25城地鐵公司營收增長 成都軌道、廣州地鐵等房地產開發收入同比上漲4成

　　近日，31家地鐵公司公布了2023年年度報告（各地地鐵公司名稱略有不同，以下簡稱“地鐵公司”）。年報顯示，多數地鐵公司2023年營業收入和營業成本同比增長，主要受地鐵客運量大幅增長影響。其中蘇州軌道、京投公司、成都軌道和廣州地鐵2023年房地產開發收入均實現了40%以上同比增長，TOD表現亮眼。本文基于年報數據，對31家地鐵公司2023年總體情況進行了分析，同時結合當前行業和市場的新形勢，對地鐵公司的未來發展進行了展望，以期為地鐵TOD的持續發展提供一些思考和啟示。

　　總體情況

　　1、6家地鐵公司營收超過100億元，25家營收同比增長

　　從營業收入來看，31家地鐵公司中，6家地鐵公司營業收入超過100億元，數量較2022年增加1家。其中深圳地鐵2023年實現營業收入251.5億元，繼續位居地鐵公司營收榜榜首；北京地鐵的母公司北京基礎設施投資公司（以下簡稱“京投公司”）實現營業收入218億元，繼續位居營收榜第二位；成都軌道和廣州地鐵互換位置，成都軌道2023年實現營業收入158億元，名次較2022年上升一位；而廣州地鐵2023年實現營業收入141.2億元，名次較2022年下降一位；蘇州軌道和寧波軌道均為首次營收突破100億元，分別位居第五名和第六名。

　　從營收同比增幅來看，31家地鐵公司中，有25家地鐵公司營收同比增長。其中蘭州軌道、鄭州地鐵、寧波軌道2023年營收同比增幅位居前列，分別達到483%、173%、119%。營收增長主要與2023年地鐵客流量增長有關，據中國城市軌道交通協會的數據統計，2023年已開通城市軌道交通的城市完成客運量294.66億人次，較2022年增長52.66%。此外，柳州軌道、紹興軌道、武漢地鐵2023年營收同比下降，分別達到-65%、-42%、-34%。

  2、27家地鐵公司營業成本持續增長，主要受客運量增長影響

　　從營業總成本來看，10家地鐵公司營業總成本超過百億元。其中京投公司最高達到490.94億元，深圳地鐵和成都軌道分別位居第二、第三位，達到219.12億元、204.5億元；廣州、濟南、寧波、青島、蘇州、重慶和廈門地鐵公司營業總成本均超過100億元。

　　從營業總成本同比增幅來看，27家地鐵企業2023年營業總成本均較2022年有所增長。其中金華軌道、烏魯木齊軌道、蘭州軌道、佛山地鐵、昆明軌道和寧波軌道2023年營業總成本同比增幅都超過100%。營業成本增長主要與客運量大幅增長帶來的運營成本增長有關，2023年蘭州、佛山、烏魯木齊等城市城市軌道交通客運量增幅均超過100%。根據中國城市軌道交通協會的數據，2023年全國城軌交通平均每車公里運營成本34.43元，同比增加3.36元。

  3、19家地鐵公司凈利潤同比減少，蘭州軌道虧損最多

　　地鐵運營本身基本都處于虧損狀態，2023年除深圳地鐵、申通地鐵、常州地鐵外，大部分地鐵公司總營業收入與總營業成本的差額均為負數。每年政府補貼給地鐵公司的金額超1000萬元，若加上政府補貼，歸屬于母公司凈利潤一般可以轉正。2023年，28家地鐵公司凈利潤為正，而蘭州軌道、沈陽地鐵和佛山地鐵3家地鐵公司在加上政府補貼后仍處于虧損，其中蘭州軌道虧損達6.53億元，佛山地鐵虧損1.19億元，沈陽地鐵虧損0.72億元。京投公司2023年凈利潤最高，達到23.06億元，位居第一梯隊；成都軌道、長春軌道、深圳軌道和天津軌道2023年凈利潤分別為9.06億元、8.38億元、7.89億元和7.21億元，位居第二梯隊5-10億元；廈門軌道、濟南軌道等9家地鐵公司凈利潤為1-5億元，位居第三梯隊；14家地鐵公司凈利潤為0-1億元，位居第四梯隊。

　　從凈利潤同比增幅來看，12家地鐵公司凈利潤同比增長。其中增幅最大的是金華軌道，達到567%；其次是寧波軌道，達到90%。19家地鐵公司凈利潤同比減少，其中沈陽地鐵和佛山地鐵同比增幅分別達到-1700%、-234%，下滑最嚴重。深圳地鐵2023年凈利潤同比下滑9%，而2021年凈利潤達到近30億元，呈現逐年遞減的態勢。

　　4、蘇京蓉穗四城開發收入同比增長40%以上，TOD表現亮眼

　　31家地鐵公司中，有7家公布房地產開發收入，其中蘇州軌道、京投公司、成都軌道和廣州地鐵2023年房地產開發收入均實現了40%以上同比增長，且房地產開發收入與營業收入的占比較2022年提升明顯。2023年，全國商品房銷售面積創下近十年以來的新低，房地產供求關系發生重大變化，在此環境下，這四家地鐵公司能夠取得如此成績，實屬不易，這與地鐵公司多年堅持的TOD發展戰略密不可分，在一定程度上也可以看出TOD項目的韌性凸顯，抗周期的能力較強。

　　然而，房地產市場的波動也給部分地鐵公司的TOD項目帶來了挑戰，例如武漢地鐵、青島地鐵和深圳地鐵2023年房地產開發收入均實現了同比減少，尤其是武漢地鐵2023年房地產開發收入下跌97%。

  未來展望

　　1、地鐵公司將深化TOD戰略并提升核心競爭力

　　隨著中國進入高質量發展的新時代，軌道交通建設已經成為城市發展的重要驅動力。國家十四五規劃明確提出“交通強國”，預計未來兩年軌道交通建設將進入平穩發展期，但是軌道交通運營入不敷出嚴峻，需要政府更大力度補貼，新形勢下軌道交通發展面臨的主要矛盾是資金，而TOD是緩解軌道交通資金問題的重要路徑。去年首份全國層面的專門的TOD政策文件發布，對于促進各地開展TOD的開發和實踐具有重要意義。近年我國穩步實施城市更新行動，多地城市更新核心政策均將城市更新和TOD結合，TOD將是城市更新和高質量發展的重要路徑之一。

　　在此背景下，地鐵公司將深化TOD戰略，加強與城市更新的結合，加快提升核心競爭力。對于主業地鐵而言，地鐵公司未來需要提升的核心能力包括安全能力、運營能力、服務能力、經營能力等，以更好的服務城市發展的大局。對于開發而言，地鐵公司將加快構建新發展模式，探索、培育并提升TOD項目“投融建管退”的能力，積極向城市綜合運營商轉變。預計重點城市也會陸續出臺扶持地鐵公司發展的相關政策。

　　2、制定TOD專項規劃以全面系統的推進TOD

　　近年地鐵公司開發TOD項目均以一事一議為主，缺乏TOD項目的系統梳理和專項規劃。今年多地土地供應計劃、住房發展年度計劃均提出要引導土地供應向軌道站點周邊傾斜，引導保障性住房用地向軌道站點周邊布局等，從某種程度上有利于TOD項目的發展。但是，當前房地產供求關系已經發生變化，并非所有的軌道站點周邊都適合做開發。目前內地發展TOD的城市中，僅有成都、杭州等少數城市發布了TOD專項規劃，預計未來更多城市將編制TOD專項規劃，有計劃、有重點的推進，打造高品質TOD項目，實現土地供應和住房發展計劃與TOD項目的發展相協調。

　　3、以人為核心的TOD項目業態定位和體量配比

　　近期住建部提出要建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢。為了響應住建部提出的新機制，預計未來地鐵公司將轉變TOD項目的業態定位策略，由規劃條件主導向市場需求傾斜，重點以人為核心，深入研究地鐵沿線目標客戶的需求，科學研判各類住房、商辦以及公共空間的體量，實現經濟效益和社會效益的最大化。

　　4、持續探索和創新TOD項目的合作模式

　　地鐵車輛基地類TOD項目由于體量較大、開發周期較長，對于合作開發企業的資金實力、運營實力等均提出了很高的要求，故此類TOD項目多以地鐵公司和實力房企聯合開發為主。但是當前受房地產市場調整的影響，房地產的投資邏輯也發生了重大變化，有實力拿TOD項目的企業越來越少。與此同時，地鐵公司在選擇合作對象時也更加謹慎，需要評估其多方面的實力，合作對象開始由實力房企轉向實力較強的施工企業，合作時間節點也提前至蓋板建設前，地鐵公司積累多年的“朋友圈”面臨重構。未來地鐵公司需要思考如何創新合作模式，如何整合產業鏈的資源，如何發揮各方的優勢等等問題，對于地鐵公司而言，這既是挑戰又是機遇。新形勢下，只有提升認識，創新模式，才有可能實現可持續發展。