超6成房企預計上半年業績出現虧損 僅27家預計將實現盈利

　　2024年上半年，房地產行業仍處于筑底進程，盡管政策面不斷優化，但樓市復蘇動能依舊不足，房企業績普遍承壓，盈利能力仍待修復。

　　根據Wind數據統計，截至目前，已有73家涉房企業（參考標準為CSRC房地產業）發布了2024年中期業績預告或業績快報。其中，有46家房企預計上半年出現虧損，27家房企預計將實現盈利，即出現虧損的房企數占總數的比例約為63%。

部分上市房企2024上半年的業績預告

　　“整體來看，雖然2024年以來政策面明顯優化，核心一二線城市采取了松綁調控、放寬限購等措施，但上半年企業銷售仍保持低位運行態勢，市場信心和預期修復還需時間”，克而瑞研究指出。

　　量價下行，是導致業績下滑的主要原因

　　對于多數房企錄得虧損的原因，國金證券研究指出，一方面，部分房企在土地市場過熱時大舉拿地，導致土地成本偏高；另一方面由于2021年下半年后銷售市場持續筑底，銷售價格及流速不及拿地時的預期，共同導致當期結轉項目的毛利總額及毛利率下降。

　　除此之外，還包括計提減值損失、以低于賬面值的價格出售大宗資產等影響因素。

　　“行業整體業績進一步下探，目前市場對企業業績的挑戰已從民企延伸至國企，從中型房企延伸至龍頭房企”，華泰證券研究表示。

　　龍頭企業中，金地集團在7月9日披露了業績預告稱，預計2024年上半年歸母凈利潤虧損30億元至36億元，扣非凈利潤虧損24.6億元至30.6億元。這也是金地集團的首次虧損，去年年同期的歸母凈利潤為15.32億元，扣非凈利潤為13.95億元。

　　對于轉虧，金地解釋稱，主因在于近年來銷售規模的下降，所導致的本期可結轉面積較上年同期減少，結算量、利潤率有所下行，再加上計提減值的損失。

　　與金地一同錄得“首虧”的還有另一龍頭企業萬科，其預計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤將虧損約70–90億元，扣除非經常性損益后的凈利潤虧損約50-65億元。

　　在業績預告中，萬科指出，上半年由于房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降、公司對部分項目計提了減值、部分非主業財務投資出現虧損、部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值從而造成了業績的下滑。

　　另外，值得關注的是，預虧損額度同樣超過10億元的還包括許多央國企，如華僑城A、中交地產、華夏幸福、金科股份、金融街等。

　　在7月6日發布的公告中，華僑城A表示，預計上半年歸屬上市公司股東凈虧損9億元至12.5億元，預計扣除非經常性損益后虧損10.4億元至13.9億元。

　　虧損原因主要為，公司結轉項目毛利率同比有所下降，其他因素包括部分項目利息費用化增加和聯營公司虧損等。

　　中交地產也在7月5日的業績預告中指出，預計2024年上半年公司凈利潤虧損約10億元。實際上，該公司在去年同期也錄得了虧損約5.69億元，今年的虧損同比擴大了75.75%。

　　和華僑城A造成虧損的原因一樣，導致中交地產虧損的原因也包括兩個方面，即毛利率的下降明顯，和公司費用化利息增加導致財務費用的同比上漲。

　　預虧損額度在1億元以下的，主要以中小型房企為主，如粵宏遠A、大龍地產、渝開發等企業。

　　國金證券預計，隨著此前低毛利甚至虧損項目的結轉完畢，部分房企業績負擔減輕，在2022年以后積極補充優質土儲的房企的毛利率有望率先實現企穩回升。

　　部分房企實現扭虧為盈

　　而在大部分房企業績承壓之下，當前仍然有一部分房企能繼續保持盈利，甚至扭虧為盈。

　　如中國武夷，其在上半年實現了由虧轉盈，預計凈利潤將達到1.7億元—2.2億元，較去年同期虧損的1.5億元相比，凈利潤提升達到了247%。

　　其扭虧為盈的主要原因是受單一項目結轉的影響，相對比較特殊。即為其在北京武夷花園南區西地塊住宅項目可結轉的收入和實現的利潤同比增加、以及匯率波動影響匯兌收益同比增加。

　　據2023年財報，去年中國武夷的房地產業務總收入約為65.44億元，其中，有約60.15億元的營收來源于上述的北京武夷花園住宅項目，占總營收比例約為92%。

　　除此之外，其余同樣實現扭虧為盈的房企，業績改善的主要原因則多為結轉收入的增多、費用下降、投資收益等非經營性損益增加等影響因素。

　　如新華聯，在7月13日發布的業績預告中指出，上半年實現凈利潤約為0.39億元—0.58億元，去年同期為虧損12.22億元，同比增長了103.19%—104.75%。

　　對于扭虧為盈的原因，新華聯表示，一是上半年新華聯地產項目結轉收入較上年有所增加，地產項目毛利有所增加；二是公司完成破產重整，有息負債按照重整計劃予以清償，財務費用較上年同期大幅下降。

　　總體來看，今年上半年部分房企的保交付工作取得了良好成效，期內結轉面積的增加有助于帶動整體收入的增長，同時持有物業經營業績有了顯著改善，但長遠來看，市場恢復仍有波折，企業盈利向好還需依賴公司長期經營的穩定性。

　　專注于高能級城市的房企，將在政策利好下先行復蘇

　　2024上半年以來，全國各地充分利用調控自主權，穩定市場的措施接連出臺，在6月7日國常會進一步明確穩市場、去庫存政策方向后，釋放了更加積極信號，隨后多個監管部門落地相關舉措。

　　隨著各項政策效果的逐漸顯現，目前多地房地產市場的活躍度有了明顯提升，部分核心城市市場出現好轉。

　　從具體數據來看，據國家統計局，今年1-6月全國新建商品房銷售額、銷售面積同比降幅均收窄。6月單月，在去年同期高基數效應減弱下，同比降幅收窄至15%以內。

　　另據中指研究院統計，2024年上半年TOP100房企銷售總額為20834.7億元，同比下降41.6%，降幅較上月繼續收窄3.8個百分比。

　　重點一二線城市市場表現上，上海、深圳、杭州3個城市在前期政策優化后，6月市場情緒有了明顯提升，新房成交規模環比均迎來增長，二手房成交規模也保持高位。

　　尤其是上海，6月的二手商品房成交超過了2.6萬套，創近一年來的新高，已恢復至2020-2021月均水平。

　　北京雖在6月底跟進的5.17新政，相對于其他一線城市時間稍晚，但目前市場活躍度也有所回升，6月二手住宅網簽接近1.5萬套，且二手房市場修復節奏好于新房。

　　對于接下來的市場走勢，中指研究院表示，當前在“以價換量”以及政策顯效下，重點城市二手房市場活躍度保持在較高水平，新房市場活躍度亦出現一定邊際改善，但市場調整壓力仍在。步入7月后，新房、二手房市場活躍度有所下滑，部分城市政策效果持續性減弱。

　　短期來看，下半年“穩市場”“去庫存”政策有望繼續落地落實，隨著各項舉措積極顯效以及高基數效應的明顯減弱，下半年新房銷售規模下行態勢有望進一步放緩，核心城市市場活躍度或將有所修復。

　　華泰證券在研究中也指出，盡管行業在筑底進程中，房企整體業績在年內較難看到拐點。但值得注意的是，一線城市二手房的成交量自2024年3月以來站上榮枯線，北上二手房價也在6月出現止跌信號。

　　其認為，接下來高能級區域市場有望率先迎來正向的量價循環，專注于核心區域的稟賦型房企則能夠更大程度地受益于這些城市的先行復蘇。