中心城區“老破小”二手房成交周期縮短 有房源掛牌一天即售出

　　曾被市場嫌棄的“老破小”（通常指城市主城區房齡超過20年的二手房），如今也開始受寵了。

　　近段時間以來，隨著各地陸續落實央行5•17新政（即降低首付比例、取消房貸利率下限、下調住房公積金利率），不少熱點城市的“老破小”二手房成交速度正在加快。

　　《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）梳理機構數據發現，近期廣州中心區樓齡20年以上的二手房源成交周期變短，甚至有不少房源在掛牌一天內“秒售”；杭州5月二手房成交量環比4月雖然有所下降，但“老破小”二手房交易活躍度大增，日均成交量同比增長38%；成都錦江區某老小區僅5月就成交了7套二手房，其中6套的成交周期均在一個月以內??

成都中心城區某老小區 圖片來源：每經記者 魏文藝 攝

　　多地“老破小”二手房成交火爆

　　記者查詢貝殼找房發現，成都錦江區鋼管廠五區5月中旬成交了一套房源，僅掛牌1天就帶看了兩次。該小區房源建成于1988-2003年，僅在5月份就成交了7套房子，其中有1套的成交周期達254天外，其余房子的成交周期均不到一個月內。

　　位于成華區駟馬橋的河濱麗苑小區，樓齡同樣超過20年，今年共成交了兩套房，其中一套74平方米兩居室總價124萬元，低于掛牌價12萬元，僅掛牌1天、帶看1次即成交；另一套房子的成交周期為13天，同樣僅帶看1次便成交。而在此前，該小區二手房的成交周期均超過百天。

　　“‘老破小’的咨詢和成交量確實比之前踴躍了不少。”成都德佑地產一門店經紀人小陳告訴每經記者，這些老房子主要集中在成都市主城“5 2”區域，有學校、地鐵站點等配套的房源咨詢量自然更多，成交周期也相對較短。

　　“我近期還接到不少外地人的來電，咨詢在成都買房的相關事宜，其中多是來自成都周邊城市的買家，買房預算約在100萬至150萬元。”小陳補充道。

　　據貝殼研究院成都分院監測，5月成都二手房成交中，總價100萬元以內房源的成交占比仍呈上行趨勢；100萬—150萬元房源的成交占比小幅增加，處于近一年較高水平，呈現弱復蘇狀態。從面積來看，緊湊的套二（80平方米及以內）、套三（80-100平方米）戶型各占據約兩成市場份額。

　　每經記者梳理各機構數據發現，今年以來， 包括上海、廣州、杭州、東莞、昆明等多個一二線城市，近期“老破小”二手房在成交量不斷攀升的同時，成交周期也明顯縮短，對比此前長達百天甚至幾百天的成交周期堪稱“光速”。

　　以杭州為例，今年3月起，該市的“老破小”二手房就因總價低、出租回報高等優勢而成交量暴漲，且熱度在5月仍在持續。

　　杭州我愛我家數據顯示，朝暉小區、翠苑小區、采荷小區、大關小區、景芳小區、古蕩新村在5月分別成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。其中，翠苑二區以16套的成交量創下去年以來的單月成交量新高，而去年全年該小區共成交38套，今年截至5月的成交量已經達到44套。

　　“很多老舊小區二手房價已經跌回到2017年左右的水平，具備一定的性價比，而且很多‘老破小’的租金年化收益甚至能達到2.5%~2.8%，也是一種比較穩妥的投資。”杭州鏈家大關商圈一門店經紀人告訴每經記者，這些成交量高的老小區房源面積都比較小、總價低，“一些市中心老小區低價房源基本成交周期就一周時間，普遍議價空間收窄”。

　　另據上海中原地產數據，5月上海二手住宅成交1.71萬套，環比增加5.35%。其中，5月最后5天（5月27—31日），在上海“滬九條”新政的推動下，僅外環內就成交了826套房齡超過20年、面積70平方米的小戶型，成交量較政策出臺前5天增加了5%。

　　“核心城區的‘老破小’二手房具有一定的保值增值性、地段優勢，尤其是總價可控，當然長遠來看可能還有動拆遷機會，因此會受到部分資金有限的買家青睞，對整體市場而言具有積極的市場影響。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，從另一個角度來看，這背后涉及到很多有改善型住房需求的業主，“老破小”二手房交易活躍也使得這些業主有能力去換房。

　　機構：二手房價格泡沫基本消失

　　記者注意到，此輪“老破小”二手房的交易熱潮，與各地限購政策的陸續解除分不開，同時也有其他利好消息的影響。

　　今年以來，多地關于“原拆原建”（即拆除老房子后重建新房，居民可搬回原址，而不是異地安置）提法增多，這已經成為老舊小區盤活的一種重要新模式。不過，此前“原拆原建”模式的資金來源是政府財政支持，真正能實現“原拆原建”的小區不多。

　　但在今年4月11日，浙江省住建廳等三部門發布《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》，這是全國首個推進老舊小區自主更新的指導意見，明確了相關工作流程和支持性政策，該政策聚焦“自主更新”，即小區業主可以主導老小區重建事宜。

　　事實上，今年3月底，杭州閘弄口片區四個小區就啟動了“原拆原建”的民意調研摸排，引發社會關注，也造成了該片區的房價波動。在成都，包括青羊區將軍街68號、君平街89號等均實現了“原址重建”，中央花園二期則從幾年前就開始探索拆舊建新。

　　除此之外，在本輪樓市調整期，價格下調最多的就是“老破小”二手房，疊加不少“老破小”業主不惜售的心態，加速了此類二手房的成交。

　　以上海靜安區萬榮小區為例，5月成交的一套約40平方米一室一廳房源，成交價190萬元，單價47170元/平方米，成交周期僅9天。但在2021年同期，該小區同等面積房源的成交價則為254萬元，成交單價為61831元/平方米。

　　今年4月，易居研究院在22城二手房成交報告中選取了“一線城市老破小類型的二手房價格”，以此衡量二手房價格泡沫。據其測算，一線城市“老破小”類型的二手房價格從2016年初開始拉升，2019年二手房價格泡沫開始不斷“吹大”，從20%持續擴大到2021年一季度的歷史高點即58%，隨后泡沫持續變小。

　　尤其在2023年上半年二手房掛牌量激增階段，供求壓力倒逼二手房價格泡沫持續縮小。到了今年一季度該泡沫僅5%，意味著歷時三年時間，一線城市“老破小”二手房價格泡沫基本消除，二手房價格回歸健康狀態。這也在很大程度上代表了全國二手房價格泡沫的基本消除。

　　不過該報告也認為，當前二手房市場面臨一些挑戰，如房源加速掛牌、部分房源降價幅度大導致房東焦慮、高位接盤二手房定價困難等。“二手房市場活躍不僅關乎居民家庭資產變現、住房置換與改善，還與房企去庫存和資金安全緊密相關。在當前價格泡沫基本消除的背景下，各地應繼續采取有效措施，進一步激活二手房市場。”