜手光谷中心城投合作的項目，命名為綠城雲廬，目前項目已經動工。

　　194號地塊的C地塊用地面積為38594.36平，容積率2.03，總建筑面積110753.17平。住宅建面73568.62平，共560戶，戶均約131平。

　　項目規劃12棟住宅樓，南面為4棟4層疊拼產品，2棟4F層平墅產品，北面為6棟20-26層高層產品。

　　其中，D1-D6#均為4層，G1、G2、G4、G5#26層，G3#23層，G6#20層。

　　此外小區還配建一所6班幼兒園，兒童&老人活動場地、配套商業等。

　　二、關于土拍

　　2021年12月21日，武漢光谷中心城建設投資有限公司底價競得P（2021）194號和195號打包地塊。

　　P（2021）194號地塊位于東湖開發區百川街以南、高新五路以北、豹溪路以東、陽蘇路以西，土地面積129781.58平方米，住宅、零售、餐飲、旅館、商務金融用地，建筑面積379700平方米，成交總價232490萬元，樓面地價6122.99元/㎡，溢價率0%。

　　P（2021）195號地塊位于東湖開發區北至高新大道，南至高新四路，西臨光谷四路，東接光谷六路（地下空間），土地面積215192.02平方米，零售商業、餐飲、道路運輸用地，建筑面積304200平方米，建筑密度結合具體方案審定，成交總價15910萬元。

　　地塊要求：

　　1、以搭配供應方式出讓P（2021）194號和P（2021）195號地塊，競買人須同時參與兩宗地塊的競買并分別報價；出讓順序為P（2021）194號地塊在先，P（2021）195號地塊在后，P（2021）194號地塊按照市場競爭規則確定競得人，P（2021）195號地塊按照掛牌起始價由P（2021）194號地塊競得人關聯競得。

　　2、地下空間地塊須在商住地塊前開發建設，地下空間地塊項目竣工驗收后10年自持，不得對外整體或分割銷售。

　　3、根據規劃，商住地塊須配建不少于3萬平方米的購物中心，建成后引入1家“中國企業500強”的企業運營（以《財富》雜志2020年公布名單為準）。

　　4、商住地塊引入1個人力資源服務產業機構入駐，并引入至少1家世界500強企業區域總部入駐（以《財富》雜志2020年公布名單為準）。

　　5、根據規劃設計條件：地塊須配建一所6班幼兒園，建成后其用地及房屋產權無償移交給東湖高新區教育部門。

　　因為195號地塊沒有住宅，我們暫時忽略，194號地塊分布如下，光谷五路與高新四路的交匯處，從具體位置來看，在光谷大家中心旁、新希望錦粼九里旁。

　　194號地塊屬于關豹高速以南了，從目前的配套來看，是很不成熟的，在光谷中心城的位置比較一般，不過綠城的品質還是很受期待的。

　　三、區位、交通情況

　　光谷中心城投綠城雲廬項目位于光谷中心城南片，在三環外，地段上基本上是南片比較靠南了。

　　項目與三環線（三四環在光谷是并線的）直線距離約4.5公里，與五環線直線距離約2.1公里。位置在區域內還可以，但與光谷中心城北片核心還是有一定距離的。

　　小區位來看，東邊是規劃小學和規劃住宅用地，西邊是豹子溪生態公園；南側是高科集團和當代拿下的住宅用地以及新希望錦粼九里，北側是規劃住宅用地。

　　軌道交通方面，項目C地塊與空軌高新四路站直線距離不到500米。

　　項目與最近的11號線地鐵光谷六路站直線距離在近4公里，目前不太方便。與19號線一期新月溪公園站直線距離約2.7公里，未來近一點的是19號線二期。

　　根據規劃，地鐵19號線起于武漢火車站至于光谷保稅區，目前19號線一期開通在即，但一期只修建至高新二路站，項目附近的19號線二期，據說是要延長到武漢新城了，但是目前似乎還沒有動工的苗頭。

　　自駕方面，項目在高新四路、高新五路中間，通過主干道高新四路、高新五路，比較方便自駕出行。

　　自駕通過高新五路，途經光谷二路、光谷四路上光谷大道高架，可以直達光谷關山商圈；從光谷五路上高新大道，途經關山大道往北可以抵達魯巷商圈；從高新大道，途經雄楚大道高架，可以通達武昌、漢陽。

　　四、區域生活配套

　　商業配套：項目自帶3萬方商業，附近的新希望錦粼九里已交付，也有部分商業，包含一個1500平的標準化菜場。大家中心也規劃有大體量商業。

　　另外，北片的光谷創新天地新天地商業街已動工。

　　項目與區域內唯一開業的大型商業——武漢大悅城直線距離約4.5公里，武漢大悅城純零售商業面積接近16萬方，是光谷中心城首個一站式購物中心，已開業。

　　項目東側臨近約60萬方的光谷五路地下空間走廊，它不僅是國內最長的地下空間走廊，還是全球規模最大的單個地下空間，被譽為“超級地下城”，距離項目約500米。

　　光谷五路地下空間工程包括地下空間（商業、車庫、物流等）、地鐵、綜合管廊、道路配套等工程，分10個區段設計，共計59.33萬平方米，被譽為“超級地下城”。去年5月，項目已啟動招商。具體開業時間暫無最新消息。

　　教育配套：項目周邊還有中小學規劃用地。同時， 周邊有光谷十八小、光谷六初、光谷外國語學校（已開學）等學校。

　　其中光谷十八小還是武漢首個公辦小學內有恒溫游泳館的學校。

　　醫療配套：項目周邊有同濟醫院光谷分院、同濟醫院兒童醫院、湖北省婦幼保健院、武漢大學人民醫院東院兩所三甲醫院已建成投入使用。

　　未來還將有武漢光谷國際醫院、武漢兒童醫院光谷院區（武漢新城兒童醫院）等，醫療配套相當優越，基本上都在自駕15分鐘的車程，就醫問診很方便。

　　自然環境：項目周邊公園眾多，比如豹子溪生態長廊（即光谷中央生態大走廊）、新月溪公園、荷塘公園（規劃中）、奧林匹克體育公園（規劃中）、云棲森林公園（規劃中），光谷五路和高新四路交匯處西北方向還有一塊公園綠地規劃用地，周末可以愉快的享受親子時光。

　　奧林匹克公園公園布局戶外運動、山地騎行、茶田科普、農家垂釣的各種戶外游憩空間。

　　2023年8月24日，云棲森林公園 、荷塘公園兩個公園選址公示。

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