啟德跑道區(qū)新盤(pán)價(jià)格比地價(jià)便宜 開(kāi)發(fā)商為吸客用昔日拆售手法

　　香港在2月底全面減辣，其后一、兩個(gè)月，香港樓市進(jìn)入亢奮期，新盤(pán)成交數(shù)量大幅攀升，3月份一手成交宗數(shù)高達(dá)超過(guò)4,100宗，創(chuàng)近11年新高水平，而當(dāng)?shù)貥莾r(jià)亦由低位回升大約3%。 不過(guò)事隔大約四個(gè)月，亢奮期已經(jīng)結(jié)束，6月份一手成交量已經(jīng)大幅降低至逾600宗水平，較3月份亢奮期大削85%，而截至最新的樓價(jià)指數(shù)，亦已重回撤辣前的水平，期間所錄的樓價(jià)升幅約3%全部「蒸發(fā)」，而且更跌穿撤辣前水平。

　　小編認(rèn)為，撤辣效應(yīng)的短期亢奮作用已經(jīng)完結(jié)了，居民已經(jīng)不再因有利好政策消息而實(shí)時(shí)作出入市決定。 在居民購(gòu)買(mǎi)力薄弱之下，大型發(fā)展商唯有繼續(xù)劈價(jià)吸客，就好似周中開(kāi)價(jià)的全新盤(pán)啟德柏蔚森I ，首批60伙折實(shí)平均呎價(jià)17,188元（港元，下同），創(chuàng)出過(guò)去8年啟德區(qū)新低水平，而且入場(chǎng)費(fèi)「唔洗四球」，更加系啟德歷來(lái)入場(chǎng)費(fèi)新低紀(jì)錄。

　　柏蔚森I 開(kāi)價(jià)之后，看市場(chǎng)反應(yīng)，普遍都認(rèn)為這個(gè)樓盤(pán)定價(jià)十分低，為過(guò)去多年來(lái)啟德區(qū)最便宜新盤(pán)，而且位置更是位于定位較高端的跑道區(qū)，感覺(jué)上就更加抵。

　　為何發(fā)展商新世界發(fā)展（0017）及遠(yuǎn)東發(fā)展（0035）愿意低價(jià)開(kāi)盤(pán)？ 撇除財(cái)務(wù)狀況不說(shuō)，其實(shí)樓盤(pán)所在的地皮，是由兩家發(fā)展商在大約3年前執(zhí)筍貨奪得。

　　地皮曾三度易手 每呎樓面地價(jià)1.38萬(wàn)

　　講回地皮，其實(shí)本身為政府一幅住宅官地，最早于2018年11月「爆冷」由潘蘇通旗下高銀金融（0530），于2018年11月「爆冷」以89.07億元奪得，每呎樓面地價(jià)1.55萬(wàn)元。 其后高銀陷入財(cái)困，終地皮于2020年7月以70.4億元蝕讓價(jià)售予內(nèi)地商人陳壯榮。 當(dāng)時(shí)陳壯榮被指與佳兆業(yè)關(guān)系密切，故佳兆業(yè)被視為項(xiàng)目之幕后買(mǎi)家，直至2021年3月份佳兆業(yè)才向媒體確認(rèn)已入股此幅地皮。

　　不過(guò)，新世界發(fā)展（0017）及遠(yuǎn)東發(fā)展（0035）在2021年11月以79.5億元收購(gòu)由商人陳壯榮及佳兆業(yè)集團(tuán)各持有50%權(quán)益的迅富國(guó)際全部股權(quán)，即變相持有相關(guān)地皮。 以成交價(jià)計(jì)，每平方呎樓面地價(jià)約1.38萬(wàn)元。

　　3年前連地基一并買(mǎi)入形容是「Quick Win」

　　柏蔚森I 所在地皮經(jīng)過(guò)三度易主后，終于由新世界發(fā)展（0017）及遠(yuǎn)東發(fā)展（0035）落實(shí)發(fā)展。 當(dāng)時(shí)已經(jīng)聽(tīng)聞，兩家發(fā)展商買(mǎi)入該地皮時(shí)，地皮已經(jīng)完成了地基工程，因此當(dāng)時(shí)發(fā)展商一致認(rèn)為屬于「筍價(jià)執(zhí)平貨」，因?yàn)樽鲀r(jià)79.5億元是包括了地皮及地基工程，而且更認(rèn)為這一單大刁是「Quick Win」。

　　柏蔚森I 的每平方呎樓面地價(jià)約1.38萬(wàn)元，這個(gè)地價(jià)水平在3年前可能真的是筍價(jià)，但目前樓市已經(jīng)大不如前，記得去年底長(zhǎng)實(shí)樓神趙國(guó)說(shuō)過(guò)，現(xiàn)時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄖM(fèi)用十分貴，每呎建筑成本高達(dá)約5,000元。

　　長(zhǎng)實(shí)樓神曾說(shuō)建筑費(fèi)貴、每呎動(dòng)輒5000元

　　如果以此計(jì)算，樓盤(pán)每呎地價(jià)連建筑成本可能高達(dá)1.88萬(wàn)元，當(dāng)然扣減本身已經(jīng)完成的地基工程，可能會(huì)有所降低。 但同時(shí)也不能忘記目前的利息水平已經(jīng)較三年前大幅攀升，普通按揭客戶(hù)一般實(shí)際按息水平已由低于2%，上升至目前的4.16%，相信發(fā)展商承受的利息壓力絕對(duì)不會(huì)低！

　　「面包便宜過(guò)面粉」 跑道區(qū)向海最貴地價(jià)每呎1.96萬(wàn)

　　此外，啟德區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)「面包平過(guò)面粉」的情況。 柏蔚森I 首批60伙折實(shí)平均呎價(jià)17,188元，其實(shí)較啟德跑道區(qū)內(nèi)三幅地皮更低，跑道區(qū)內(nèi)呎價(jià)最貴的地皮為啟德天瀧所在地皮（4C區(qū)2號(hào)地盤(pán)），2019年5月批出，當(dāng)時(shí)每呎樓面地價(jià)高達(dá)19,636元。 該項(xiàng)目由六家發(fā)展商一同投地發(fā)展。

　　至于華潤(rùn)、保利跑道區(qū)新盤(pán)「澐璟」（4C區(qū)1號(hào)地盤(pán)）及新地跑道區(qū)新盤(pán)天璽·海（4C區(qū)3號(hào)地盤(pán)），2019年奪地時(shí)的每呎樓面地價(jià)約18,080及17,360元。 不過(guò)以上三幅跑道區(qū)地皮都是面向維港方向，景觀較好。

　　租金持續(xù)攀升 新盤(pán)罕有采用租金回報(bào)策略

　　近期住宅租金出現(xiàn)急升的情況，私樓租金指數(shù)更創(chuàng)出四年半新高水平。 想不到柏蔚森I 竟然會(huì)出動(dòng)租金回報(bào)的策略吸客，為過(guò)去新盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)甚少使用的銷(xiāo)售策略。 這個(gè)租金回報(bào)條款，發(fā)展商提供為期兩年租務(wù)安排，由發(fā)展商為買(mǎi)家提供指定租客。 年度租金為成交金額3.5%，租金每半年預(yù)繳一次，租期由住宅物業(yè)之轉(zhuǎn)讓契之日的翌日起計(jì)算，最快于簽署合約翌日可收到租金。

　　昔日當(dāng)鋪、車(chē)位拆售常用吸客手法

　　看完這類(lèi)租金回報(bào)條款，立即令人想起昔日盛極一時(shí)的商場(chǎng)當(dāng)鋪，因過(guò)往多名鋪位投資者大額買(mǎi)入各區(qū)基座商場(chǎng)鋪位后，通常都會(huì)拆細(xì)作幾百個(gè)面積細(xì)至數(shù)十呎的當(dāng)鋪，售價(jià)由數(shù)十萬(wàn)至逾100萬(wàn)元起，務(wù)求「細(xì)細(xì)粒、容易食」。

　　該類(lèi)當(dāng)鋪投資者更會(huì)向買(mǎi)家提供首年或首兩年租金回報(bào)之類(lèi)，好似2015年由投資者尹柏權(quán)拆售的大埔大日子商場(chǎng)，前身系大日子酒家，涉3層共約1.26萬(wàn)方呎，尹柏權(quán)當(dāng)細(xì)拆售220個(gè)鋪位，面積最細(xì)只系約60方呎，入場(chǎng)費(fèi)約139萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)尹柏權(quán)就向買(mǎi)家提供首兩年可享5厘的租金回報(bào)保證。

　　太古拆車(chē)位、麗新沽商場(chǎng)也應(yīng)用租金回報(bào)策略

　　此外，太古地產(chǎn)（1972）近年也大規(guī)模拆售藍(lán)籌屋苑太古城的車(chē)位，當(dāng)中也設(shè)有3年的租賃現(xiàn)金回贈(zèng)。

　　而近日其他發(fā)展商也采用租金回報(bào)作為出售條款，麗新（0488）及帝國(guó)集團(tuán)合作的將軍澳藍(lán)塘傲商場(chǎng)連停車(chē)場(chǎng)，新近以5.4億元沽出予華潤(rùn)集團(tuán)旗下的華潤(rùn)隆地，當(dāng)中也設(shè)有首兩年租金收入保證，如果每年租金收入不低于3,300萬(wàn)元，賣(mài)方就要向買(mǎi)方支付差額。

　　雖然當(dāng)鋪、當(dāng)車(chē)位及住宅市場(chǎng)屬于兩個(gè)完全不同的市場(chǎng)，不過(guò)作為賣(mài)方的大型發(fā)展商，都采用租金回報(bào)吸引買(mǎi)家，看來(lái)對(duì)于市況并不樂(lè)觀。 又或許這類(lèi)租金回報(bào)策略將會(huì)成為新趨勢(shì)。