招商上塘規(guī)劃純疊拼！總價(jià)約1400萬(wàn)-2100萬(wàn)

　　原標(biāo)題：真豪宅!計(jì)劃240-350方!招商上塘規(guī)劃純疊拼!限價(jià)5.682萬(wàn)/平

　　杭州拱墅區(qū)今年有一場(chǎng)很出彩的土拍，一口氣拿出了4宗涉宅用地，而且個(gè)個(gè)頂級(jí)紅盤(pán)，位于上塘、三塘、運(yùn)河新城。

　　其中有一宗容積率低至1.2的市中心上塘豪宅地塊，出讓結(jié)果給了招商：

　　招商競(jìng)得，成交總價(jià)約13.55億，折合成交單價(jià)約41576.59元/平，溢價(jià)率24.87%。

　　容積率1.2意味著什么？

　　意味著是建設(shè)疊拼！(舉個(gè)例子：濱江霞映錦繡里容積率1.3是洋房+疊墅)

　　如果是環(huán)杭疊墅，那么也沒(méi)什么好大驚小怪的，但小胖君想提醒大家，這塊地位置非常市中心，就在5號(hào)線和3號(hào)線善賢站交叉口、一線沿河。

　　回憶小河云莊一房難求，甚至前陣子的安樾杭璟府沿河低密洋房實(shí)力熱銷，都足以預(yù)見(jiàn)這塊地未來(lái)的熱度。

　　本文小胖君還了解到項(xiàng)目的一些劇透消息：

　　面積計(jì)劃240-350方，限均價(jià)5.682萬(wàn)/平，意味著主力總價(jià)約1400萬(wàn)-2100萬(wàn)。

　　目前規(guī)劃未出，下面來(lái)回顧更多地塊基礎(chǔ)信息：

　　地塊介紹

　　久違的上塘宅地

　　地塊名：

　　住宅用地調(diào)整過(guò)一輪，重點(diǎn)就在于容積率從2.7（普通高層）調(diào)整為1.2了！

　　詳細(xì)地址：拱墅區(qū)沈半路與樹(shù)人街交叉口(東至上塘河，西至沈半路，南至樹(shù)人路，北至善賢人家)。

　　占地面積：約2.71萬(wàn)方

　　容積率：1.2

　　早在2019年的時(shí)候，杭州市規(guī)劃局就已經(jīng)對(duì)拱墅區(qū)上塘單元FG09-01地塊進(jìn)行了控規(guī)局部調(diào)整，用地性質(zhì)將商業(yè)金融用地調(diào)整為住宅、公園綠地，這就給上塘單元帶來(lái)了潛在的涉宅用地供應(yīng)，也就有了本文主角地塊的現(xiàn)身。

　　地塊優(yōu)勢(shì)分析

　　一線上塘河景、3&5號(hào)線雙地鐵口

　　一、市中心、雙地鐵口

　　上塘單元 FG09-R21/S2-01 地塊所處的拱墅區(qū)上塘一直比較低調(diào)，其實(shí)是因?yàn)檫@里這幾年的推地速度一直比較慢，且新房已經(jīng)陷入斷供狀態(tài)長(zhǎng)達(dá)1年多(上個(gè)新房是金茂首開(kāi)國(guó)樾)，所以人氣一直不高。

　　但上塘近些年的拆遷工作較猛，目前大片的舊街區(qū)、店鋪拆遷基本完成，所以潛在需求一定是有的。

　　本宗地塊位于3號(hào)線、5號(hào)線換乘地鐵站善賢站東南角，距離地鐵站直線僅約100米，地鐵出行便利!

　　除了軌交優(yōu)勢(shì)以外，項(xiàng)目周邊2公里范圍內(nèi)，還有留石高架路、上塘高架路等，自駕出行的便利程度也不在話下。

　　二、高教氛圍濃厚

　　周邊學(xué)校云集，尤其是高校：杭州藝術(shù)學(xué)校一路之隔、浙江樹(shù)人小學(xué)約170米、國(guó)際關(guān)系學(xué)院約400米、浙大城市學(xué)院約700米、行知中學(xué)約800米、大關(guān)苑第一小學(xué)約900米、源清中學(xué)約1.1公里、杭州市文瀾小學(xué)約1.3公里、人民小學(xué)約1.5公里、拱宸橋小學(xué)約2公里等;(關(guān)于學(xué)區(qū)，新房無(wú)學(xué)區(qū)，且該地塊目前無(wú)片區(qū)劃分參考，根據(jù)就近原則，未來(lái)可能是人民小學(xué)或者大關(guān)苑小學(xué))

　　三、周邊3公里范圍內(nèi)大型商業(yè)較多

　　水晶城購(gòu)物中心直線距離約1.2公里、遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港約1.8公里、銀泰百貨約1.8公里、新天地約2公里、橋西歷史文化街區(qū)約2公里等;

　　其他如醫(yī)療方面，還有樹(shù)蘭醫(yī)院約1.8公里、杭師大附屬醫(yī)院(杭州市第二人民醫(yī)院)約1.8公里等。

　　四、近大型公園、一線上塘河景

　　距離大型城市綠肺：城北體育公園直線僅約100米（就在東面一河之隔）。

　　上塘單元 FG09-R21/S2-01地塊，是真真切切的一線河景。從項(xiàng)目實(shí)景圖中可以看到：地塊緊鄰上塘河。

　　從西湖時(shí)代到錢塘江擁江發(fā)展時(shí)代，水一直都是杭州的圖騰!基本上所有項(xiàng)目，只要邊上有條河，都會(huì)大肆宣傳，作為主要賣點(diǎn)!

　　上塘河作為杭州最古老的運(yùn)河，不僅促成了杭州的中芯——武林的形成，更蘊(yùn)藏著深厚的歷史文化，是杭州市中心首屈一指的歸屬地。

　　地塊劣勢(shì)分析

　　居住氛圍的豪宅感不強(qiáng)

　　一、界面一般

　　南面是建材市場(chǎng)，隔壁是學(xué)校，北面是回遷房，周邊零零碎碎還有些老房子。雖然東南面是城北體育公園不錯(cuò)，但遺憾在過(guò)河要從善賢人家北面或者五金機(jī)電市場(chǎng)南面繞過(guò)去，走走也要1公里。

　　二、豪宅氛圍較差

　　周邊高端小區(qū)少，離得近的僅善賢人家(而且還是回遷房)，無(wú)豪宅感，且租客較多：

　　還有，雖然周邊2公里范圍內(nèi)商業(yè)綜合體挺多，但近距離的底商卻很一般，日常買菜如果想靠步行解決，則未必方便。

　　對(duì)于一個(gè)買房成本較高的市中心項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，居住氛圍差，是很致命的弱點(diǎn)。

　　限價(jià)情況

　　對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這塊地出讓價(jià)格會(huì)如何?未來(lái)銷售限價(jià)如何?才是最關(guān)心的話題。

　　官方限價(jià)情況：本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于51820元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于57000元/平方米。如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于5000元/平方米。即精裝限均價(jià)5.682萬(wàn)/平！

　　這價(jià)格如何?我們來(lái)看看板塊周邊以及內(nèi)部的樓盤(pán)情況：

　　周邊板塊：

　　隔壁三塘新房限價(jià)4.7萬(wàn)/平;橋西5.144元/平平;申花5.5萬(wàn)/平;智慧網(wǎng)谷3.6萬(wàn)/平……

　　上塘板塊內(nèi)：

　　2018年1月8日，大家房產(chǎn)以27億元總價(jià)競(jìng)得上塘單元PG08-R21-01住宅地塊，折合樓面價(jià)36556元/平方米，溢價(jià)率69.8%，自持比例5%。也就是后來(lái)的杭州大家（預(yù)計(jì)2021年年底交付），2019年高層售價(jià)4.81-4.91萬(wàn)/平。

　　金茂首開(kāi)國(guó)樾2020年高層售價(jià)約4.86萬(wàn)/平。

　　而本地塊規(guī)劃低密，哪怕價(jià)格6萬(wàn)+也正常，如今5.682萬(wàn)/平，其實(shí)非常合理。

　　附周邊二手房情況參考：

　　次新房代表為大家綠城金麟府和陽(yáng)光城文瀾府。

　　目前大家綠城金麟府掛牌均價(jià)約7.3萬(wàn)/平，近月無(wú)網(wǎng)簽。

　　陽(yáng)光城文瀾府掛牌均價(jià)約6.5萬(wàn)/平，近月無(wú)網(wǎng)簽。

　　金麟府有綠城和大家的雙重品牌背書(shū)，會(huì)有一定的溢價(jià)，那么本宗地塊你期待嗎?