南京二手房周成交量連續(xù)11周超2000套！老破小、低總價房源為主力

　　天氣炎熱，但樓市并未停止腳步。

　　南京二手房的成交量，已經(jīng)連續(xù)11周超過2000套/周，并且這股旺盛的成交勢頭，還在持續(xù)！

　　2024年南京二手住宅逐周成交量及環(huán)比情況

△ 數(shù)據(jù)統(tǒng)計：我愛我家南京研究院

　　這其中，主要是老破小、低總價房源撐起大局。

　　都20、30年的房齡了，現(xiàn)在怎么反而老樹開花了？

　　不是都在說居住體驗升級嗎？不是開發(fā)商都在說產(chǎn)品升級碼？很多磚家不都在說：老破小要被淘汰嗎？

　　那為什么市場就喜歡和“主流認(rèn)知”反著來？

　　主城雙學(xué)區(qū)房，成交還是很積極

　　“最近感覺中介又活躍起來了，周末小區(qū)看房人特別多。” 家住鼓樓怡景花園的劉先生和本站反映，雖然最近天氣很熱，本來因為到了樓市淡季了，但沒想到，平時晚上就總見到中介帶著人看房，這種現(xiàn)象到了周末就更為普遍。

　　怡景花園憑借“拉薩路小學(xué) 29中初中部”的王炸學(xué)區(qū)組合，一直是南京一線書包房中的“戰(zhàn)斗機(jī)”。主城雙學(xué)區(qū)，小戶型較多，交通方便，配套一流，所以一直以來受到無數(shù)家長的追捧。

　　盡管怡景花園是南京上世紀(jì)九十年代建設(shè)的高層小區(qū)，房齡有近30年，但在之前樓市火熱時期，該小區(qū)的房價一度被炒上兩位數(shù)，二手房網(wǎng)站上都是“暫無價格”的存在。

　　2021年的時候，頻頻賣出10萬 /㎡的天價，轟動全南京！

　　小區(qū)的高光時期是2021年6月，怡景花園成交了一套成交單價為13萬/㎡的房源，建面約41㎡的一室一廳總價高達(dá)535萬。

　　然而近兩年樓市深度調(diào)整，加上“多校劃片”呼聲的傳出，學(xué)區(qū)房的價格也不再堅挺。怡景花園目前在鏈家網(wǎng)上，掛牌均價還是高達(dá)6.7萬/平米。

　　但回看今年3月31日，怡景花園成交了一套建面約77.96㎡的房源，成交單價49000元/㎡，總價382萬。

　　成交周期僅32天，業(yè)主最初掛牌420萬，最終降了38萬。

　　現(xiàn)在，因為眾多二手房網(wǎng)站已經(jīng)不顯示成交價格，但成交記錄仍在。僅鏈家網(wǎng)上，近3個月就成交了6套，有成交就代表有需求，有需求就代表還有活力。

　　剛需爆買老破小

　　7月，南京二手房市場成交量持續(xù)穩(wěn)定，周成交保持在2100-2200套，整體規(guī)模高于去年同期；掛牌行情逐周小幅波動，上周新增掛牌量價環(huán)比有所回落。

數(shù)據(jù)來源：我愛我家南京研究院，單位：套

　　從上圖可以看出，上周南京二手房在工作日都是350-400套＋的成交，已經(jīng)是旺季水平，表現(xiàn)非常亮眼。

　　上周，南京全市二手房成交2149套（含高淳、溧水），環(huán)比小幅下滑4.6%。從成交走勢來看，7月逐周成交量非常平穩(wěn)，整體交易規(guī)模較6月中下旬有小幅回落，但仍高于去年同期，一方面是市場需求量的因素，另外也受到高溫天氣外部因素影響。

　　同時，自5月13日那周開始，南京的周成交量都維持在2000套以上，已經(jīng)持續(xù)了11周！

　　而在我愛我家的上半年總結(jié)報告中，二手房300萬以內(nèi)成交累計81.2%，其中尤其是100-200萬的總價段，成交比例超過4成！

　　1、價格段整體下移，300萬以下成交占比超8成

　　從購房總價段來看，上半年成交結(jié)構(gòu)變化不大，剛需仍是市場絕對主力，但由于均價持續(xù)回落，總價段整體也有明顯下移，300萬以內(nèi)成交累計占比達(dá)81.2%，環(huán)比增加9.1%，其中100-200萬占比最高，成交比例達(dá)43.2%；高價段占比均有不同程度減少。

　　2023H2-2024H1南京二手住宅成交總價段占比情況

數(shù)據(jù)來源：我愛我家南京研究院

　　2、中小戶型比重較高，居住屬性提升

　　戶型選擇上，市場依舊是中小戶型成交居多，90平以內(nèi)面積段成交占比達(dá)62.9%，其中60-90平占比最高，達(dá)到39.9%；環(huán)比來看，60-120平兩個面積段成交占比均有小幅增加，也反映當(dāng)前購房者對房屋的居住屬性要求有所提升。

　　2023H2-2024H1南京二手住宅成交面積段占比情況

數(shù)據(jù)來源：我愛我家南京研究院

　　以上低總價、中小面積占主流，均說明，剛需們正在爆買老破小！

　　“老破小”為什么逆襲了？

　　其實(shí)，不僅僅是南京，北京、上海、杭州的老破小近期成交均很好。

　　最根本的原因，當(dāng)然是因為價格。

　　① 買房人都是帶著“屠龍刀”而來，老破小經(jīng)過這一輪房價調(diào)整，性價比更加凸顯，自然而然，價格降下來的二手房和老破小就比新房要更吃香。

　　② 老破小，雖然小區(qū)環(huán)境不如新房，房子本身老破還小，但價格低，往往位置還好，絕對的市中心，城市界面成熟完善，配套是醇熟得不能再熟，年輕人不再追逐遙遠(yuǎn)的“詩和遠(yuǎn)方”，就要現(xiàn)世幸福，自然而然有一批真正的剛需粉絲。

　　③ 事實(shí)上，爆買老破小，意味著現(xiàn)在出手的恰恰才是剛需。在當(dāng)下這個樓市，投資需求已經(jīng)基本消失了，多數(shù)買房人都是剛需，而剛需是對于“住”的性價比是最在意的。

　　最終，就是市場覺得價格降得達(dá)到預(yù)期了。

　　不過本站也要提醒一句，因為價格再低，畢竟很多房齡已經(jīng)超過了30年，已經(jīng)到了住宅生命周期的尾聲！沒有物業(yè)、沒有配套、沒有環(huán)境、連戶型都不太好。

　　哪怕你現(xiàn)在是價格抄底，將來也不可能會有很大的上漲空間。就算是賭拆遷之類的也是小概率事件！

　　但是最后，是不是也只能苦笑。

　　我們一直在提倡改善居住條件，享受更優(yōu)越的居住環(huán)境。可現(xiàn)實(shí)卻是，老破小成為被購買的主力，真是，只能，呵呵。